Oneri condominiali non pagati: il locatore può rivalersi sul conduttore con i soli rendiconti

L'art. 9 della L. n. 392/1978 disciplina la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, prevedendo che il conduttore sia tenuto a corrispondere, oltre al canone, anche gli oneri accessori dovuti in proporzione alla propria quota, salvo diverso accordo contrattuale.

Il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese, la menzione dei criteri di ripartizione e la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi. Il pagamento degli oneri accessori deve essere effettuato entro due mesi dalla richiesta del locatore; entro tale termine il conduttore può esercitare i propri diritti informativi e di verifica.

Trascorso il termine di due mesi dalla richiesta, il conduttore si trova in mora e non può più sospendere, ridurre o contestare il pagamento degli oneri accessori per carenza di indicazioni o documentazione da parte del locatore (Cass. 24/11/1994 n. 9980; Cass. 17/01/1996 n. 540).

Nel giudizio per il rimborso degli oneri condominiali, il locatore soddisfa normalmente l'onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dall'assemblea dei condomini. Non è richiesto che si procuri ulteriore documentazione giustificativa in previsione di eventuali contestazioni del conduttore, salvo che queste vengano sollevate nei tempi e nei modi previsti dalla legge.

La vicenda

Il proprietario locatore aveva agito in giudizio per ottenere dal conduttore il rimborso delle quote condominiali relative alla gestione ordinaria e ai posti auto, corrisposte al condominio a seguito dell'inadempimento del conduttore stesso. L'obbligo era previsto sia nel contratto di locazione che nel verbale di rilascio dell'immobile sottoscritto dalle parti.

A seguito di richiesta di pagamento degli oneri condominiali inevasi da parte dell'amministratore (periodo 2018 - settembre 2021) per l'importo complessivo di € 3.463,00, e dopo avere inviato un sollecito rimasto senza esito, il locatore aveva provveduto a saldare direttamente il dovuto al condominio.

In giudizio il locatore aveva prodotto il contratto di locazione non contestato, i rendiconti di gestione con le relative delibere assembleari di approvazione per ciascun periodo rilevante e la prova dell'avvenuto pagamento al condominio.

Il convenuto aveva eccepito che, ai sensi dell'art. 9, comma 3, L. 392/1978, prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori avrebbe dovuto ricevere l'indicazione specifica delle spese e poter prendere visione dei documenti giustificativi, sostenendo che la sola produzione delle quietanze non fosse sufficiente a dimostrare il credito azionato.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda del locatore, ritenendo fondata la pretesa creditoria sulla base della documentazione prodotta («contratto di locazione prodotto in atti, non contestato, nonché tutti i documenti giustificativi della propria pretesa e precisamente rendiconti approvati con relative delibere innanzi richiamate per ciascun periodo di riferimento»). Il Giudice ha innanzitutto evidenziato che:

«il richiamo fatto dal convenuto all'art. 9 della legge 392/78 quindi è del tutto improprio atteso che questi aveva il termine di due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali in questione per pretendere l'indicazione specifica delle spese, dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi».

La motivazione richiama poi, in modo particolarmente chiaro, la ripartizione dell'onere probatorio e il ruolo dei rendiconti approvati:

«Ed infatti è indubbio che in caso di contestazione il locatore ha l'onere di provare i fatti costitutivi del proprio diritto e che, a tal fine, non basta che dimostri di avere inviato la richiesta prevista.

Con riferimento ai rapporti condominiali è altrettanto pacifico però che, una volta approvato il rendiconto, l'amministratore possa ottenere il rimborso delle spese senza essere tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo i medesimi essere controllati prima dell'approvazione.

Non diversa soluzione va data per quanto concerne i rapporti tra locatore e conduttore, in considerazione del fatto che i documenti giustificativi si trovano nella disponibilità dell'amministratore e non del locatore e che, inoltre, non è configurabile un onere del locatore di premunirsi dei documenti in previsione di possibili contestazioni del conduttore, tanto più che la L. n. 392 del 1978, articolo 9, comma 3, garantisce a quest'ultimo il diritto di prenderne visione, ovviamente presso l'amministratore, che li custodisce.

In conclusione, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, chiedendo a tale scopo di prendere visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articoli 210 e ss c.p.c. (Cassazione n. 20348/2010; Cass. 04/06/1998, n. 5485).

