La ripartizione degli oneri accessori (tra cui le spese condominiali di ordinaria amministrazione) tra locatore e conduttore continua a rappresentare un punto delicato dei rapporti di locazione, soprattutto quando l'inquilino ometta i versamenti e il proprietario intenda recuperare le somme in via giudiziale. In questo quadro, assume rilievo decisivo la corretta individuazione del titolo dell'azione e, soprattutto, la prova del fatto costitutivo del credito azionato, in coerenza con l'impostazione dell'art. 9 l. n. 392/1978 (locazioni abitative) e con i principi generali sull'onere probatorio.
Con decisione resa dal Tribunale di Treviso (sentenza del 21 febbraio 2026, pronunciata nelle forme di cui all'art. 281-sexies c.p.c., a seguito di ricorso ex art. 281-decies c.p.c.), è stato chiarito che, quando il locatore chieda il rimborso di spese condominiali non pagate dall'inquilino, ma non provi di avere egli stesso pagato il condominio, manca un credito attuale ed esigibile in capo al proprietario e difetta il presupposto stesso dell'azione di regresso così come impostata in causa.
L'accoglimento è stato invece riconosciuto per i canoni dovuti in conseguenza del mancato rispetto del preavviso contrattuale, escludendosi che la mera riconsegna delle chiavi integri rinuncia tacita al relativo diritto.
La vicenda
Il proprietario di un immobile ad uso abitativo ha convenuto in giudizio la conduttrice (rimasta contumace) deducendo plurimi profili di inadempimento del contratto di locazione stipulato per il periodo dal 5 giugno 2022 al 31 maggio 2026.
Secondo la prospettazione attorea, l'inquilina ha comunicato in data 10 aprile 2025 il recesso anticipato con effetti dal 30 aprile 2025, senza rispettare il termine di preavviso minimo di tre mesi previsto contrattualmente, versando soltanto il canone di aprile e omettendo i canoni relativi al periodo di preavviso non osservato (maggio, giugno e luglio 2025), per complessivi euro 1.500,00.
Il locatore ha inoltre dedotto che l'immobile sarebbe stato riconsegnato in condizioni peggiorative rispetto allo stato originario, allegando una perizia di parte corredata da fotografie e indicando spese di ripristino per euro 3.782,00. Da ultimo, è stato lamentato il mancato pagamento di spese condominiali ordinarie maturate sino alla scadenza del rapporto per euro 604,51, chiedendo la condanna complessiva per euro 5.886,51 (per un approfondimento su profili probatori e recupero delle quote nel contenzioso locatizio, si veda morosità locazione e recupero quote).
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda solo limitatamente ai canoni relativi al periodo di preavviso contrattuale non rispettato, rigettando le pretese risarcitorie per i danni all'immobile (per difetto di prova) e la domanda relativa alle spese condominiali ordinarie (per mancanza della prova del pagamento da parte del proprietario e, quindi, per carenza del presupposto dell'azione così come formulata).
Quanto al mancato preavviso, la motivazione valorizza la clausola contrattuale e l'inadempimento dell'inquilina, chiarendo che la presa in consegna dell'immobile non vale, di per sé, come rinuncia ai canoni del periodo di preavviso: «La mera accettazione della riconsegna dell'immobile e delle relative chiavi da parte del locatore non integra, di per sé, implicita rinuncia al diritto di pretendere il pagamento dei canoni dovuti per il periodo di preavviso non osservato, occorrendo a tal fine una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà abdicativa». Ne consegue la condanna al pagamento di euro 1.500,00, corrispondenti alle mensilità di maggio, giugno e luglio 2025.
La domanda risarcitoria fondata sull'art. 1590 c.c. è stata invece respinta perché basata su materiale di provenienza unilaterale e privo di riscontri oggettivi, senza che la parte onerata avesse attivato adeguati mezzi istruttori: «tale materiale probatorio non consente di ritenere dimostrato che l'immobile sia stato effettivamente restituito […] essendo di provenienza unilaterale della parte che lo ha prodotto», e ancora «Difetta […] qualsiasi riscontro oggettivo circa il tempo e le modalità di formazione delle immagini, nonché la loro riferibilità certa alla fase terminale del rapporto locatizio»; a ciò si aggiunge che «il ricorrente non ha formulato alcuna istanza istruttoria […] né ha richiesto l'ammissione di prova testimoniale, né […] ha promosso un accertamento tecnico preventivo».
