Molto spesso non viene prestata la dovuta attenzione al contenuto delle delibere assembleari, che pur se insidioso non scoraggia il condomino dal chiederne acriticamente l'annullamento per via giudiziaria. Viene così ignorato, volutamente oppure solo per mancata cognizione, che non tutte le delibere possono essere impugnate se prive dei caratteri fondamentali che le rendono tali. Delibere interlocutorie in quanto provvisorie escono dalla logica degli atti annullabili.
Il fatto
L'oggetto della sentenza n. 13721, pronunciata dal Tribunale di Roma in data 07 ottobre, è rappresentato dall'impugnativa a cura di una condomina di due delibere assembleari alla cui formazione parte attrice non aveva contribuito per sua assenza.
Per quanto concerne la prima, il punto posto in discussione riguardava l'approvazione/modifiche dello studio di fattibilità, finalizzato alla redazione del capitolato d'appalto di lavori di efficientamento energetico, con affidamento dell'incarico ad una ditta.
In ragione di questo l'assemblea decideva di procedere con i lavori in questione dando mandato all'amministratore di appaltare gli stessi alla ditta prescelta, con il chiarimento che la stessa avrebbe manlevato il Condominio per tutte le eventuali criticità emerse nel corso dell'esecuzione del contratto, con esenzione di responsabilità a carico del medesimo qualora fosse emersa l'insussistenza dei requisiti per accedere al bonus fiscale.
A fondamento dell'impugnativa veniva dedotto che l'assemblea aveva deliberato su di un punto non inserito nell'ordine del giorno.
Con la seconda delibera, avente lo stesso oggetto, veniva nominato il responsabile dei lavori. Anche questa veniva impugnata da un lato, sotto il profilo di una tardiva convocazione che non aveva rispettato il termine minimo (otto giorni) previsto dal regolamento condominiale e, nel merito, per indeterminatezza dell'oggetto.
In entrambi i casi il Condominio convenuto chiedeva il rigetto delle domande attrici e, con particolare riferimento alla seconda delibera, instava per la dichiarazione della cessazione della materia del contendere essendo intervenuta una ulteriore delibera, definitiva e sostitutiva delle precedenti.
Il Tribunale, considerata quest'ultima deliberazione assorbente delle precedenti esaminava la questione di merito per verificare la soccombenza virtuale al fine della liquidazione delle spese di lite. Dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla base di una reciproca soccombenza, il Giudice monocratico compensava integralmente le spese del giudizio.
La decisione
L'esito finale del giudizio non poteva che essere quello al quale è pervenuto il Giudice capitolino, visto che con la terza deliberazione, non impugnata dall'attuale attrice, l'assemblea aveva definitivamente approvato lo studio di fattibilità degli interventi programmati ai fini di attuare la riqualificazione energetica dell'edificio e, contestualmente, aveva dato mandato all'amministratore di stipulare il contratto di appalto per i lavori.
Tale delibera, quindi, aveva assorbito e superato le due precedenti, talchè per parte attrice era venuto a cadere qualsivoglia interesse alla loro caducazione.
Malgrado questo restavano, comunque, da esaminare nel merito i motivi di impugnazione al fine della regolamentazione delle spese processuali. A questo proposito l'impugnativa della prima deliberazione risultava non fondata, trattandosi di approvazione di uno studio di fattibilità preliminare e senza oneri per il condominio in caso di infattibilità acclarata in quanto la delibera era da considerarsi programmatica.
Diversa la conclusione per la seconda delibera, viziata formalmente per il mancato rispetto del termine stabilito dal regolamento di condominio al fine della convocazione, secondo il quale l'assemblea doveva essere "convocata mediante avviso raccomandato a mezzo posta spedito almeno otto giorni prima della data di convocazione".
E questo non era avvenuto, in quanto il detto avviso era stato spedito solo sei giorni prima della riunione.
Interesse ad impugnare la delibera
L'art. 1137 c.c. riconosce in capo ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti il diritto e la legittimazione ad agire nell'azione di annullamento di una deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio, a condizione che la domanda venga introdotta nel termine di trenta giorni, calcolati dal momento della deliberazione per contrari ed astenuti ovvero dalla ricezione del verbale per gli assenti.
In tale ambito requisito essenziale è quello inerente alla legittimazione, ovvero "la sussistenza della qualità di condomino dell'attore sia al momento della proposizione della domanda sia al momento della decisione della controversia, in quanto la perdita di tale status determina, di regola, il venir meno dell'interesse dell'istante alla caducazione o alla modifica della portata organizzativa della deliberazione impugnata, salvo che questi vanti un diritto correlato alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall'accertamento della legittimità della deliberazione, ovvero che la medesima continui ad incidere, in via derivata, sul suo patrimonio" (Cass. 14 giugno 2024, n. 16654).
