Il fondo cassa condominiale segue l'immobile

Quando un'unità immobiliare viene trasferita, la posizione contabile relativa al fondo di riserva condominiale resta imputata all'immobile e, nel rapporto con il condominio, fa capo al proprietario attuale. È questo il passaggio più rilevante di Tribunale di Brescia, sentenza n. 3609 del 09/04/2026, che ha respinto l'impugnazione proposta contro una delibera di approvazione di rendiconti e di un bilancio straordinario, soffermandosi anche sulla validità del rendiconto ex artt. 1130 e 1130-bis c.c. e sui criteri di riparto di alcune spese straordinarie.

Il punto merita attenzione anche per un chiarimento preliminare: la vicenda non riguarda il fondo speciale obbligatorio di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., previsto per lavori straordinari e innovazioni, ma un fondo di riserva già formatosi nella gestione condominiale e riportato nei successivi rendiconti. Sul piano sistematico, la decisione si colloca in linea con l'orientamento che riconosce all'assemblea un'ampia discrezionalità nella costituzione e nell'utilizzazione del fondo cassa ordinario, ferma la necessità che la contabilità resti intelligibile e che non vengano alterati i criteri legali di riparto; in tal senso v. anche Fondo cassa condominiale e avanzo di gestione.

La vicenda

Alcuni condomini hanno impugnato la delibera assembleare del 7 giugno 2022 nella parte in cui aveva approvato il consuntivo 2019, il bilancio straordinario relativo alla copertura del fabbricato, il consuntivo 2020 e il consuntivo 2021 con il relativo riparto.

Tra le censure, una aveva ad oggetto la titolarità delle quote del fondo di riserva riferite a due unità immobiliari vendute anni prima: secondo gli attori, l'amministratore avrebbe dovuto imputarle ai venditori e non agli acquirenti subentrati. Altre contestazioni riguardavano la chiarezza dei rendiconti, il riparto delle spese di coibentazione del tetto, la ripartizione delle spese del lastrico solare, nonché alcuni aumenti di costo rispetto al preventivo. Solo con riferimento a un errore nel riparto delle spese idriche del consuntivo 2021 il condominio ha riconosciuto in causa il proprio errore, rimborsando la somma indebitamente addebitata.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato quasi integralmente le domande, dichiarando la cessazione della materia del contendere solo sulla posta relativa alle spese idriche del 2021, con soccombenza virtuale del condominio su quel limitato punto, poiché l'errore era stato corretto soltanto dopo l'instaurazione del giudizio.

Quanto ai rendiconti 2019, 2020 e 2021, il giudice ha richiamato il principio per cui la validità della deliberazione di approvazione non richiede una contabilità redatta con i formalismi del bilancio societario, ma una documentazione che consenta ai condomini di comprendere effettivamente le voci di entrata e di spesa. In motivazione si legge, richiamando la più recente giurisprudenza di legittimità, che "opera, in ogni caso, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma" e che "per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società". Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto sufficiente la documentazione posta a base della delibera, composta da nota esplicativa, rendiconto sintetico e dettagliato, riparto, situazione patrimoniale, registro di contabilità e riconciliazione bancaria. Il quadro è coerente con l'indirizzo espresso da Cass. civ., 16 settembre 2025, n. 25446, ricostruito anche in Il rendiconto condominiale richiede il sistema misto tra cassa e competenza.

Sul fondo di riserva, la motivazione è netta. Dopo avere ricostruito documentalmente la consistenza del fondo e la sua evoluzione nei rendiconti approvati nel tempo, il giudice afferma che "il fondo condominiale, una volta costituito, entra a far parte del patrimonio autonomo del condominio (...) e la sua titolarità 'segue' l'immobile, restando legata ai millesimi di proprietà". Da qui la conseguenza pratica: in caso di trasferimento dell'unità immobiliare, e salva la diversa regolazione dei rapporti economici tra venditore e acquirente, non opponibile al condominio, la posizione sul fondo resta riferita all'unità e dunque al proprietario attuale. Per questa ragione il Tribunale ha ritenuto corretta l'imputazione operata dall'amministratore a favore degli acquirenti subentrati.

La pronuncia richiama, a sostegno, Cass. n. 25900/2022 sul potere discrezionale dell'assemblea nella costituzione e gestione del fondo, nonché Trib. Brescia n. 643/2020 e Trib. Napoli n. 6065 del 12/06/2023, ove si afferma che il fondo cassa, nel rapporto con il condominio, "segue l'immobile". Anche la giurisprudenza più recente sulla destinazione dell'avanzo di gestione esclude un obbligo di immediato riaccredito ai singoli e valorizza la successiva compensazione contabile.

