Il finanziamento bancario può sostituire il fondo speciale per i lavori straordinari

L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., nel testo risultante dalle modifiche introdotte dalla l. 220/2012 e poi dal d.l. 145/2013 (conv. in l. 9/2014), stabilisce che l'assemblea, nel deliberare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, debba costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; la norma ammette altresì che, se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, il fondo possa essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La funzione del fondo è quella di assicurare una copertura finanziaria dell'intervento sin dalla fase deliberativa, con ricadute di tutela sia sul piano dell'affidamento dei terzi creditori sia sul piano dell'equilibrio interno tra partecipanti in regola e partecipanti inadempienti. In giurisprudenza di legittimità, l'obbligo viene ricondotto a una condizione di validità della delibera che approva le opere, con conseguente nullità del deliberato che approvi lavori straordinari omettendo il fondo o alterandone le modalità legali di costituzione.

Con sentenza del Tribunale di Milano n. 1130 del 9 febbraio 2026, resa ex art. 281-sexies c.p.c., è stata ritenuta conforme all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. la scelta assembleare che, contestualmente all'approvazione dei lavori, autorizzi l'apertura di un finanziamento bancario specificamente destinato alla loro esecuzione, valorizzandone la capacità di assicurare una provvista immediata e "vincolata" alle opere deliberate.

La vicenda

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare del 30 giugno 2022 deducendo la violazione dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., sul presupposto che l'assemblea avesse deliberato lavori di manutenzione straordinaria senza costituire il fondo speciale previsto dalla norma.

In particolare, veniva contestato che il finanziamento bancario poi contratto dal condominio potesse essere considerato equipollente al fondo di garanzia, sia perché asseritamente stipulato dopo l'avvio dei lavori, sia perché di importo non corrispondente al valore complessivo delle opere deliberate.

È stata altresì impugnata la successiva delibera del 26 ottobre 2022, ritenuta nulla nella parte in cui approvava il bilancio preventivo e il riparto includendo spese relative a opere insistenti su proprietà esclusiva (balconi aggettanti), nonché nella parte in cui, secondo l'impostazione attorea, avrebbe potuto esporre il condomino al rischio di azioni monitorie per rate di finanziamento cui non aveva aderito. Nello stesso atto veniva evidenziato, peraltro, l'avvenuto versamento della quota di propria competenza relativa alle opere deliberate.

Il condominio si è costituito contestando integralmente le doglianze e sostenendo, tra l'altro, che eventuali contestazioni sulla natura delle opere avrebbero dovuto essere fatte valere mediante tempestiva impugnazione della delibera autorizzativa del 30 giugno 2022, e non in occasione delle successive delibere di riparto.

In via riconvenzionale, il condominio ha chiesto la condanna del condomino al pagamento di spese straordinarie asseritamente ancora dovute e l'autorizzazione ad accedere al sottotetto di proprietà esclusiva per l'esecuzione dei lavori deliberati.

La decisione

Le domande del condomino sono state rigettate.

Quanto al profilo centrale della controversia, il Tribunale ha ritenuto soddisfatti i requisiti dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. sulla base dell'accertamento documentale della contestualità tra delibera dei lavori e autorizzazione all'apertura del credito, nonché della destinazione del finanziamento alle opere.

In motivazione si legge, in modo unitario e dirimente, che "dalla documentazione prodotta emerge che, con la delibera del 30.06.2022, l'assemblea ha approvato i lavori straordinari e contestualmente autorizzato l'apertura di un finanziamento bancario destinato alla loro realizzazione. Tale modalità soddisfa i requisiti richiesti dalla norma, in quanto assicura la disponibilità immediata delle somme necessarie all'esecuzione delle opere. La finalità del finanziamento risulta chiaramente dal contratto di credito, nel quale si prevede che esso sia destinato a 'finanziare fino al 100% dei costi di ristrutturazione del condominio'".

È stato inoltre escluso che la natura di "fondo di garanzia" venisse meno per il fatto che alcuni condomini non avessero aderito al finanziamento, poiché la provvista risultava alimentata anche dalle quote da essi versate sul conto condominiale e poi confluite sul conto acceso per la gestione del credito: "La natura di fondo di garanzia non risulta inficiata neppure dai versamenti effettuati dai tre condomini dissenzienti, i quali hanno comunque contribuito alle spese mediante il versamento delle rispettive quote sul conto condominiale, successivamente riversate sul conto acceso presso la Banca Reale per la gestione del finanziamento".

Con specifico riguardo alla contestazione sull'entità del finanziamento, la censura è stata ritenuta priva di riscontro documentale: il Tribunale ha rilevato che "il valore complessivo dei lavori straordinari approvati ammonta a € 74.289,15 mentre il finanziamento veniva contratto per € 76.002,00 poi ridotto ad € 57.772,88 con il confluire delle quote versate dai condomini non aderenti nel conto costituito presso la Banca Reale", e ha ribadito, in linea con l'impostazione complessiva della motivazione, che "l'autorizzazione all'apertura del credito è stata deliberata contestualmente alla realizzazione dei lavori e per un importo superiore al valore degli stessi, assolvendo così alla funzione di garanzia richiesta dalla legge".

È stata, infine, esclusa la prova dell'avvio effettivo dei lavori prima della predisposizione della provvista: "Dallo scambio di e-mail prodotto dall'attore […] non emerge un effettivo intervento sulla canna fumaria, bensì una semplice esplorazione dei luoghi in preparazione dell'avvio dei lavori".

