Nell'ambito della gestione condominiale, uno dei problemi più delicati da affrontare per l'amministratore è quello del recupero dei contributi dovuti dai condòmini.
La necessità di assicurare un'equa ripartizione delle spese impone all'amministratore di intervenire rapidamente nei confronti dei singoli morosi al fine di impedire l'aggravamento del pregiudizio economico degli altri condomini non morosi.
In questo contesto si colloca l'art. 63 disp. att. c.p.c. che attribuisce all'amministratore un importante potere-dovere di autotutela: sospendere i servizi comuni di godimento separato al condomino moroso, qualora la morosità si protragga per oltre sei mesi.
La regola, infatti, istituisce una forma di autotutela del condominio funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico ovvero un nesso di corrispettività tra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa.
Il Tribunale di Trani, con un'ordinanza del 3 dicembre 2025, nel solco della giurisprudenza di merito che chiarisce le modalità di esercizio del potere-dovere di autotutela dell'amministratore, ha ribadito la non necessità di una preventiva autorizzazione del Tribunale all'amministratore per sospendere un servizio non essenziale, quale la fruizione dell'ascensore, in assenza di comportamenti ostativi dei condòmini morosi.
Sospensione dell'ascensore al condomino moroso: quando l'amministratore può agire senza l'autorizzazione del giudice. Fatto e decisione
Un Condominio, in persona dell'amministratore p.t., proponeva ricorso d'urgenza ex art. 700 cpc contro il proprietario dell'ultimo piano e sovrastante mansarda dell'immobile condominiale, oltre che di due box auto, auto, allegando che questi, pur servendosi di tutti i beni comuni al Condominio, si fosse reso moroso nel pagamento degli oneri condominiali e di tutte le spese dirette alla conservazione e godimento delle parti comuni.
Il ricorrente allegava che era stato richiesto già un provvedimento monitorio, divenuto esecutivo per mancanza di opposizione e che, però, la procedura di espropriazione presso terzi promossa per il recupero del credito si era rivelata infruttuosa.
Evidenziava, altresì, che nonostante la diffida dell'amministratore, il condòmino, unitamente ai propri conviventi, continuava ad utilizzare l'ascensore aggravando le spese a carico degli altri proprietari in regola con i pagamenti.
Essendo documentalmente provata la morosità del condòmino da ben oltre sei mesi, parte ricorrente chiedeva un provvedimento di urgenza che autorizzasse l'amministratore ad inibire il servizio di ascensore al solo condòmino moroso ed agli altri soggetti con lui conviventi, mediante l'installazione di una chiave o un badge, che ne consentisse, comunque, l'utilizzo agli altri partecipanti, trattandosi di un servizio comune suscettibile di godimento separato.
Il resistente non si costituiva formalmente in giudizio, ma compariva personalmente alle udienze rappresentando difficoltà economiche e offrendo un parziale acconto.
Gli informatori escussi confermavano la persistente morosità e le richieste dei condòmini di inibire l'uso dell'ascensore da parte del debitore.
Il Tribunale di Trani ha rigettato il ricorso ex art. 700 cpc, ritenendo che l'amministratore non necessitasse dell'autorizzazione giudiziaria per sospendere al condòmino moroso l'uso dell'ascensore, trattandosi di un servizio comune non essenziale, potendo l'amministratore - in assenza di comportamenti ostativi da parte del condòmino moroso (per i quali è necessario l'intervento dell'autorità giudiziaria) - esercitare il proprio potere di autotutela.
Considerazioni conclusive
Allorquando un condòmino risulti moroso nel pagamento dei contributi condominiali e la morosità si protragga da almeno un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, così come previsto dall'art. 63 disp. att. c.p.c..
La disposizione attribuisce un potere in autotutela dell'amministratore di sospendere il condomino moroso dall'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, potere di autotutela che è stato da taluna giurisprudenza di merito persino definito "potere-dovere" (Tribunale Modena, sez. 2, 5.6.2015).
Tuttavia, il Tribunale di Trani, ha osservato che il ricorso all'autorità giudiziaria in materia di sospensione di servizi comuni suscettibili di godimento separato è ammesso solo nelle ipotesi in cui la sospensione incida su beni essenziali o sia necessario superare comportamenti ostativi dei condòmini morosi.
In questi casi, la giurisprudenza formatasi in materia ritiene preferibile che l'amministratore si doti di un provvedimento di natura giurisdizionale prima di procedere alla sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
L'art. 63 disp. att. c.p.c., infatti, ha già stabilito un limite al diritto dell'amministratore di operare il distacco ovvero la durata della morosità da più di sei mesi, riconoscendo al predetto un potere di autotutela senza necessità del ricorso all'autorità giudiziaria al fine di ottenere l'autorizzazione alla sospensione.
La fruizione dell'ascensore, oggetto del giudizio in esame, rientra tra i servizi comuni suscettibili di godimento separato e l'apposizione di una serratura o di un badge nella cabina consente di inibirne l'uso ai condòmini morosi garantendolo ai condomini in regola con i pagamenti. Tuttavia, costituisce un servizio non essenziale (quale potrebbe essere diversamente la fruizione dell'impianto di gas o acqua) con la conseguenza che, in assenza di ostacoli posti dal condòmino moroso al concreto esercizio da parte dell'amministratore del potere di autotutela, mancano i requisiti per rivolgersi al Tribunale, per ottenere una tutela d'urgenza.
In altre parole, lo strumento cautelare resta riservato ai casi in cui vi sia una reale esigenza d'urgenza e non la sola volontà di ottenere un vaglio giurisdizionale preventivo su una decisione che l'amministratore può legittimamente assumere autonomamente.
