Il condominio rappresenta una particolare ipotesi di comunione forzosa, cioè di comproprietà imposta dalla legge sulle parti comuni a due o più proprietari. Perché si possa parlare di condominio non occorre che le unità immobiliari siano costituite da abitazioni: è sufficiente che esse - qualunque sia la loro destinazione - siano avvinte dal legame costituito da beni o servizi condivisi.
Fatta questa premessa, con il presente articolo ci occuperemo di una questione specifica: vedremo cioè se l'amministratore va nominato in un condominio di soli box. In buona sostanza, cercheremo di capire come funziona la gestione di una realtà condominiale composta solamente da garage o da posti auto. Approfondiamo l'argomento.
Può esistere un condominio di soli box?
Come anticipato in apertura, è senz'altro ammissibile l'esistenza di un condominio costituito da soli box auto: ciò che conta è la condivisione di beni e servizi tra unità immobiliari appartenenti a proprietari differenti, a prescindere dalla loro concreta destinazione d'uso.
È quindi possibile che esista un condominio composto di soli box, garage, cantine, locali commerciali, ecc.
Condominio di soli box: l'amministratore si deve nominare?
Trattandosi di un condominio a tutti gli effetti, anche nell'ipotesi in cui le unità immobiliari siano composte da soli box occorre rispettare le ordinarie regole del codice civile, inclusa quella di cui all'art. 1129, che impone la nomina di un amministratore nel caso in cui i condòmini siano più di otto.
Se l'assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini (o dell'amministratore dimissionario).
Dunque, per il condominio di soli box valgono le ordinarie norme stabilite per qualsiasi altra tipologia di condominio.
In questa specifica ipotesi, l'amministratore dovrà occuparsi della gestione delle parti comuni, come ad esempio della rampa di accesso ai garage, dello spazio antistante che consente il parcheggio dei veicoli quando non sono custoditi nei locali, del pagamento delle bollette della luce inerente all'autorimessa, ecc.
Nell'ipotesi in cui il condominio di soli box conti meno di nove proprietari diversi, allora è possibile autogestirsi, magari nominando un facente funzioni che svolga funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
A differenza dell'amministratore, il condomino facente funzioni non necessita di un conferimento formale dell'incarico; non c'è quindi bisogno di alcuna deliberazione: è sufficiente che i condòmini, esplicitamente o anche solo implicitamente, conferiscano mandato a uno di loro per svolgere le funzioni che sarebbero tipiche dell'amministratore.
Non occorre nemmeno che il condomino facente funzioni abbia i requisiti di onorabilità e di professionalità richiesti normalmente dalla legge per chi deve essere nominato amministratore.
A differenza di quest'ultimo, tuttavia, il condomino facente funzioni ha poteri limitati alla delega che gli è stata conferita e, se non c'è un espresso conferimento in tal senso, non ha la rappresentanza legale del condominio.
Di conseguenza, ogni adempimento eseguito dal facente funzioni deve essere legittimato da un espresso conferimento d'incarico.
Ad esempio, per chiedere all'Agenzia delle Entrate l'attribuzione del codice fiscale il condomino facente funzioni deve dimostrare di essere stato delegato dall'assemblea dei condòmini, esibendo il verbale o la delega scritta.
Condominio di soli box: come funzionano le detrazioni fiscali?
L'amministratore del condominio di soli box deve occuparsi ovviamente anche degli interventi di manutenzione delle parti comuni.
Quando si tratta di lavori straordinari, egli deve ottenere il previo consenso dell'assemblea, a meno che non si tratti di interventi che devono essere eseguiti d'urgenza (art. 1135 cod. civ.).
A proposito degli interventi edilizi, la legge (art. 16-bis, d.P.R. n. 917/1986) prevede la detrazione del 50% sulle spese per lavori di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, incluse le pertinenze delle unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale.
Ci si chiede se tale detrazione possa applicarsi anche ai box che costituiscono un condominio e che, pertanto, non hanno un vincolo pertinenziale con l'unità principale, posta eventualmente in un altro condominio.
A tal proposito, si ritiene che la detrazione competa solo per le spese relative ai box pertinenziali ad abitazioni possedute da persone fisiche.
L'Agenzia delle Entrate (circolari 24/E/2020 e 30/E/2020) ha precisato che, ai fini della detrazione del 50% per ristrutturazioni edilizie, l'agevolazione spetta per gli interventi eseguiti su edifici residenziali e relative pertinenze.
In tale ambito, viene affermato (in tema di Superbonus 110%) che un intervento trainante può essere eseguito anche su una pertinenza - con conseguente beneficio del Superbonus - indipendentemente dalla circostanza che l'intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale.
In conclusione, la detrazione del 50% si rende applicabile solo con riferimento ai millesimi relativi ai box pertinenziali ad abitazioni, anche se queste ultime si trovano in un altro fabbricato, non coinvolto dall'intervento.
Viceversa, nessuna detrazione compete per i lavori eseguiti su box non pertinenziali.
Alla luce di quanto appena espresso, si può concludere affermando che la detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici non si possa applicare ai box che, costituendo un condominio autonomo, non sono idonei a svolgere la loro funzione rispetto all'abitazione principale, ad esempio perché quest'ultima è molto distante.
È appena il caso di specificare come la giurisprudenza (Cass., n. 8277/2016) ritenga che, affinché sussista il vincolo di pertinenzialità, non occorre che le unità immobiliari si trovino nello stesso stabile, essendo invece sufficiente che l'una sia concretamente posta al servizio dell'altra.
Alla luce di questo chiarimento, possiamo affermare che il box non è pertinenza dell'abitazione principale ogni volta che non possa ritenersi posto al servizio di quest'ultima, essenzialmente per via della distanza delle unità immobiliari.
Ovviamente, nessuna pertinenzialità può esservi anche nell'ipotesi in cui proprietario del box e dell'abitazione siano soggetti diversi.
