In linea generale l'azione di regolamento di confini è un'azione legale utilizzata quando il confine tra due proprietà è incerto o contestato. Ogni proprietario può chiedere al giudice di stabilire ufficialmente i confini tra le proprietà. Tale azione è volta a individuare la demarcazione tra fondi per rimuovere l'incertezza relativa.
Questa incertezza, che può essere oggettiva o soggettiva, deve cadere sul confine tra due fondi e non sul diritto di proprietà degli stessi, anche se oggetto di controversia è la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà (Cass. civ., sez. II, 12/10/2022, n. 29850).
Recentemente, il Tribunale di Genova si è pronunciato su una problematica simile, affrontando un conflitto sorto per determinare i confini all'interno di un'area condominiale, con particolare riferimento ad un posto auto acquistato mediante vendita giudiziaria (Trib. Genova 26 gennaio 2025, n. 222).
La vicenda
Due coniugi citavano in giudizio per l'accertamento dei confini la proprietaria di un posto auto. Gli attori facevano presente che la convenuta aveva acquistato un'area di parcheggio, che aveva poi delimitato arbitrariamente con paletti, catene e strisce dipinte, occupando indebitamente lo spazio di manovra condominiale e parte del loro posto auto. Questo comportamento impediva agli attori l'utilizzo del proprio posto auto e determinava incertezza sui confini delle proprietà.
I due coniugi chiedevano al Tribunale la condanna della convenuta al rilascio delle aree occupate e al ripristino dello stato dei luoghi, nonché al risarcimento dei danni per il mancato uso del posto auto. La convenuta evidenziava che l'acquisto del posto auto era avvenuto tramite vendita giudiziaria dal fallimento del costruttore.
Di conseguenza proponeva domanda di eliminazione dei vizi e delle difformità, domanda di risarcimento danni e di manleva nei confronti del curatore fallimentare; in estremo subordine, chiedeva anche la dichiarazione di nullità e/o inefficacia dell'atto di vendita nel caso in cui l'immobile risultasse sensibilmente diverso da quanto indicato nella procedura fallimentare, con conseguente condanna del fallimento a restituire le somme versate.
Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo la regolamentazione dei confini e la rimozione delle occupazioni indebite.
La decisione: l'accertamento dei confini
La CTU ha confermato quanto sostenuto dagli attori, sia in merito all'autorizzazione da parte del Comune della realizzazione di tre e non quattro posti auto, oltre all'area condominiale di manovra.
In particolare lo stesso CTU ha affermato che il quarto posto auto non è mai stato assentito; la rappresentazione catastale è risultata errata poiché ha considerato un'area non esistente, essendo situata a una quota inferiore e diversa.
Lo stesso tecnico ha accertato che è stato trasferito alla convenuta un posto auto in parte non esistente ed in parte sovrapposto per 2 mq alla proprietà degli attori e per circa 34 mq allo spazio di manovra condominiale.
Tale situazione si è venuta a creare perché la perizia tecnico estimativa redatta per l'individuazione dei beni facenti parte dello stesso fallimento si è fondata sulla situazione catastale "in via di definizione, senza considerare l'effettivo stato dei luoghi". Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha accolto la domanda di regolamento dei confini, con conseguente condanna della convenuta al rilascio delle aree indebitamente occupate e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi.
Respinta la domanda volta ad ottenere la condanna della convenuta al risarcimento del danno per il mancato uso del proprio posto auto: i due coniugi non hanno provato la sottrazione del posto auto, né l'entità del danno.
Le domande della convenuta: un bene venduto dal fallimento che di fatto in parte non esiste
Non tutte le domande della convenuta sono state respinte. Il Tribunale ha precisato che una vendita fallimentare appartiene al genere delle vendite coattive, come la vendita forzata.
La natura coattiva della vendita fallimentare ha escluso l'applicabilità della disciplina sull'appalto, non operativa anche perché la convenuta non ha rivestito la qualifica di committente nei confronti del costruttore fallito.
In ogni caso alla vendita fallimentare si applica l'art. 2922 c.c. c.c., disposizione che esclude l'operatività della garanzia per i vizi della cosa di cui all'art. 1490 c.c. previsto per la compravendita. Esiste però una deroga a questo principio.
Come sottolinea lo stesso Tribunale, l'esclusione della garanzia per vizi non trova applicazione nell'ipotesi di c.d. vendita di aliud pro alio. In altre parole il giudice ha affermato che l'esclusione della garanzia per vizi (una clausola che esclude la responsabilità del venditore per i difetti) non si applica quando il bene venduto è diverso rispetto a quanto pattuito.
Si ricorda che sussiste consegna di aliud pro alio qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale del bene promesso (Cass. civ., sez. II, 14/05/2024, n. 13214).
Nella controversia esaminata si è trattato di un caso di aliud pro alio. Infatti, il fallimento ha venduto alla convenuta come posto auto scoperto uno spazio inutilizzabile a tale scopo ed inoltre parzialmente inesistente e parzialmente altrui.
Tutto ciò non era chiaramente desumibile dagli atti della vendita, e, dunque, l'acquisto della convenuta è avvenuto in uno stato di "incolpevole ignoranza".
Del resto la stessa CTU, ha chiarito che non vi è stata corrispondenza tra quanto trasferito e quanto indicato negli atti della procedura fallimentare: infatti, la perizia tecnico estimativa si è basata su una planimetria catastale non corrispondente allo stato di fatto e di diritto dei luoghi.
Il Tribunale ha dichiarato la nullità dell'atto di vendita (o meglio del decreto di trasferimento emesso nell'ambito della procedura fallimentare), condannando il fallimento alla restituzione alla convenuta del prezzo di aggiudicazione e delle somme versate per la registrazione del decreto di trasferimento (oltre interessi e rivalutazione monetaria).
