Di regola, all'interno del contratto di compravendita, il venditore dichiara che l'immobile è stato costruito in base ad una determinata licenza e che, pertanto, è conforme alla medesima sia da un punto di vista sostanziale che formale.
Tale affermazione è, a tutti gli effetti, una garanzia che il cedente presta a favore dell'acquirente.
Perciò, qualora successivamente al rogito, dovesse emergere una problematica di carattere urbanistico, ad esempio legata ad un accertamento della pubblica amministrazione, la responsabilità del venditore sarebbe inevitabile.
È accaduto ciò anche nel caso sottoposto alla valutazione del Tribunale di Monza e, recentemente, culminato con la sentenza n. 1973 del 4 novembre 2025.
Più precisamente, la lite nasceva a seguito di un rogito con il quale era stato acquistato un immobile facente parte di un condominio. Ebbene, a distanza di un anno dalla compravendita, il compratore subiva un accertamento della Pubblica Amministrazione secondo il quale il bene, unitamente alle parti comuni dell'edificio, risultava parzialmente difforme dal titolo edilizio.
Per questo motivo, il neoproprietario era costretto a sanare l'abuso col pagamento di una sanzione salata e con il versamento dei vari oneri accessori.
Quindi, è alla luce di tali circostanze che il titolare dell'immobile chiedeva il rimborso di quanto pagato oltre al risarcimento del danno.
Pertanto, in presenza di difformità urbanistiche accertate dopo la vendita, quali sono i diritti per il compratore? Non ci resta che entrare nel merito di quanto è accaduto in questo procedimento.
Difformità urbanistiche accertate dopo la vendita: il compratore può chiedere la risoluzione del contratto?
Secondo la pacifica opinione della giurisprudenza della Cassazione, in presenza di difformità urbanistiche accertate dopo la vendita dell'immobile, la responsabilità del venditore consente al compratore di chiedere persino la risoluzione del contratto. Ciò in ragione del disposto di cui all'art. 1489 cod. civ. «Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480».
Tuttavia, sul tema, gli Ermellini precisano che la risoluzione può essere pretesa soltanto in presenza della vendita del cosiddetto aliud pro alio. In pratica, il compratore, garantito dal venditore circa la regolarità urbanistica dell'immobile, può ottenere la risoluzione soltanto se il bene sia del tutto diverso da quello promesso e/o inidoneo alla sua destinazione economico sociale «in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 13214 del 14.05.2024), oppure qualora la cosa stessa "abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008)»
Ad esempio, sussisterebbe il cosiddetto aliud pro alio e il compratore avrebbe diritto alla risoluzione se dovesse scoprire, successivamente al rogito, che l'immobile presenta delle difformità urbanistiche insanabili «Vanno, dunque, ricondotte a tale figura l'ipotesi di mancanza del certificato di abitabilità qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 23604 del 02.08.2023)».
Pertanto, in tutti gli altri casi, il rimedio esperibile dall'acquirente è la domanda di riduzione del prezzo.
Difformità urbanistiche accertate dopo la vendita: cos'è la riduzione del prezzo?
Nel caso in commento, le difformità urbanistiche del bene non erano conosciute dal compratore e nemmeno erano percepibili dal medesimo. Nello specifico si trattava di un problema di cubatura determinato in sede di costruzione dell'intero edificio.
Il neoproprietario aveva, quindi, appreso delle difformità soltanto a seguito dell'accertamento della Pubblica Amministrazione. Tutto ciò era avvenuto nonostante il venditore avesse garantito l'assoluta regolarità edilizia dell'immobile.
Allo stesso tempo, il bene acquistato era, perfettamente, utilizzabile così com'era senz'altro commerciabile. Il rogito era stato, infatti, valido poiché il titolo urbanistico esisteva ed era stato ritualmente menzionato nell'atto «in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 8230/2019)».
Per tutte queste ragioni, a tutela del proprio acquisto, l'unico rimedio esperibile dal compratore era la riduzione del prezzo. Era, infatti, evidente che, per le difformità accertate dalla PA, il neoproprietario avesse dovuto pagare una certa somma a titolo di sanzione ed oneri accessori.
Ecco, dunque, spiegati i motivi per cui la domanda è stata accolta e la parte convenuta è stata condannata al rimborso di quanto aveva dovuto, inopinatamente, spendere l'acquirente.
