Le spese per la manutenzione dei parapetti delle terrazze a livello gravano sui rispettivi proprietari esclusivi

La ripartizione delle spese relative ai parapetti delle terrazze a livello costituisce un tema ricorrente, soprattutto perché manca una disposizione codicistica che disciplini in modo espresso il riparto degli elementi "accessori" della terrazza (quali, appunto, parapetti e ripari). La sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore (sentenza n.3826 del 09/12/2025) ha ritenuto illegittimo il criterio di riparto adottato dall'assemblea, individuando come decisiva la funzione del manufatto oggetto d'intervento.

La vicenda

Una condomina, proprietaria dell'appartamento sito all'ultimo piano di uno dei corpi di fabbrica, con terrazza di copertura ad uso (e pertinenza) esclusivo, ha impugnato la delibera assembleare del 24.5.2018 con cui erano state ripartite le spese connesse ai lavori eseguiti sui parapetti prospicienti la facciata, adottando il criterio di addebito per 1/3 in capo alla stessa e per 2/3 in capo agli altri partecipanti del medesimo corpo di fabbrica ("verticale").

La contestazione investiva, inoltre, la ripartizione delle spese legali afferenti a una precedente pronuncia della Corte d'Appello di Salerno, che l'assemblea aveva incluso nel riparto oggetto di doglianza.

L'accertamento tecnico d'ufficio ha chiarito che gli interventi avevano interessato i parapetti perimetrali delle due terrazze private di copertura riferibili ai rispettivi appartamenti all'ultimo piano dei due corpi di fabbrica, per un importo complessivo di € 5.517,30 (somma dei due interventi contabilizzati separatamente).

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'impugnazione, annullando la delibera del 24.5.2018 limitatamente al punto n. 1 all'ordine del giorno, relativo al riparto delle spese per i parapetti.

In via preliminare, è stato qualificato il vizio dedotto (riparto ritenuto erroneo) come ipotesi di annullabilità e non di nullità, richiamando l'insegnamento delle Sezioni Unite:

"il motivo di doglianza dedotto da parte attrice relativo all'erronea ripartizione della spesa [...] rientra tra i vizi che determinano l'annullabilità e non la nullità della delibera", Cass. SS.UU. n. 4806/2005.

Nel merito, la ricostruzione tecnica e documentale ha condotto a ritenere che, in assenza di una specifica disciplina normativa sul riparto delle spese relative agli elementi accessori delle terrazze a livello, la soluzione dovesse essere individuata sulla base della funzione concretamente assolta dai parapetti nel fabbricato considerato.

In tale prospettiva, la motivazione valorizza l'assunto per cui i parapetti della terrazza ad uso esclusivo, nel caso concreto, non assolvono una funzione di copertura, ma risultano strumentali alla fruizione del terrazzo:

"le spese di manutenzione per il parapetto così come per gli altri ripari della terrazza ad uso esclusivo vanno poste a carico dei relativi proprietari. Invero, le strutture di che trattasi non svolgono funzione protettiva ma servono solo alla fruizione del terrazzo e alla relativa praticabilità."

La conclusione è stata coerentemente raccordata al principio già affermato dalla Cassazione, che distingue tra (i) spese attinenti alla funzione di copertura della terrazza/lastrico (ripartibili secondo i criteri propri della copertura) e (ii) spese relative a opere che servono alla praticabilità del piano di calpestio:

"[...] mentre sono a carico esclusivo del proprietario [...] le spese per il rifacimento dei parapetti o altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura ma alla praticabilità della terrazza" (Cass. Civ., n. 15389/2000).

È stata poi precisata l'ipotesi in cui il criterio può mutare: qualora il rifacimento del lastrico (ad es. per impermeabilizzazione) renda necessario l'abbattimento e il successivo ripristino degli elementi accessori, la relativa spesa può essere attratta nel perimetro del riparto "comune"; evenienza che, secondo il Tribunale, non ricorreva nella fattispecie:

"È invero ipotizzabile che la ripartizione delle spese relative al parapetto della terrazza venga posta a carico di tutti i condomini solo nel caso in cui gli interventi [...] rendano necessario l'abbattimento e il successivo ripristino degli elementi accessori per consentire l'impermeabilizzazione del terrazzo: interventi questi che nella fattispecie [...] non erano previsti." (Cass. Civ., n. 11449/1992).

In applicazione di tali premesse, il Tribunale ha statuito che le spese per i parapetti dovessero gravare sui rispettivi proprietari delle terrazze interessate; quanto alle spese di lite riferite alla pronuncia della Corte d'Appello, ne ha disposto invece il riparto tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

È stata inoltre accolta la domanda di indebito arricchimento, con condanna del convenuto al pagamento della differenza pari ad € 3.892,843, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.

Riferimenti giurisprudenziali richiamati in motivazione

• Cass. SS.UU. n. 4806/2005 (nullità/annullabilità delle delibere);
  
• Cass. civ. n. 15389/2000 (parapetti quali elementi funzionali alla praticabilità);
  
• Cass. civ. n. 11449/1992 (possibile diverso riparto se i parapetti sono rimossi e ripristinati per consentire l'impermeabilizzazione).

Considerazioni Conclusive

La motivazione si fonda su un criterio operativo chiaro: la ripartizione segue la funzione dell'opera.

Nel caso deciso, i parapetti sono stati trattati come elementi accessori della terrazza ad uso esclusivo, destinati alla fruizione e praticabilità, con conseguente imputazione della spesa al proprietario della terrazza stessa.

Resta centrale, sul piano pratico, la verifica tecnica (CTU o quantomeno elaborato tecnico puntuale) circa l'eventuale nesso tra (i) lavori "principali" di impermeabilizzazione/ricostruzione della copertura e (ii) opere "accessorie" (abbattimento e ripristino di parapetti). In questo solco si colloca anche l'elaborazione successiva della giurisprudenza di legittimità, che tende ad attrarre nel riparto ex art. 1126 c.c. gli interventi consequenziali e strumentali al rifacimento della copertura, fermo restando che restano a carico esclusivo dell'usuario/proprietario le parti del tutto avulse dalla funzione di copertura: cfr. Cass. civ. 28.9.2012, n. 16583, che riprende il ragionamento già sviluppato a partire da Cass. n. 11449/1992 .

Va infine segnalato che, proprio in ragione dell'assenza di una norma "dedicata", sul tema dei parapetti si registrano in giurisprudenza letture non univoche. Accanto all'impostazione che li considera spesa esclusiva del titolare della terrazza (in quanto afferente alla praticabilità), si rinvengono decisioni che valorizzano il profilo del decoro architettonico o l'integrazione del parapetto nella facciata, orientandosi verso un riparto condominiale (talvolta anche in base ai millesimi) . Sul punto, per un quadro sintetico degli orientamenti (anche con richiami a Cass. n. 27551/2005 e Cass. n. 851/2007, richiamate in dottrina e prassi in tema di decoro/elementi esterni), può essere utile l'approfondimento Spese di rifacimento dei parapetti della terrazza di proprietà esclusiva: chi paga? , nonché la rassegna dedicata ai contrasti applicativi .

In termini di gestione del contenzioso e di prevenzione dei conflitti assembleari, il dato che emerge è soprattutto uno: in delibera (e nei computi metrici) conviene separare analiticamente le lavorazioni che attengono alla copertura (potenzialmente soggette ai criteri dell'art. 1126 c.c.) da quelle che riguardano ripari/parapetti, così da ridurre l'area di incertezza e rendere più solida l'eventuale difesa in giudizio.