Il Tribunale ha poi esaminato il riparto delle spese di coibentazione del tetto, qualificando l'intervento come opera conservativa e migliorativa della cosa comune, a beneficio dell'intero edificio. Ne ha tratto la conseguenza che tali spese andavano ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., indipendentemente dall'ubicazione del sottotetto o dalla titolarità esclusiva di alcune porzioni. È la stessa linea seguita dalla giurisprudenza in tema di cappotto termico e coibentazione delle superfici comuni, come ricordato anche in Riparto delle spese per il cappotto termico.

Quanto alle spese del lastrico solare, il giudice ha rilevato che il riparto era stato eseguito secondo l'art. 1126 c.c.; ha inoltre dichiarato inammissibile la relativa doglianza per carenza di interesse, osservando che l'eventuale accoglimento della tesi attorea avrebbe comportato, per gli stessi impugnanti, un onere di spesa maggiore.

Infine, sugli aumenti di spesa rispetto al preventivo, il Tribunale ha affermato che l'assemblea, approvando il consuntivo, aveva implicitamente ratificato gli esborsi sostenuti dall'amministratore e che, non essendo stato specificamente impugnato il bilancio sotto quel profilo, le relative poste dovevano considerarsi definitive.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2025, n. 25446 - In tema di rendiconto condominiale prevale la sostanza sulla forma: non occorrono i formalismi del bilancio societario, ma una documentazione idonea a rendere intelligibili entrate, uscite e quote di ripartizione. Sul punto v. questo approfondimento.
• Cass. civ., 5 settembre 2024, n. 23893 - L'assemblea può destinare l'avanzo di gestione a un fondo cassa per spese ordinarie; non è necessario il riaccredito immediato ai singoli, potendo operare la successiva compensazione. La ricostruzione richiama anche Cass. n. 25900/2022 sul potere discrezionale dell'assemblea.
• Trib. Brescia, n. 643/2020 - In caso di alienazione dell'unità, la posizione relativa al fondo resta legata all'immobile e il diritto alla restituzione o all'utilizzo compete al proprietario attuale; è il precedente direttamente valorizzato dalla sentenza bresciana.
• Trib. Napoli, 12 giugno 2023, n. 6065 - Il fondo cassa condominiale è qualificato come posizione creditoria strumentale al bene e destinata a trasferirsi con esso; il precedente è richiamato espressamente nella motivazione.
• Cass. civ., 20 aprile 2021, n. 10371 e App. L'Aquila, n. 1551/2020 - Le spese per coibentazione del tetto e cappotto termico, in quanto riferite a opere destinate al vantaggio comune, ricadono nell'art. 1123, comma 1, c.c..
• Trib. Palermo, 5 agosto 2025, n. 3335 e Trib. Bologna, 11 marzo 2026, n. 2260 - La prevalenza della sostanza sulla forma non salva il rendiconto quando manchino chiarezza, immediatezza di verifica o tempestiva conoscibilità della documentazione contabile.
• App. Milano, 21 novembre 2025, n. 3171 - L'autonomia assembleare incontra un limite quando il fondo cassa generico venga usato per ripianare a maggioranza i debiti dei morosi, in deroga ai criteri legali di riparto, salvo effettiva urgenza. Sul punto v. anche questo arresto limitativo.

Considerazioni conclusive

. el rapporto con il condominio, il fondo di riserva non resta "personale" del venditore ma resta imputato all'unità immobiliare. La vendita trasferisce quindi anche questa posizione contabile, mentre gli eventuali patti diversi tra alienante e acquirente operano soltanto nei loro rapporti interni. La soluzione si inserisce coerentemente nel solco dei precedenti già richiamati da Trib. Brescia n. 643/2020 e Trib. Napoli n. 6065/2023, nonché nell'orientamento che riconosce all'assemblea un ampio potere di gestione del fondo cassa ordinario; per un approfondimento sistematico, v. anche la più recente ricostruzione sul fondo cassa ordinario.

La stessa decisione, però, mostra bene i limiti di questi principi. Sul versante contabile, la prevalenza della sostanza sulla forma non consente rendiconti opachi o incomprensibili: quando difettano chiarezza e verificabilità, la delibera resta esposta all'annullamento, come confermano le pronunce più rigorose richiamate sopra. Sul versante del fondo cassa, l'ampia discrezionalità assembleare non autorizza a utilizzare la provvista per alterare a maggioranza i criteri legali di riparto o per scaricare stabilmente sui condomini in regola le morosità altrui; in tal senso v. anche il limite posto all'uso del fondo verso i morosi.

Nel caso deciso, tuttavia, questi limiti non risultavano superati: la contabilità è stata ritenuta intelligibile, il fondo correttamente ricostruito e la sua imputazione ai nuovi proprietari conforme alla funzione oggettiva che esso conserva rispetto all'unità immobiliare.