In relazione alla dedotta nullità della delibera del 26 ottobre 2022, il Tribunale ha ritenuto infondata la prospettazione del rischio di recupero coattivo di rate e interessi del finanziamento, valorizzando il dato documentale dell'esclusione del dissenziente dagli oneri del credito: "Dalla documentazione prodotta, si evince che l'attore è stato espressamente escluso da ogni obbligo e responsabilità connessi al finanziamento, con conseguente impossibilità per il condominio di agire nei suoi confronti per il recupero di somme non dovute".

Quanto alla doglianza relativa al riparto di spese inerenti a balconi aggettanti, la censura non è stata accolta in applicazione del principio secondo cui le contestazioni di merito avrebbero dovuto essere proposte contro la delibera presupposta, non potendo rimettersi in discussione, in sede di riparto, scelte già cristallizzate.

Il Tribunale ha richiamato, sul punto, che "i condomini assenti o dissenzienti non potranno impugnare per ragioni di merito, perché non è consentito al singolo condomino rimettere in discussione, al momento del bilancio consuntivo, i provvedimenti della maggioranza che, tradottisi in delibere, avrebbero dovuto essere tempestivamente impugnati".

Quanto alle domande riconvenzionali, è stata dichiarata la cessazione della materia del contendere, essendo stato riferito che il condomino aveva saldato la quota di rispettiva competenza e consentito l'accesso ai tecnici per l'esecuzione dei lavori; è stata altresì respinta la domanda di risarcimento danni proposta dal condominio per difetto di prova e argomentazione.

I riferimenti giurisprudenziali

In motivazione viene richiamata Cass., Sez. 6-2, ord. n. 20006 del 24 settembre 2020, in tema di limiti all'impugnazione "di merito" in sede di approvazione del consuntivo o di riparto, quando le decisioni sostanziali risultino già assunte con delibere precedenti e non tempestivamente impugnate.

Nel quadro più generale dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., merita di essere considerato il principio, espresso in giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'allestimento anticipato del fondo speciale, o la sua costituzione progressiva correlata ai pagamenti dovuti in base a contratto, integra una condizione di validità della delibera che approva le opere, con conseguente nullità del deliberato che ometta la previsione del fondo o ne alteri le modalità legali di costituzione.

Considerazioni conclusive

La soluzione accolta conferma che, sul piano funzionale, la delibera può risultare conforme all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. anche quando la provvista sia realizzata mediante un finanziamento bancario, purché deliberato contestualmente ai lavori e sorretto da una destinazione univoca alle opere, così da garantire la copertura finanziaria dell'appalto.

La motivazione, incentrata sulla "disponibilità immediata" delle somme e sulla chiara finalizzazione risultante dal contratto di credito, individua un perimetro applicativo che resta ancorato all'accertamento documentale della concreta idoneità dello strumento prescelto a svolgere la funzione del fondo.

In questa prospettiva, il criterio decisivo non è l'etichetta formale del mezzo prescelto, ma la capacità della decisione assembleare e della documentazione contrattuale di rendere la provvista certa, attuale e vincolata all'intervento, evitando che il "fondo" degradi a promessa generica o rimessa a determinazioni future.

La linea interpretativa che ammette una costituzione non necessariamente coincidente con l'immediato versamento integrale delle quote trova riscontro in commenti recenti che valorizzano l'esigenza di un meccanismo finanziario certo e verificabile, anche mediante soluzioni programmatorie o rateizzate, purché trasparenti e vincolanti; sul tema, per un approfondimento operativo, può vedersi Fondo speciale e rateizzazione con importi e scadenze vincolanti.

Resta, tuttavia, un possibile terreno di contenzioso quando il finanziamento sia solo eventuale, sia deliberato o acceso in un momento successivo rispetto a un avvio effettivo delle opere, ovvero quando manchi un vincolo chiaro di destinazione alle spese deliberate: in tali ipotesi, l'equipollenza rischia di non reggere, perché verrebbe meno proprio quell'elemento di certezza della copertura che la norma intende assicurare (per le tempistiche di costituzione del fondo rispetto all'avvio dei lavori si veda Fondo speciale e avvio dei lavori con versamenti non integrali).

Nello stesso senso, l'attenzione alla struttura della delibera e al suo contenuto "vincolante" è centrale anche nelle ricostruzioni che qualificano l'obbligo come condizione di validità, con conseguenze in termini di invalidità più radicale in caso di omissione del fondo; per una ricostruzione del quadro e dei passaggi motivazionali maggiormente citati, si veda Obbligo del fondo speciale e invalidità della delibera.

Dal punto di vista pratico, la decisione indica una traccia redazionale prudente per ridurre il rischio di impugnazioni: occorre che nel verbale emergano con chiarezza la contestualità tra approvazione dei lavori e scelta dello strumento di provvista, l'ammontare dei lavori, l'ammontare e la destinazione del credito, nonché la coerenza tra flussi sul conto condominiale e conto dedicato alla gestione del finanziamento; inoltre, in presenza di dissenso al finanziamento, è decisivo che l'esclusione dagli oneri del credito sia espressa e risulti documentalmente verificabile. Sul rapporto tra finanziamento e fondo, con indicazione dei principali snodi problematici, può consultarsi anche Finanziamento bancario come fondo speciale e limiti applicativi.