Su tale base, il giudice conclude che «non risulta dimostrato il presupposto stesso dell'inadempimento ex art. 1590 c.c., costituito dalla restituzione dell'immobile in condizioni deteriori rispetto a quelle dovute».
Particolarmente rilevante, rispetto al tema degli oneri condominiali, è il passaggio in cui la decisione distingue tra rapporto interno (locatore-conduttore) e piano esterno (rapporti con il condominio), ancorando la legittimazione del locatore alla prova di un effettivo esborso. Il Tribunale afferma infatti che, pur richiamando la distinzione tra riparto interno e dinamiche esterne, «tale solidarietà opera esclusivamente sul piano del rapporto esterno con il creditore condominiale e non implica, di per sé, il diritto del locatore di agire direttamente nei confronti del conduttore in assenza dei presupposti dell'azione di regresso»; e precisa, con formulazione decisiva, che «affinché il proprietario possa agire nei confronti dell'inquilino per il rimborso delle spese condominiali, è necessario che egli dimostri di averle effettivamente corrisposte al condominio, subentrando così, per pagamento, nella posizione creditoria nei confronti del conduttore».
Nel caso concreto, «la documentazione prodotta attesta unicamente l'esistenza di un debito condominiale riferibile all'unità immobiliare, ma non dimostra che tale debito sia stato soddisfatto dal proprietario, né che questi abbia subito un effettivo depauperamento patrimoniale suscettibile di fondare un'azione di regresso (la domanda di condanna, peraltro, neppure viene proposta a tale titolo)», con la conseguenza che «in difetto di tale prova, il proprietario non può vantare alcun credito attuale ed esigibile nei confronti dell'inquilino, permanendo la titolarità del credito in capo al solo condominio».
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1988, n. 4606 e Cass. civ., sez. III, 27 novembre 1989, n. 5160, nel senso che la disciplina dell'equo canone regola il rapporto locatore-conduttore e non attribuisce al condominio azione diretta per la riscossione degli oneri verso l'inquilino .
- Trib. Parma, 23 gennaio 2019, sulla sostanziale irrilevanza, verso il condominio, degli accordi interni tra proprietario e conduttore e sulla riscossione rivolta al titolare del diritto reale .
- Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2010, n. 20348 e Cass. 4 giugno 1998, n. 5485, sul riparto dell'onere probatorio nel giudizio promosso dal locatore per oneri accessori, con sufficienza (in via ordinaria) dei rendiconti approvati e onere del conduttore di specifiche contestazioni .
- Cass. n. 6403/2004, richiamata in tema di prova dei fatti costitutivi del credito del locatore quando il conduttore contesti l'effettivo sostenimento delle spese .
- Trib. Napoli, 10 novembre 2025, n. 10305, sul valore probatorio dei rendiconti approvati e sul perimetro delle contestazioni del conduttore nel termine di due mesi ex art. 9 l. n. 392/1978 .
- Trib. Salerno, 16 settembre 2019, n. 2854, nel senso che la presa in consegna delle chiavi non equivale, di regola, a rinuncia al compenso per il mancato preavviso .
- Cass. 7 marzo 2019, n. 6596 e Cass. n. 6387/2018, in tema di responsabilità del conduttore per danni alla riconsegna e riparto dell'onere della prova tra locatore (danno) e conduttore (fatto impeditivo) .
Considerazioni conclusive
Il dato centrale che emerge è di taglio pratico: se il proprietario agisce per ottenere dall'inquilino il rimborso di spese condominiali che risultano ancora dovute al condominio, deve impostare correttamente il titolo della pretesa e dimostrare i fatti costitutivi del credito, evitando di chiedere in giudizio una "traslazione" del debito condominiale senza prova di un pagamento sostitutivo.
