Nell'ampio e differenziato contesto che interessa le controversie condominiali, la ripartizione delle spese afferenti alla ristrutturazione della facciata del fabbricato e' motivo del manifestarsi di doglianze qualora, contemporaneamente, siano eseguiti interventi anche su elementi esterni dei balconi privati.
La pronuncia resa dal Tribunale di Taranto (n. 2301 del 31 ottobre 2025) origina dalla impugnazione della delibera che ha approvato il piano di riparto di lavori su parti comuni e private, secondo la tabella generale, già oggetto di pregressa decisione in sede assembleare.
Nella fattispecie, è stata dedotta ed eccepita la violazione dei criteri di cui all'art. 1123, comma II, c.c., ovvero avanzata espressa censura sulla avvenuta imputazione della spesa per l'installazione dei ponteggi in rispondenza ai millesimi di proprietà, senza considerare la maggior fruizione degli stessi da parte dei condomini che hanno realizzato opere private ai balconi.
Per una compiuta disamina dell'argomento, non possiamo prescindere dal valutare anche la delibera di approvazione dei lavori di ristrutturazione, per avere contezza delle determinazioni assunte dal condominio con riferimento alle singole voci dei costi assunti, nonché richiamare la normativa e l'orientamento della Giurisprudenza in materia.
La vicenda
La società condomina, proprietaria di due unità immobiliari all'interno dell'edificio, ha impugnata la delibera dell'assemblea con la quale è stata approvata la ripartizione degli oneri per i lavori di ristrutturazione, sulla base dei millesimi di proprietà, lamentando che stessa era da ritenersi difforme al diritto in quanto la spesa relativa ai ponteggi avrebbe dovuto essere suddivisa tenendo conto della incidenza delle opere ai frontalini, alle ringhiere ed ai parapetti dei balconi privati, compresa la posizione in altezza degli stessi.
Ad avviso della attrice, in sintesi, non essendovi un uso paritario del ponteggio, la spesa doveva ripartirsi in proporzione all'uso dei medesimi, conformemente al criterio dettato dall'art.1123, comma II, c.c.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda all'uopo rilevando che la delibera impugnata era da ritenersi legittima poiché (i) l'approvazione delle spese inerenti ai balconi si inserivano nel più ampio progetto di ristrutturazione integrale dell'edificio, (ii) tutte le opere erano destinate a restituire, per ragioni estetiche, una facciata caratterizzata da movimento con balconi differenti e fascioni bianchi sulle facciate cieche.
Parimenti, il condominio ha riferito che tutte le lavorazioni erano, indiscutibilmente, a beneficio di ogni condomino, motivo per cui non poteva essere impiegato criterio diverso dalla tabella generale di proprietà.
In considerazione della natura documentale della causa, il Giudicante non ha esperito ulteriore istruttoria ed ha respinto la domanda promossa dalla attrice per quanto in appresso illustrato.
Approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria/ristrutturazione integrale del fabbricato
In via preliminare, preme rammentare che ogniqualvolta l'assemblea del condominio decide l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, quali la facciata di un edificio, la medesima adotta due delibere, una di approvazione delle opere e dei costi, d'abitudine supportata da computo metrico e preventivo dell'impresa, l'altra di ripartizione tra i condomini degli oneri, in base ai millesimi di proprietà o all'uso.
A tal riguardo, appare appropriato evidenziare che la delibera con la quale la assemblea approva i lavori ha valore costitutivo della obbligazione di partecipazione e contribuzione alla spesa, mentre la delibera di ripartizione, che può intervenire anche successivamente, ha valore esclusivamente dichiarativo, ovvero è espressione della singola quota di ciascuno a seguito di calcolo derivante dalla applicazione dei criteri legali oppure di quelli stabiliti dal regolamento.
Sul punto l'orientamento della Giurisprudenza è costante nel riconoscere che "In tema di obbligazioni per i condomini deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell'attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione" (Corte appello Napoli sez. VI, 18/11/2024, n.4651).
Ebbene, tale pacifico principio comporta che l'approvazione dello stato di ripartizione rappresenta condizione, a tutto voler concedere, solo per la concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo nell'ipotesi di mancato pagamento, da parte del condomino, della di lui quota.
Tanto premesso, nel caso che ci occupa, occorre precisare e sottolineare che la società attrice non ha formulato alcuna contestazione in ordine alla voce di spesa relativa agli interventi sui balconi privati, di tal guisa palesando di volerne beneficiare, come rilevato dal Giudice.
Pertanto, è palese che l'obiezione avanzata dalla condomina attende unicamente ai criteri di ripartizione.
Parti esterne dei balconi
Fermo quanto sopra, è confacente ricordare che gli elementi esterni dei balconi, quali frontalini, parapetti e ringhiere, sovente, configurano segni distintivi, caratterizzanti la facciata, per cui devono essere imputati, se non diversamente previsto, in rispondenza ai millesimi di proprietà e, per l'effetto, suddivisi tra tutti i condomini, proprio in ragione del decoro estetico che infondono alla facciata.
Tale assunto rileva che, quindi, detti rivestimenti ed elementi non possono che essere considerati beni comuni quando, come nell'ipotesi de qua, si inseriscono nella facciata del fabbricato, in quanto concorrono a determinarne l'estetica a favore di tutti.
A conforto, è adeguato riportare una massima della Suprema Corte ricognitiva dell'orientamento della Giurisprudenza "In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Cassazione civile sez. II, 19/09/2017, n.21641).
Ed ancora, più recente Giurisprudenza, resa in una fattispecie analoga a quella in esame, in ossequio ad indirizzo costante, ha affermato che "Se i balconi - che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte - presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono, in caso di lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell'edificio condominiale è un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea dei soci" (Corte appello L'Aquila sez. I, 25/05/2021, n.806).
Invero, è manifesto che l'installazione del ponteggio è stata necessaria per le opere di ristrutturazione alle parti comuni (facciata) e, contestualmente, lo stesso è stato utilizzato anche per gli interventi sui balconi delle proprietà private.
Tuttavia, ciò non vale a determinare una diversa contribuzione da parte dei condomini proprietari dei balconi rispetto agli altri che ne sono privi.
Alla luce di quanto sopra argomentato, la delibera adottata dal condominio e, qui, impugnata deve ritenersi valida e legittima stante la sua aderenza ai principi di diritto evocati.
