Parapetti e frontalini: il pregio ornamentale non è necessario per considerarli parti comuni

Le spese per frontalini dei balconi e parapetti delle terrazze non sono automaticamente condominiali. Possono essere ripartite tra tutti i partecipanti solo quando, in concreto, tali elementi si inseriscano nel prospetto e concorrano al decoro architettonico dell'edificio oppure, quanto ai parapetti della terrazza, quando la loro rimozione e ricostruzione sia strumentale all'esecuzione di lavori comuni di impermeabilizzazione. Con la sentenza n. 1169 del 4 marzo 2026 il Tribunale di Catania ha rigettato l'impugnazione proposta da una condomina e ha ritenuto legittimo il riparto secondo i millesimi generali alla luce delle risultanze della CTU, che aveva accertato l'unitaria incidenza di parapetti, frontalini, copertine e balaustre sulla fisionomia del prospetto.

Il criterio affermato non ha portata assoluta. La regola generale resta infatti quella per cui i balconi aggettanti appartengono, di norma, al proprietario dell'unità immobiliare cui accedono, mentre assumono rilievo comune soltanto i rivestimenti e gli elementi che, per struttura, continuità cromatica, diffusione e funzione ornamentale, contribuiscono in concreto al decoro architettonico dell'edificio. La soluzione accolta si comprende quindi soltanto alla luce delle specifiche caratteristiche del fabbricato, della natura degli interventi deliberati e del contenuto dell'accertamento tecnico espletato in giudizio.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di un appartamento al piano terra lato ovest, ha impugnato la delibera assembleare del 3 agosto 2022 con cui l'assemblea aveva approvato lavori relativi a parapetti e frontalini di terrazze e balconi, contestando, per quanto qui rileva, il criterio di riparto applicato ai manufatti ritenuti dall'assemblea di interesse comune.

La proprietaria sosteneva che i frontalini e i parapetti interessati dagli interventi non fossero parti comuni, ma elementi di proprietà esclusiva, con la conseguenza che i costi di messa in sicurezza e rifacimento avrebbero dovuto gravare sui rispettivi titolari. A suo dire, tali manufatti erano privi di particolare pregio architettonico o ornamentale e non potevano essere attratti nel regime della comunione solo perché visibili dall'esterno. Ha inoltre precisato di avere già curato la manutenzione dei balconi del proprio appartamento, escludendo quindi ogni ragione per porre a suo carico spese riferibili a manufatti altrui.

Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto dell'impugnazione e ha sostenuto, in senso opposto, che i parapetti prospicienti la facciata concorressero al decoro dell'edificio, contribuendo all'uniformità estetica del prospetto e al disegno architettonico complessivo. La difesa condominiale ha altresì evidenziato che, quanto alla terrazza, gli interventi si collegavano a opere di impermeabilizzazione, con necessità di rimuovere e poi ripristinare gli elementi accessori.

Il giudice ha rigettato l'istanza di sospensione della delibera e, ritenendo decisivo l'accertamento delle caratteristiche materiali dei manufatti e della loro funzione rispetto alla facciata, ha disposto consulenza tecnica d'ufficio per descrivere lo stato dei luoghi e verificare se balconi, parapetti e frontalini presentassero elementi decorativi e ornamentali incidenti sul prospetto.

La decisione

In via preliminare il Tribunale ha qualificato la censura come vizio di annullabilità e non di nullità, rilevando che la condomina lamentava un'erronea ripartizione della spesa. Il passaggio è coerente con il principio per cui l'assemblea, quando applica in modo asseritamente scorretto un criterio di riparto, espone la delibera al regime dell'annullabilità; la nullità resta invece confinata alle ipotesi in cui il deliberato incida sui diritti individuali o introduca, senza idoneo fondamento, un criterio generale di contribuzione diverso da quello legale o convenzionale.

