L'apposizione, sui balconi di altro condomino, di insegne pubblicitarie e faretti fissati con fisher integra una turbativa del possesso sulla facciata condominiale, bene comune tutelabile con l'azione di manutenzione ex art. 1170 c.c., poiché altera il decoro architettonico e incide sul modo di godimento della cosa comune. Il singolo condomino è legittimato ad agire autonomamente in via possessoria per la tutela del decoro e dell'integrità della facciata, senza necessità di preventiva delibera assembleare. Devono essere rimossi cartelli, faretti e fissaggi installati senza titolo, con ripristino dello status quo ante. È quanto affermato dal Tribunale di Pescara nell'ordinanza dell'8 aprile 2026.
La vicenda
Con ricorso ex art. 1170 c.c., i condomini proprietari degli appartamenti sovrastanti un locale commerciale esponevano che, nel febbraio 2025, il titolare dell'attività aveva installato sui loro balconi due grandi insegne pubblicitarie in telo plastificato (una di circa 2x1 metri e l'altra di 1x1 metro), oltre a tre faretti fissati mediante numerosi tasselli. A parere dei titolari dei balconi, tali interventi non autorizzati avevano inciso sull'aspetto della facciata condominiale, alterandone l'armonia e compromettendo il decoro architettonico. I ricorrenti chiedevano quindi tutela possessoria, sostenendo che la modifica della facciata costituiva una turbativa del loro possesso, in quanto la facciata e il relativo decoro rappresentano un modo di essere dell'immobile e un elemento essenziale del godimento della cosa comune.
Il titolare dell'attività commerciale si opponeva sostenendo che le insegne erano di modeste dimensioni, facilmente rimovibili e funzionali alla segnalazione dell'attività commerciale; inoltre notava che i faretti, di piccole dimensioni, erano stati installati per ragioni di sicurezza su un impianto elettrico preesistente. Infine il resistente aggiungeva che l'apposizione di insegne era da considerare un uso più intenso della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini con balconi. Lo stesso giudice ha ritenuto che le fotografie agli atti evidenziassero in modo inequivocabile l'impatto negativo delle insegne e dei faretti sull'estetica dell'edificio: le dimensioni dei cartelli, la loro collocazione e il numero degli elementi installati sono risultati sproporzionati rispetto alla facciata, incidendo sull'armonia complessiva dello stabile. Il Tribunale ha ritenuto irrilevante la finalità pubblicitaria dell'intervento, poiché la presenza dell'attività commerciale era già adeguatamente segnalata e non giustificava un'alterazione così marcata del prospetto. Quanto allo stato anteriore, il Tribunale ha osservato che la precedente insegna di un noto supermercato, pur presente, era collocata in modo tale da non compromettere l'equilibrio estetico della facciata.
Il giudice abruzzese ha ritenuto illegittimi anche i faretti installati sul balcone dei ricorrenti, trattandosi di elementi estranei alla facciata e fissati mediante fisher che incidevano sulla superficie comune, senza alcuna autorizzazione e in violazione dei limiti posti dall'art. 1102 c.c.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando al resistente la rimozione delle insegne, dei faretti e dei relativi fisher, con ripristino dello status quo ante, e lo ha condannato al pagamento delle spese di giudizio.
Considerazioni conclusive
Nel contesto condominiale, i balconi possono presentare parapetti esterni che non svolgono alcuna funzione estetica e che si limitano ad assolvere un ruolo di protezione: in queste ipotesi la giurisprudenza tende a considerarli pertinenze dell'unità immobiliare, appartenenti in via esclusiva al proprietario dell'appartamento.
La situazione cambia radicalmente quando il parapetto esterno assume caratteri ornamentali, si inserisce in un disegno architettonico unitario o contribuisce alla fisionomia complessiva dell'edificio. In tali casi esso diventa a tutti gli effetti un elemento della facciata e, come tale, rientra tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Quando il parapetto partecipa alla facciata, ogni condomino può certamente utilizzarlo traendone un'utilità particolare, ma il suo potere di fatto incontra i limiti posti dall'art. 1102 c.c.
L'uso deve infatti rimanere compatibile con la destinazione del bene comune, non deve impedire agli altri condomini di farne parimenti uso e non può compromettere né la stabilità né la sicurezza della struttura. In ogni caso quando il parapetto è parte della facciata ogni modifica visibile deve rispettare il limite del decoro architettonico, che costituisce il presidio dell'identità estetica del fabbricato e del modo di godimento dei condomini (Trib. Napoli 2 febbraio 2026, n. 1602).
Il Tribunale di Pescara ha ricordato che il decoro architettonico è un bene comune tutelabile anche con l'azione possessoria, poiché la facciata rappresenta un elemento essenziale dell'identità estetica dell'edificio e del modo di godimento dei condomini (la turbativa deve essere concreta e documentata).
Il singolo condomino può proporre azione possessoria quando un altro condomino compie un intervento che incide sul decoro architettonico, perché tale decoro è parte del suo modo di godere della facciata.
Il Tribunale ha inoltre chiarito che l'azione possessoria non richiede la prova del periculum in mora, essendo sufficiente che la turbativa sia avvenuta entro l'anno precedente il ricorso, come previsto dall'art. 1170 c.c. (Trib. Crotone Ordinanza 10 febbraio 2026). Nel caso esaminato, il ricorso era stato proposto dai condomini entro il termine annuale, rendendo irrilevante il decorso di alcuni mesi tra l'installazione delle insegne e la proposizione dell'azione.
