Nel momento in cui il legislatore, e non solo più le decisioni reiterate della giurisprudenza di legittimità e di merito, ha definitivamente assimilato la figura dell'amministratore a quella del mandatario di cui agli artt. 1703 e ss. c.c., è stato riconosciuto formalmente, e non come costruzione giurisprudenziale, il diritto dell'amministratore a vedersi riconosciute le anticipazioni sostenute per conto ed in favore del condominio.
Non si tratta di esercitare un diritto incondizionato, non sfuggendo la domanda azionata in giudizio all'onere della prova proprio in considerazione dell'ulteriore rapporto amministratore-assemblea del condominio che delimita il campo di operatività del primo.
Fatto e decisione
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9571 del 04 giugno 2024 ha deciso una causa di opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal medesimo Tribunale, con il quale un condominio era stato condannato a versare all'ex amministratore una somma a titolo di anticipazioni di spesa da questi effettuate nel corso della sua attività resa in favore del condominio.
L'opponente, che chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo, lamentava: la mancanza di un'autorizzazione o ratifica da parte dell'assemblea condominiale quanto alle asserite e pretese anticipazioni (peraltro non oggetto di rendicontazione); l'assenza di prova che dimostrasse tanto l'effettivo svolgimento delle prestazioni oggetto delle fatture, quanto il reale incasso degli assegni emessi in conseguenza dall'ex amministratore, nonché la mala gestio dello stesso che aveva comportato danni per il condominio meritevoli di risarcimento.
Il convenuto si costituiva chiedendo il rigetto sia della domanda principale, per infondatezza dell'opposizione, sia della domanda riconvenzionale.
Esperita consulenza tecnica contabile, dalla quale non erano emersi elementi che si concretizzassero in una ipotesi di mala gestio, il giudicante accoglieva l'opposizione richiamando l'art. 1720 c.c., applicabile al condominio per effetto dell'art. 1129, co. 15, c.c. Nella fattispecie, infatti, l'ex amministratore ed originario ricorrente non aveva dato prova degli esborsi da lui asseritamente effettuati, mentre la produzione in giudizio di alcuni assegni, tratti sul suo conto corrente personale, non assumevano rilevanza mancando la contestuale produzione degli estratti conto che documentassero che gli stessi erano stati effettivamente incassati dai beneficiari.
Il decreto ingiuntivo veniva, quindi, revocato ed il convenuto veniva, altresì, condannato a restituire all'opponente una somma determinata perché - come emerso dalla c.t.u. - priva dei giustificativi di spesa.
Considerazioni conclusive
La sentenza del giudice capitolino si inserisce in un quadro più che noto, nel quale la problematica concernente la richiesta di riconoscimento di somme anticipate dagli amministratori, quando il mandato con il condominio si è concluso, è all'ordine del giorno.
E vogliamo mettere in evidenza l'espressione "quando il mandato con il condominio si è concluso", perché è assai raro che un amministratore, ancora in carica, incardini un'azione di questo tipo, preferendo attendere la chiusura del rapporto con l'ente gestito per avanzare richieste che, per essere accolte, richiedono un accertamento sicuramente più complesso di quello che si verificherebbe se la domanda di restituzione venisse inoltrata tempestivamente ed in corrispondenza dei vari esborsi effettuati dall'amministratore.
Tanto è vero che, esaminata la giurisprudenza in argomento, si trova sempre affermato il riconoscimento di un diritto secondo il quale "l'amministratore cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale…".
Nulla, tuttavia, impedisce o vieta che la richiesta sia presentata in sede di consuntivo annuale, allorché è più semplice ricostruire la situazione contabile.
Anzi, si potrebbe anche affermare che questa dovrebbe essere la strada più auspicabile per evitare controversie.
La soluzione della questione parte, tuttavia, da un punto fermo: l'amministratore non dovrebbe mai anticipare somme per il condominio, considerando che se vi sono morosità che determinano criticità nelle riserve e che rendono problematica la gestione amministrativa il primo, per recuperare i crediti condominiali, ha a disposizione uno strumento giuridico di grande efficacia che è rappresentato dal decreto di ingiunzione disciplinato dall'art. 63 disp. att. c.c.
Anche se spesso vi è una sorta di resistenza nel ricorrere a tale norma che, in ragione dell'entità della morosità, può rivelarsi una decisione costosa se riferita all'anticipazione delle spese legali.
Ciò detto il Tribunale al fine di un eventuale riconoscimento in capo all'amministratore della restituzione delle somme anticipate per conto del condominio ha correttamente richiamato l'art. 1720, co. 1, c.c. che stabilisce che "il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta".
La fattispecie non poteva riconoscersi nel dettato della norma, dal momento che nel mandato la domanda di rimborso è condizionata "dalla dimostrazione dell'esecuzione del negozio gestorio e dell'esborso effettuato in occasione di esso, restando invece a carico del mandante - che quel diritto contesti - di provare l'adempimento del proprio obbligo di tenere indenne il mandatario da ogni diminuzione patrimoniale" (Cass. 3 novembre 1984, n. 5573).
Un principio di ordine generale che ha trovato costante applicazione nello specifico rapporto di mandato con rappresentanza tra condominio e amministratore.
A ciò si aggiunga che nel passaggio delle consegne tra gli amministratori l'accettazione da parte del nuovo rappresentante condominiale della documentazione consegnatagli dal suo dante causa "non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata" (Cass. 23 luglio 2020, n. 15702; Cass. 25 febbraio 2020, n. 5062).
In conclusione, quindi, non può che valere quanto affermato e precisato in argomento dalla Corte di cassazione, ovvero che "l'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c. c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea" (Cass. 20 agosto 2014, n. 18084).