Nel merito, il giudice ha osservato che non esiste una disposizione codicistica specifica che disciplini in via diretta la ripartizione delle spese relative ai frontalini dei balconi e agli elementi accessori delle terrazze. Per tale ragione, la soluzione è stata costruita sulla base della funzione concretamente assolta dai manufatti e del loro rapporto con il decoro architettonico del fabbricato.

La motivazione attribuisce rilievo decisivo alla CTU. Il consulente ha descritto una palazzina con struttura portante in cemento armato, risalente agli anni Novanta, caratterizzata da balconi aggettanti protetti verso il vuoto da parapetti in cemento per circa due terzi dell'altezza e da una balaustra in ferro e vetro nella parte superiore. La facciata, così come i parapetti dei balconi, risultava rivestita con intonaco a spessore a tinta unica; i sottobalconi erano invece in cemento faccia a vista con tinteggiatura protettiva; in testa ai parapetti, alla base della balaustra, erano presenti copertine in pietra in tinta con il rivestimento ad intonaco.

Pur escludendo la presenza di elementi ornamentali di particolare pregio, il CTU ha rilevato che i parapetti ciechi, per la loro notevole estensione in prospetto e per l'identità di rivestimento rispetto alla facciata, si inserivano stabilmente nel disegno del prospetto, incidendo sull'estetica complessiva dell'edificio. Il Tribunale ha recepito integralmente tale valutazione tecnica, richiamando il passaggio secondo cui "i parapetti, unitamente ai frontalini, alla copertina in testa al parapetto e al disegno della balaustra, costituiscono un elemento unico che contribuisce, certamente, alla connotazione e decoro architettonico della facciata".

La motivazione aggiunge un dato tecnico particolarmente significativo: anche in assenza di materiali di pregio, una difformità di tinta, granulometria dell'intonaco o manualità esecutiva sarebbe risultata percepibile, compromettendo l'omogeneità estetica del prospetto. Lo stesso rilievo viene esteso ai sottobalconi in cemento faccia a vista, per i quali la continuità dei prodotti utilizzati e delle modalità di lavorazione assume rilievo essenziale ai fini del risultato estetico finale.

Su queste basi il Tribunale ha affermato che "atteso che i frontalini dei balconi e i parapetti delle terrazze concorrono a definire le caratteristiche strutturali ed estetiche dell'edificio in questione, le spese relative alla messa in sicurezza e al conseguente ripristino dei suddetti elementi vanno ripartite fra tutti i condomini". Il fulcro della decisione non è quindi il mero nomen del manufatto, ma la sua funzione concreta all'interno del prospetto e la sua incidenza sull'immagine architettonica unitaria del fabbricato.

La decisione valorizza inoltre un ulteriore profilo, specificamente riferito al parapetto della terrazza. Il Tribunale rileva che dal computo metrico estimativo e dalla relazione tecnica emergevano lavori di impermeabilizzazione del terrazzo; in tale prospettiva, la ripartizione collettiva della spesa è stata ritenuta corretta anche perché il rifacimento del lastrico rendeva necessario l'abbattimento e il successivo ripristino degli elementi accessori. In altri termini, il costo del parapetto può essere attratto nel perimetro della spesa comune quando la sua rimozione e ricostruzione costituiscano un passaggio strumentale all'esecuzione di lavori comuni sul lastrico o sulla terrazza.

Ne deriva che il fondamento normativo della soluzione accolta non è l'art. 1125 c.c., che riguarda soffitti, volte e solai, né l'art. 1126 c.c. in via automatica. Nel caso deciso vengono piuttosto in rilievo l'art. 1117 c.c., per la possibile natura comune degli elementi che incidono sul prospetto e sul decoro, e l'art. 1123 c.c., quanto al criterio di riparto in base ai millesimi. L'art. 1126 c.c. resta pertinente soltanto nella misura in cui venga in considerazione la funzione di copertura della terrazza o del lastrico e la strumentalità degli interventi sui parapetti rispetto ai lavori di impermeabilizzazione.