In questa prospettiva, la motivazione ribadisce che, «permanendo la titolarità del credito in capo al solo condominio», il locatore, «non avendo dimostrato di aver adempiuto in luogo del conduttore, non è titolare di alcun diritto di credito azionabile».
Occorre tuttavia tenere distinti, sul piano sistematico, due profili che nella prassi tendono a sovrapporsi. Da un lato, il rapporto tra condominio e proprietario resta ancorato alla titolarità del diritto reale e, secondo un orientamento risalente ma costante, il conduttore è estraneo al rapporto obbligatorio condominiale, con esclusione dell'azione diretta dell'amministratore per il recupero degli oneri nei confronti dell'inquilino ; dall'altro lato, nel rapporto locatizio, l'art. 9 l. n. 392/1978 disciplina gli oneri accessori e i diritti informativi del conduttore, prevedendo un meccanismo di richiesta e pagamento "entro due mesi" e la possibilità di visionare i giustificativi . In chiave applicativa, ciò suggerisce di mantenere una gestione documentale rigorosa (richieste scritte, rendiconti approvati, riparti e quietanze), perché le contestazioni sulla debenza e sul quantum si giocano, di regola, sul terreno probatorio.
La giurisprudenza di merito mostra inoltre che l'esito può mutare sensibilmente a seconda di come l'obbligazione accessoria sia stata prevista in contratto: se l'importo degli oneri è determinato in modo fisso o ricavabile mediante un criterio di calcolo, l'azione del locatore può fondarsi anche sul solo titolo contrattuale; se invece gli oneri devono essere calcolati sulla base dei consuntivi e risultano dovuti "a rimborso" di quanto pagato dal proprietario, diventa dirimente la prova dell'esborso . È quindi opportuno, già in fase di redazione contrattuale, disciplinare con precisione modalità di quantificazione, tempi e documentazione degli oneri accessori, così da ridurre l'area di contenzioso. Per un approfondimento operativo sul tema degli oneri accessori e dei limiti alle contestazioni, può essere utile anche Oneri accessori e contestazioni nei rapporti locativi .
Quanto ai canoni dovuti per il periodo di preavviso non rispettato, il principio affermato - secondo cui la riconsegna delle chiavi non vale come rinuncia tacita in assenza di una manifestazione inequivoca - è coerente con un indirizzo che valorizza la funzione del preavviso quale presidio dell'interesse del locatore a riorganizzare la nuova locazione . Sul piano delle "buone prassi", l'interesse del proprietario impone di formalizzare sempre (per iscritto) ogni eventuale accordo di risoluzione anticipata e ogni rinuncia, evitando che la sola riconsegna materiale diventi terreno di equivoci. Sul tema del mancato preavviso, in chiave ricostruttiva, può vedersi anche Indennità per mancato preavviso e limiti del danno .
Infine, in materia di danni alla riconsegna, la decisione richiama in modo concreto un profilo spesso sottovalutato: fotografie e perizie di parte, se non ancorate con certezza al momento della restituzione e se non supportate da adeguata istruttoria, possono risultare insufficienti. La regola generale resta che il locatore deve provare il deterioramento e la sua riferibilità temporale al rapporto, mentre il conduttore può vincere la pretesa dimostrando l'uso conforme o la non imputabilità ; e, soprattutto, la pretesa non può essere colmata da presunzioni quando la parte onerata non abbia attivato strumenti istruttori adeguati. Per un quadro sul confine tra normale deterioramento e danno risarcibile, può risultare utile Normale deterioramento e danni alla riconsegna .
In sintesi, la pronuncia valorizza una linea di rigore: il credito del locatore per spese condominiali "non pagate" non può essere affermato in astratto, ma va dimostrato attraverso l'effettivo depauperamento (pagamento al condominio) o attraverso un'impostazione contrattuale e probatoria coerente con il titolo azionato; sul versante del preavviso e della restituzione dell'immobile, l'esito processuale conferma che la tutela passa da patti chiari e prove oggettive, non da allegazioni unilateralmente formate. Per una ricostruzione generale dei criteri di riparto tra locatore e conduttore, può vedersi anche Riparto delle spese tra locatore e conduttore .
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