Il Giudice collega espressamente tale assetto al termine di due mesi fissato dall'art. 9 L. 392/1978:

«A tale ultimo riguardo la Suprema Corte ha chiarito che la disposizione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 9, comma 3 che impone al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla relativa richiesta, circoscrive anche l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Ne consegue che, non essendo stata avanzata, come nel caso di specie, alcuna richiesta di specificazione del credito da parte del conduttore successiva al sollecito di pagamento degli oneri condominiali e non avendo lo stesso formulato alcuna riserva al riguardo al momento della consegna dell'immobile, reiterando solo il proprio obbligo di pagamento di detti oneri, alcun obbligo di comunicazione può gravare sul locatore ed il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Cass. 24/11/ 1994, n. 9980; Cass. n. 540/1996).

Pertanto il conduttore che abbia ricevuto la richiesta di pagamento degli oneri condominiali è tenuto ad attivarsi entro lo spatium deliberandi che la legge gli concede, sollecitando l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e pretendendo di prendere visione dei documenti giustificativi.»

Alla luce di tali principi, il Tribunale ribadisce che spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni sulle partite conteggiate e, se del caso, chiedere l'esibizione dei giustificativi ex artt. 210 e ss. c.p.c., ma ciò deve avvenire entro lo spatium deliberandi di due mesi dalla richiesta, pena la decadenza dal potere di contestare per mancanza di documentazione.

• Non essendo stata avanzata alcuna richiesta di specificazione del credito da parte del conduttore successivamente al sollecito ricevuto;
• Non avendo lo stesso formulato alcuna riserva al momento della consegna dell'immobile, limitandosi a reiterare l'impegno al pagamento degli oneri;
• Non avendo prodotto agli atti alcun documento attestante richieste di delibere, bilanci, piani di riparto o altre contestazioni;

la domanda è stata accolta con conseguente condanna del convenuto al pagamento degli oneri condominiali inevasi per l'importo di € 3.463,00, oltre alle spese legali liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022.

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale ha fatto applicazione dell'orientamento costante della Cassazione secondo cui «il locatore soddisfa il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dall'assemblea» (Cass. n. 29329/2019; Cass. n. 20348/2010; Cass. n. 5485/1998).

Inoltre ha richiamato Cass. n. 9980/1994 e Cass. n. 540/1996 per affermare che il termine di due mesi previsto dall'art. 9, comma 3, L. 392/1978 circospcrive anche il periodo entro il quale il conduttore può esercitare il diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparto e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, decorso tale termine senza iniziativa del conduttore, questi è in mora e non può sospendere o contestare il pagamento degli oneri accessori per difetto di documentazione.

Considerazioni conclusive

Dalla motivazione emerge chiaramente un principio di rilievo pratico per i rapporti tra locatore e conduttore: il locatore che agisca per il rimborso degli oneri condominiali assolve, in via ordinaria, l'onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dall'assemblea dei condomini; spetta invece al conduttore, entro due mesi dalla richiesta di pagamento, attivarsi per ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparto, visionare i documenti giustificativi e, se del caso, formulare specifiche contestazioni o chiedere l'esibizione dei documenti ex art. 210 c.p.c.

La decisione richiama espressamente la ratio per cui «i documenti giustificativi si trovano nella disponibilità dell'amministratore e non del locatore»: non è dunque configurabile un obbligo del proprietario di premunirsi preventivamente di tutta la documentazione giustificativa in previsione di possibili contestazioni del conduttore, atteso che l'art. 9 L. 392/1978 attribuisce al conduttore stesso il diritto di prendere visione di tali documenti presso l'amministratore.

Nel caso deciso, l'assenza di qualsiasi richiesta, riserva o contestazione specifica da parte del conduttore nel termine di legge ha portato il Tribunale a ritenere lo stesso in mora e a confermare la piena sufficienza dei rendiconti assembleari regolarmente approvati, unitamente alla prova del pagamento effettuato dal locatore al condominio, per fondare la condanna al rimborso degli oneri condominiali inevasi.

In conclusione: in applicazione dell'art. 9 L. n. 392/1978 e dei principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità richiamata, il Tribunale di Napoli afferma che, in assenza di tempestive richieste, riserve o contestazioni del conduttore, la produzione dei rendiconti approvati dall'assemblea dei condomini, unitamente alla prova del pagamento, costituisce prova sufficiente della pretesa creditoria del locatore in ordine agli oneri accessori, con conseguente condanna del conduttore al pagamento degli oneri condominiali inevasi e delle spese di lite.