I riferimenti giurisprudenziali

La soluzione adottata si colloca in un quadro giurisprudenziale che, pur con applicazioni non sempre coincidenti, esprime un criterio di fondo sufficientemente chiaro: la proprietà esclusiva del balcone aggettante costituisce la regola, mentre la comunione riguarda soltanto gli elementi che, in concreto, si inseriscono nel prospetto e contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio. In questo solco si collocano le pronunce di legittimità che riconoscono natura comune ai soli elementi decorativi del balcone, compresi frontali e parapetti, quando svolgano una funzione estetica riferibile all'intero fabbricato.

Il criterio, tuttavia, richiede sempre una verifica in concreto. Non basta affermare in via astratta che frontalini o parapetti siano visibili dall'esterno; occorre accertare se essi concorrano davvero all'armonia del prospetto per struttura, rivestimento, continuità cromatica e inserimento nel disegno complessivo della facciata. Proprio in questa prospettiva la giurisprudenza più recente, anche di merito, ha talvolta escluso la condominialità dei frontalini in assenza di una effettiva funzione ornamentale comune, mentre l'ha riconosciuta quando essi risultino stabilmente fusi nel prospetto e nella sua uniformità estetica. Per un approfondimento utile sul punto si veda anche frontalini e riparto delle spese.

Diverso è, invece, l'orientamento che valorizza prevalentemente la funzione di praticabilità del parapetto della terrazza di uso esclusivo. In tale impostazione, le spese per il rifacimento del parapetto o di altri analoghi ripari restano a carico del proprietario esclusivo, poiché non servono alla copertura dei vani sottostanti ma alla fruizione della terrazza. Il diverso riparto può giustificarsi soltanto quando il parapetto presenti una autonoma funzione decorativa comune oppure quando la sua demolizione e ricostruzione siano necessarie per l'esecuzione di lavori di impermeabilizzazione del lastrico. Sul tema può richiamarsi anche parapetti delle terrazze a livello.

Il risultato raggiunto nel caso deciso, dunque, non smentisce la regola generale della proprietà esclusiva dei balconi aggettanti e dei parapetti funzionali alla sola praticabilità della terrazza, ma la deroga in presenza di precisi presupposti fattuali: da un lato, la CTU ha accertato l'incidenza unitaria di frontalini, parapetti, copertine e balaustre sul prospetto; dall'altro, gli interventi sul terrazzo comprendevano opere di impermeabilizzazione che rendevano necessario il ripristino degli elementi accessori.

Considerazioni conclusive

In sintesi, il principio che emerge è che le spese per frontalini dei balconi e parapetti delle terrazze possono gravare su tutti i condomini solo quando sia accertato, in concreto, che tali manufatti contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio oppure quando, con riguardo ai parapetti della terrazza, il loro abbattimento e ripristino siano necessari per eseguire lavori comuni di impermeabilizzazione.

La decisione, quindi, non autorizza alcuna generalizzazione indiscriminata. Non basta che il manufatto sia esternamente visibile, né che l'assemblea lo qualifichi come "condominiale". Occorre verificare caso per caso la funzione effettivamente svolta, l'incidenza del manufatto sull'omogeneità estetica della facciata e la tipologia concreta degli interventi deliberati. In mancanza di tali presupposti continua a prevalere la regola per cui i balconi aggettanti e i loro elementi strutturali restano in proprietà esclusiva, con spese a carico del singolo titolare.

Da questa decisione si ricava, dunque, un criterio operativo preciso: il riparto non dipende dal nome del manufatto, ma dalla sua funzione concreta nel fabbricato e dalla prova tecnica acquisita in giudizio. Quando frontalini e parapetti costituiscono, per conformazione e finitura, un elemento unitario del prospetto, la spesa può essere ripartita secondo i millesimi generali; quando invece assolvono soltanto alla fruizione del balcone o della terrazza, il relativo costo resta, di regola, a carico del proprietario esclusivo.