Strettamente collegato alla legittimazione ad agire è il tema dell'interesse ad agire che, in via generale, è oggetto dell'art. 100 c.p.c. ("per proporre una domanda o per contraddire alla stessa è necessario avervi interesse") e che assume nel caso dell'impugnazione della delibera assembleare un significato ben preciso.
E' stato infatti chiarito dalla giurisprudenza che "in tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni" (Cass. 19 agosto 2020, n. 17294).
L'interesse ad ottenere una decisione può venire meno nel caso in cui la delibera impugnata sia stata superata da altra che abbia identico contenuto: questo può avvenire sia nel caso in cui la modifica sia precedente all'instaurazione del giudizio, sia qualora questo avvenga in corso di causa.
In tale ultima ipotesi va chiarito che una volta rimossa la causa iniziale di invalidità "il giudice dichiara la cessazione della materia del contendere; ne consegue che, contro tale pronunzia, la parte può dolersi, in sede di gravame, solo per contestare l'esistenza del presupposto per emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, mentre è precluso, per difetto di interesse, ogni altro motivo di censura, e, in particolare, quelli attinenti al merito della causa o ai profili di invalidità della medesima deliberazione" (Cass. 18 giugno 2025, n. 16397).
Questo è quanto avvenuto nel caso concreto, nel quale il Tribunale ha chiarito che ove il condomino avesse contestato anche l'ultima delibera avrebbe dovuto procedere alla sua impugnativa.
Non annullabile la delibera programmatica
Prendendo spunto dalla sentenza in esame torniamo su di un tema sempre attuale che riguarda il destino della impugnativa di una deliberazione programmatica, nel senso di che con essa non sia stata presa una decisione definitiva e, quindi, che non possa impegnare i condomini, come stabilito dall'art. 1137, comma 1, c.c., a norma del quale le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.
Se ci dobbiamo ancora occupare di questa questione i casi sono due: o non è chiara la differenza tra delibera programmatica e definitiva e le rispettive conseguenze, oppure persiste un atteggiamento di indifferenza riguardo all'esito quasi scontato per il rigetto della domanda di annullamento.
Per definire la delibera programmatica possiamo rifarci alla giurisprudenza che, in smisurate occasioni, ne ha individuato i caratteri e sempre con riferimento alla delibera impugnabile.
Una fresca decisione di merito (Trib. Nocera 26 settembre 2025, n. 2855) ha affermato che la delibera condominiale è inesistente quando viene a mancare un elemento costitutivo del procedimento collegiale: la volontà di assumere una decisione che produca effetti, vincolanti o incidenti sulla sfera giuridica dei condomini. In tal caso si parla di delibera programmatica, ricognitiva, interlocutoria.
Facciamo qualche esempio concreto.
Quando l'assemblea si limita a prendere in considerazione le richieste formulate dai condomini di raccogliere preventivi per lavori futuri, questa è una deliberazione programmatica. Se i condomini si esprimono per richiamare l'amministratore ad una maggiore cura delle parti comuni, anche in presenza di un'espressione contraria di chi si dichiara soddisfatto di come l'attività viene svolta, non siamo in presenza di una delibera impugnabile, dal momento che la stessa non è caratterizzata da alcuna statuizione prescrittiva o impositiva e, quindi, è evidente l'assenza di un pregiudizio (Trib. Trento 07 agosto 2023, n. 681). Resta ancora confinata nell'ambito della programmazione una delibera con la quale i condomini esprimano una scelta, che al momento assume solo la rilevanza di una linea operativa che, comunque, dovrà essere confermata in futuro in termini qualitativi e quantitativi ( Trib. Roma 24 luglio 2018, n. 15364.
Nella fattispecie l'assemblea aveva optato per l'installazione di impianti autonomi di riscaldamento a fronte di spese rilevanti concernenti l'impianto centralizzato, ma senza decidere quali tipi di impianti installare).
Come ultimo esempio, scelto in una inesauribile casistica giurisprudenziale, richiamiamo quanto affermato in merito alla semplice decisione di provvedere alla rielaborazione delle tabelle millesimali ed alla possibilità di ripartire diversamente le spese per i lavori di manutenzione straordinaria. Anche in questo caso è stato ritenuto (Trib.
Catania 26 aprile 2023, n. 1776) che le determinazioni adottate dall'assemblea condominiale presentassero contenuti generici, meramente preparatori o interlocutori non impegnativi per il condominio.
Nella fattispecie, infatti, l'assemblea non aveva conferito incarico ad un tecnico, ma aveva deliberato solo per il futuro.
