Se i frontalini dei balconi si fondono con il marcapiano possono essere considerati parti comuni

Il Tribunale di Bolzano, con sentenza n. 857 del 26 settembre 2025, ha ribadito il principio - ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità - secondo cui i frontalini dei balconi devono essere considerati beni condominiali quando, in concreto, svolgono una funzione prevalentemente estetica per l'edificio, integrandosi nella facciata e contribuendo all'armonia architettonica dello stabile.

In tali casi, le spese per la loro manutenzione vanno suddivise tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali (art. 1123 c.c.), a prescindere dalla titolarità, da parte dei singoli, di unità immobiliari munite di balcone.

La vicenda

Due condomini hanno impugnato la delibera assembleare dell'11 aprile 2024, con cui era stato approvato in via provvisoria l'intervento di rimozione delle parti d'intonaco ammalorato dei frontalini dei balconi, disponendo la ripartizione della relativa spesa tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi.

Gli attori sostenevano che i frontalini fossero di proprietà individuale, non svolgendo una funzione estetica essenziale per l'edificio e che, pertanto, le spese dovessero gravare esclusivamente sui proprietari dei balconi interessati.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'impugnazione degli attori, confermando la legittimità della delibera assembleare e affermando che:

"nei balconi possono - eventualmente - anche ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione - ai sensi dell'art. 1117 c.c. - alle parti comuni dell'edificio; però non solo la individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, di pertinenza dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest'ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente" (Cass. 3.08.1990 n. 7831; Cass. 28.11.1992 n. 12792; Cass., sez. II, 7/9/1996 n. 8159).

Sulla base dell'ampia documentazione fotografica prodotta in giudizio, il giudice ha accertato quanto segue in ordine alla specifica configurazione dei frontalini rispetto al marcapiano e alla facciata.

I frontalini e il marcapiano: risvolti fattuali e conseguenze giuridiche

Le immagini e l'analisi tecnica agli atti evidenziano che i frontalini non si presentano come elementi isolati né meri rifiniture funzionali dei singoli balconi, ma sono effettivamente inseriti nel più ampio elemento decorativo costituito dal marcapiano, caratterizzato da una linea pura orizzontale che si ripete sull'intera facciata. In particolare:

• I frontalini formano con il marcapiano un tutt'uno privo di soluzione di continuità, sia per l'andamento compositivo (continuità della linea orizzontale) sia per la ripetizione costante dello stesso stilema (solco) su tutto il fronte dell'edificio;
• Talvolta i frontalini assumono configurazioni curvilinee concave in rapporto all'andamento della pavimentazione dei balconi, contribuendo a conferire movimento e carattere alla costruzione;
• Il motivo decorativo si ripete in modo uniforme sull'intero fabbricato ed è percepibile dalla pubblica via, sicché i frontalini assumono rilievo quale elemento caratterizzante la facciata nel suo complesso.

Da tali profili fattuali il Tribunale ha ricavato la conseguenza giuridica conforme ai principi consolidati dalla Corte di Cassazione: l'integrazione dei frontalini nel marcapiano e la loro funzione ornamentale prevalente li rendono assimilabili alle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., applicando il criterio della funzione prevalente.

Ne consegue, sul piano del riparto delle spese, che gli oneri per gli interventi manutentivi debbono essere imputati alla generalità dei condomini in base alle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.), atteso che l'estetica complessiva dell'edificio non è frazionabile tra i soli possessori delle unità con balcone.

Il giudice ha altresì osservato che eventuali interventi manutentivi antecedenti, eseguiti singolarmente da taluni condomini, non precludono la natura condominiale degli elementi qualora, in concreto, sia accertata la loro funzione ornamentale e l'esigenza di uniformità estetica sull'intero stabile.

Analogamente, sono state ritenute prive di fondamento le allegazioni circa un maggior deterioramento provocato dall'acqua di condensa dei climatizzatori.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamate numerose pronunce della Corte di Cassazione che hanno consolidato il principio secondo cui la natura condominiale o individuale degli elementi accessori dei balconi va determinata sulla base della funzione concretamente svolta dagli stessi nell'ambito dell'estetica complessiva dell'edificio. In particolare sono citate:

• Cass., sez. II, 7 settembre 1996 n. 8159;
• Cass., sez. II, 21 gennaio 2000 n. 637;
• Cass., sez. II, 30 luglio 2004 n. 14576;
• Cass., sez. II, 30 aprile 2012 n. 6624;
• Cass., sez. II, 14 dicembre 2017 n. 30071;
• Cass., sez. II, 16 ottobre 2020 n. 22572.

Viene inoltre richiamata una sentenza conforme del Tribunale di Roma (sez. V, n. 9074/2021) sul ruolo estetico imprescindibile dei frontalini nella facciata.

Considerazioni conclusive

L'accertamento sulla natura condominiale o individuale degli elementi accessori dei balconi deve avvenire "in concreto", valutando caso per caso la loro effettiva funzione architettonica ed estetica rispetto all'intero edificio.

L'orientamento applicato dal Tribunale è ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità: "mentre i balconi non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., i rivestimenti e gli elementi decorativi degli stessi devono essere considerati beni comuni solo se svolgono una prevalente ed essenziale funzione estetica per l'edificio".

In questi casi le relative spese sono da ripartirsi tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali (articolo 1123 c.c.), indipendentemente dalla titolarità esclusiva delle unità immobiliari dotate di balcone.

Tuttavia la soluzione adottata trova applicazione solo laddove sia effettivamente riscontrabile una funzione estetica prevalente ed essenziale rispetto all'aspetto architettonico complessivo dello stabile.