Nell'ambito delle liti che occupano il condominio, le delibere che investono la esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'edificio sono ricorrente motivo di controversia per profili afferenti a più e diverse questioni che possono attendere alla mancata esecuzione a regola d'arte delle opere, come al manifestarsi di danni alle proprietà private, oppure ai criteri di imputazione e riparto della spesa.
La fattispecie portata avanti alla Corte di Cassazione (n.25192/2025) rappresenta l'occasione per approfondire il tema che attiene alle competenze ed attribuzioni della assemblea in merito alla adozione di delibere che interessano opere di manutenzione straordinaria e parti private, con particolare riferimento ai limiti su quest'ultime, ed alla relativa suddivisione pro quota dei costi.
La vicenda
La vertenza all'esame della Suprema Corte ha avuto origine dalla impugnazione, avanti al Tribunale della delibera con la quale l'assemblea ha deciso l'esecuzione di interventi di ristrutturazione del fabbricato, non solo alle parti comuni ma, anche, a parti private, quali i balconi, ripartendo gli oneri per millesimi di proprietà senza alcuna distinzione.
Nel giudizio avanti al Giudice di prime cure si è costituito il condominio chiedendo il rigetto della impugnazione e, in via riconvenzionale, la condanna del condomino al pagamento delle quote dovute in rispondenza alla delibera impugnata.
Il Tribunale ha respinto l'impugnazione ed accolto la domanda riconvenzionale avanzata dal condominio.
Ritenuta ingiusta e non conforme al diritto la sentenza resa, il condomino ha proposto appello.
I Giudici di secondo grado hanno accolto, parzialmente, il gravame, rideterminando la quota dovuta dal condomino in una somma inferiore.
Tuttavia la Corte d'Appello ha condiviso l'assunto del Tribunale in base al quale non poteva essere operata una divisione tra lavori su parti comuni e private, strettamente correlate ed indistinguibili sia sotto un profilo operativo che contabile.
Il condomino ha, quindi, presentato ricorso avanti alla Corte di Cassazione avverso la sentenza resa dalla Corte d'Appello formulando più motivi di censura tra cui (i) violazione e falsa applicazione degli artt. 11231, 1128, 1135 e 1137 Cod. Civ, per essergli stato imposto l'obbligo di contribuire al pagamento di opere afferenti a parti certamente private di altri condomini dalle quali, peraltro, non ha alcuna utilità o beneficio, tenuto conto che neppure riguardavano la sua abitazione; (ii) violazione di legge per omessa pronuncia sul secondo motivo di appello e/o assoluta mancanza di motivazione in relazione alla pretesa e presunta inscindibilità tecnica ma, soprattutto contabile, dei lavori, stante la possibilità di imputare gli interventi privati ai singoli interessati dagli stessi.
Sul punto, ovvero sulla doglianza relativa alla considerazione unitaria delle opere a fronte della possibilità effettiva e concreta di ripartire i costi che attengono ai lavori sulle proprietà private, invero, i Giudici di seconde cure non hanno dato alcuna motivazione, richiamando meramente la pronuncia di primo grado.
Parimenti, il condomino ha lamentato una manifesta contraddizione dei Giudici d'appello che, se da un lato asseriscono l'inscindibilità dei lavori condominiali alle parti comuni con quelli realizzati sulle parti private, dall'altro danno atto che alcuna lavorazione era stata eseguita sugli immobili del medesimo.
Al contempo, il condomino ricorrente ha evidenziato che i lavori realizzati, anche a sue spese, hanno coinvolto tutte le unità ad eccezione della sua e che, dai medesimi, non ha tratto alcun vantaggio.
Ulteriormente, il ricorrente ha rilevato e sottolineato il suo diritto di essere esentato al pagamento pro quota di ogni onere dei lavori, ovvero anche di quelli eseguiti all'intero edificio, in quanto nel suo atto di acquisto il pagamento di una parte del prezzo era stata condizionata al ripristino da parte del costruttore dei difetti già palesati, vizi per la riparazione dei quali era stata poi stata assunta la delibera di concessione in appalto ad altra impresa.
A tal riguardo, il condomino ha esposto di aver manifestato formalmente il suo dissenso alla lite del condomino contro il costruttore.
La Corte di Cassazione ha accolto i due motivi sopra esposti, dichiarando assorbiti i restanti, per le argomentazioni in appresso illustrate.
Violazione di Legge: non possono essere attribuite al condomino le spese su parti private
Per una compiuta disamina delle questioni in esame, è confacente ricordare che la delibera dell'assemblea dei condomini, adottata a maggioranza, può ritenersi nulla - tra le altre ipotesi - nel caso di "impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera".
Per impossibilità giuridica dell'oggetto si intende l'assunzione di una delibera che eccede le attribuzioni e competenze proprie della assemblea che, quale organo deliberativo della compagine condominiale, può adottare decisioni legittime solo con riferimento alla amministrazione e gestione dei beni comuni (parti dell'edificio compresi impianti e servizi).
Pertanto, è chiaro che l'assemblea non può intervenire, ovvero deliberare, come nella fattispecie de qua, su lavori che investono proprietà private e, tanto più, ripartirne i costi nei confronti di tutti i condomini, indistintamente, secondo i millesimi di proprietà.
In proposito, l'orientamento della Giurisprudenza di legittimità è consolidato nel riconoscere che l'assemblea non può assumere validamente alcuna decisione inerente i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva.
A conferma, è utile riportare i principi espressi, in aderenza ai quali il potere deliberativo dell'assemblea sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni per cui <ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni".Il "difetto assoluto di attribuzioni" è un vizio che non attiene al quomodo dell'esercizio del potere, ma attiene all'an del potere stesso; esso non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per "impossibilità giuridica" dell'oggetto> (Cassazione civile sez. un., 14/04/2021, (ud. 06/10/2020, dep. 14/04/2021), n.9839).
Ebbene, è pacifico che i balconi non sono parti comuni ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 Cod. Civ. non risultando per struttura, funzione e destinazione necessari alla esistenza del fabbricato.
Ne deriva che, ad avviso degli Ermellini, è erronea la pronuncia della Corte d'Appello non potendosi imputare ed attribuire al condomino gli oneri relativi alle proprietà esclusive.
Inoltre, i Giudici di seconde cure hanno ignorato lo specifico motivo di gravame con il quale il condomino ha ben puntualizzato che l'inscindibilità tecnica di lavori non impediva di procedere, contabilmente, al giusto addebito nei confronti dei proprietari delle unità immobiliari dei costi delle opere afferenti esclusivamente alle stesse secondo, come di consueto, il computo metrico ed il capitolato.
Detta omissione, unitamente al primo motivo di doglianza, risulta una censura legittima per cui la Corte ha cassato la sentenza rinviando alla Corte d'Appello affinché sia data una risposta argomentata e motivata sulla possibilità di dividere contabilmente i costi per la esecuzione delle parti comuni da quelli per le proprietà private.
