In un'assemblea condominiale, il procedimento che conduce all'approvazione di un ordine del giorno è caratterizzato da molte regole che vanno rispettate. A cominciare dalla convocazione, tanto per fare un esempio, bisogna ricordarsi di invitare tutti gli aventi diritto nonché di inviare l'avviso entro un termine ben preciso.
La violazione delle disposizioni di legge previste in questo caso determina l'invalidità del deliberato e la conseguente caducazione di quanto è stato deciso.
È accaduto proprio ciò di cui si sta parlando anche nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Catanzaro del 21 maggio 2025, n. 1048. L'oggetto di questo procedimento, infatti, è stata l'impugnazione di una delibera assembleare condominiale formatasi a seguito di un procedimento di convocazione della riunione non del tutto impeccabile.
In particolare, secondo la tesi della parte attrice, ella non era stata convocata tempestivamente ed aveva saputo dell'assemblea solo dopo che la stessa si era svolta. Insomma, in ragione della mancata partecipazione alla riunione, aveva deciso di impugnare il deliberato.
Contestualmente, aveva, altresì, chiesto l'annullamento del contratto di appalto per i lavori di efficientamento energetico dell'edificio alla cui sottoscrizione, durante l'assemblea, era stato autorizzato l'amministratore.
Pertanto, il contratto per procedere ai lavori di cui al Superbonus e che è stato sottoscritto in base a una delibera poi annullata, è valido?
Vediamo come ha risolto ogni dubbio a riguardo il Tribunale di Catanzaro.
L'avviso di convocazione di un'assemblea è un atto recettizio: cosa significa?
Nella vicenda in esame, un condòmino aveva impugnato l'assemblea poiché aveva ricevuto l'avviso di giacenza della raccomandata, contenente l'invito, solo 4 giorni prima della data fissata per la prima convocazione.
Secondo la tesi della parte istante si trattava di una palese violazione degli obblighi di legge, in ragione della quale l'assembla doveva essere annullata.
In effetti, secondo il dettato dell'art. 66 disp. att. cod civ «l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata…». Pertanto, il Tribunale di Catanzaro ha accolto l'impugnazione sul punto.
Con l'occasione, l'ufficio calabrese ha ricordato che l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale è un atto unilaterale recettizio. Esso, quindi, produce effetti nella sfera giuridica del destinatario nel momento in cui perviene alla sua conoscenza.
Quest'ultima circostanza, in caso di comunicazione inviata tramite raccomandata e di assenza del destinatario, coincide col momento in cui il postino rilascia l'avviso di giacenza «in tema di condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c . (nel testo applicabile ratione temporis), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro (cfr. Cass N. 23396 del 2017 e n. 8275 del 25/03/2019)».
Contratto di appalto sottoscritto in base a una delibera poi annullata: è valido?
Nel caso in commento, l'ufficio di merito ha accertato e dichiarato l'invalidità dell'assemblea per un difetto nel procedimento di convocazione della medesima.
Restava, però, da capire la sorte del contratto di appalto per il quale l'assemblea aveva autorizzato la sottoscrizione. Insomma, la delibera annullata aveva determinato anche la caducazione di questo contratto?
Il Tribunale di Catanzaro ha risposto negativamente a questa domanda. Infatti, in applicazione di un principio analogo affermato in materia societaria (ex art. 2377 co. 7 cod. civ.), coloro che hanno acquisito dei diritti in buona fede in base ad una delibera, poi successivamente annullata, non subiscono alcuna conseguenza «In tema di condominio negli edifici, i terzi in buona fede che hanno acquisito diritti in seguito ad una deliberazione assembleare non vedono scalfita la situazione giuridica derivante da quel rapporto se, successivamente, la deliberazione è stata invalidata dall'Autorità Giudiziaria (cfr. Cass. sez. II 22/07/2014 n.16695)».
In altre parole, quindi, per il terzo appaltatore in buona fede, il contratto di appalto per l'efficientamento energetico dell'edificio, sottoscritto quale conseguenza di una delibera assembleare poi annullata, è valido ed efficace e il condominio dovrà, ugualmente, rispettarlo.
