L'amministratore, in presenza di morosità protratta per almeno sei mesi, può sospendere al condomino moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, ai sensi dell'art. 63, comma III, disp. att. c.c. Tuttavia, qualora la sospensione richieda l'accesso alla proprietà esclusiva del condomino, è necessario un provvedimento giurisdizionale che autorizzi tale ingresso.
La vicenda
Il Condominio ha proposto ricorso d'urgenza chiedendo che fosse ordinato alla proprietaria di un'unità immobiliare - rimasta contumace - di consentire ai tecnici incaricati dall'amministratore l'accesso all'interno dell'appartamento per sospendere la fornitura di acqua calda sanitaria e riscaldamento, mediante interruzione delle derivazioni poste all'interno della proprietà esclusiva.
Dalla documentazione prodotta risultava una morosità superiore a sei mesi, con debiti accertati pari a euro 8.545,80 al 30 settembre 2024 e ulteriori spese previste per l'esercizio successivo. Nonostante fosse già in corso l'esecuzione per alcune somme dovute a titolo di quote condominiali, nessun importo era stato recuperato.
Il Condominio ha invocato l'art. 63 disp. att. c.c., sostenendo il diritto dell'amministratore di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato in presenza di morosità semestrale, e ha richiesto l'autorizzazione giudiziale per accedere all'immobile della resistente al fine di intervenire sulle prese d'acqua interne.
La decisione
Il Tribunale di Perugia, con l'ordinanza del 28/07/2025, ha accolto il ricorso, riconoscendo che l'amministratore può sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato senza necessità di autorizzazione giudiziaria o assembleare, assumendosi la responsabilità della verifica dei presupposti richiesti dalla legge ("In linea generale, infatti, l'amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell'autorità giudiziaria per eseguire la sospensione, assumendosi la responsabilità della ricorrenza dei relativi presupposti").
Tuttavia, quando la sospensione impone l'accesso all'altrui proprietà esclusiva, occorre uno specifico provvedimento giudiziale autorizzativo ("è necessaria specifico provvedimento giurisdizionale per l'accesso all'altrui immobile").
Il giudice ha ritenuto fondata la richiesta del Condominio sia sotto il profilo del fumus boni iuris (morosità superiore al semestre) sia del periculum in mora, evidenziando che "l'intervento è necessario per limitare l'accrescimento del danno ed impedire che in esito all'aumento dell'esposizione debitoria i restanti condomini siano chiamati a rispondere del dovuto (v. art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2) per somme via via maggiori".
"Non è dunque in discussione il diritto del Condominio di provvedere al distacco temporaneo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, tra i quali rientra certamente la diffusione dell'acqua calda sanitaria e dell'acqua per i riscaldamenti".
L'ordine giudiziale è stato quindi rivolto alla resistente affinché consenta immediatamente l'accesso ai tecnici incaricati dall'amministratore "nei limiti di quanto strettamente necessario al fine di sospendere le derivazioni".
Il Tribunale ha altresì precisato che non occorreva disporre immediatamente l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario, poiché la resistente era tenuta ad adempiere spontaneamente all'ordine ricevuto, riservando eventuali ulteriori provvedimenti in caso di inottemperanza.
I riferimenti giurisprudenziali
L'ordinanza richiama espressamente l'art. 63 disp. att. c.c., comma III:
"In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato."
Sono menzionate anche precedenti pronunce dello stesso ufficio giudiziario sulla facoltà dell'amministratore in materia di sospensione delle forniture centralizzate (non specificate nell'ordinanza). Non sono citati altri arresti giurisprudenziali né orientamenti contrari.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza ribadisce che il potere dell'amministratore ex art. 63 disp. att. c.c., co. III è subordinato esclusivamente alla sussistenza della morosità protratta almeno sei mesi e alla natura separabile del servizio comune interessato.
Tuttavia, la possibilità materiale della sospensione incontra il limite invalicabile della tutela della proprietà esclusiva: se occorre accedere all'interno dell'appartamento del condomino moroso è imprescindibile un'autorizzazione giudiziale preventiva.
"Alla cognizione della fase sembra sussistere il diritto del Condominio a provvedere alla sospensione (e dunque non al semplice distacco bensì alla sospensione della linea con modalità reversibili), è necessaria specifico provvedimento giurisdizionale per l'accesso all'altrui immobile."
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
