L'assemblea non può ripianare i debiti dei morosi con il fondo cassa

L'utilizzo del fondo cassa generico per ripianare, a maggioranza, i debiti derivanti dalle morosità dei singoli condomini integra una violazione dei criteri legali di riparto ex art. 1123 c.c. e comporta l'annullabilità della delibera in assenza di una situazione di effettiva e improrogabile urgenza che giustifichi, in via eccezionale, la costituzione di un fondo cassa ad hoc tra i condomini in regola. La Corte d'Appello di Milano, con sentenza del 28 ottobre 2025, ha annullato la deliberazione assembleare che autorizzava l'amministratore ad attingere al fondo cassa generico per pagare debiti causati dall'inadempimento di due condomini morosi (per oltre € 60.000), ribadendo che la ripartizione di tali debiti tra i soli partecipanti solventi non può essere decisa a maggioranza se non in presenza di circostanze eccezionali e urgenti, quali il pericolo concreto di azioni esecutive sui beni comuni.

Vengono così precisati, da un lato, i limiti dell'autonomia assembleare nella gestione delle morosità e, dall'altro, la centralità del criterio legale di proporzionalità nella ripartizione delle spese condominiali.

La vicenda

Alcuni proprietari impugnavano la deliberazione adottata in data 27 maggio 2023, con cui l'assemblea aveva autorizzato l'amministratore ad attingere al fondo cassa generico, istituito nel 2009 e alimentato annualmente, per pagare debiti del condominio derivanti dal mancato versamento delle quote da parte di due condomini morosi, per un importo superiore a € 60.000.

I ricorrenti sostenevano che tale decisione alterasse indebitamente il riparto delle spese, ponendo a carico dei soli condomini adempienti debiti imputabili ai morosi, in violazione dell'art. 1123 c.c., e chiedevano l'invalidazione della delibera.

Il Tribunale di Como, con sentenza n. 595/2024, dopo aver dichiarato cessata la materia del contendere quanto alle domande cui le attrici avevano rinunciato, ha giudicato inammissibile la domanda di annullamento della delibera, ritenendola domanda nuova rispetto all'originaria richiesta di accertamento della nullità. Il giudice ha inoltre escluso la sussistenza dei presupposti per la nullità, richiamando Cass. SS.UU. n. 9829/2021, e ha ritenuto che l'assemblea, autorizzando il pagamento dei debiti condominiali con fondi comuni, non avesse esorbitato dalle proprie attribuzioni, sicché non ricorresse un'ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni idonea a determinare la nullità della deliberazione.

Le soccombenti proponevano appello lamentando, da un lato, l'erroneità della qualificazione della domanda (nullità/annullamento) e, dall'altro, l'illegittimità nel merito della delibera impugnata per contrasto con l'art. 1123 c.c., sostenendo che l'azione proposta in primo grado fosse comunque un'azione di annullamento ex art. 1137 c.c., tempestivamente proposta.

La decisione

I giudici milanesi hanno accolto il gravame nei limiti della domanda di annullamento ex art. 1137 c.c., annullando la delibera nella parte in cui autorizzava l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa generico per coprire le morosità.

Dopo aver precisato che "non ricorre, nel caso in esame, un'ipotesi di nullità della delibera", la Corte ha ricostruito i principi giurisprudenziali in materia di invalidità delle deliberazioni condominiali: "la disciplina normativa del condominio di edifici è improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini… L'art. 1137 c.c.… non contempla alcuna ipotesi di nullità delle delibere assembleari… la categoria della nullità… costituisce ipotesi eccezionale e residuale, mentre l'annullabilità assurge a regola generale dell'invalidità delle deliberazioni".

In linea con l'arresto delle Sezioni Unite del 2021 sulla distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, è stato ribadito che sono nulle le deliberazioni con cui, a maggioranza, l'assemblea stabilisca o modifichi in via generale e per il futuro i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni che, pur senza modificare tali criteri, li violino in concreto nell'operare il riparto tra i condomini.

Applicando tali principi, il Collegio ha escluso che, nel caso esaminato, l'assemblea avesse inteso introdurre una modifica stabile e astratta dei criteri legali di riparto: l'autorizzazione ad utilizzare il fondo cassa era limitata alla gestione in corso, collegata all'approvazione del consuntivo 2022 e del preventivo 2023, e risultava analoga a quella già adottata l'anno precedente per la gestione 2021‑2022.

Ne deriva che non si trattava di una modifica dei criteri valevole "in astratto e per il futuro", ma di una deroga puntuale ai criteri legali per la singola gestione; pertanto, la delibera poteva essere oggetto solo di azione di annullamento, non di nullità.

Sul piano sostanziale, la Corte ha rilevato che "la delibera impugnata ha statuito di autorizzare l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa… per far fronte ai debiti… conseguenza del mancato pagamento… da parte di due condomini… Va da sé che i condomini morosi… non partecipano nemmeno al fondo cassa… A fronte di questa situazione, il condominio ha attinto… su autorizzazione dell'assemblea… al suddetto fondo cassa per procedere al pagamento dei creditori".

In altre parole, la delibera riversava sui soli condomini in regola i debiti generati dai morosi, attraverso l'utilizzo di un fondo alimentato esclusivamente dai primi.

L'utilizzo del fondo cassa generico per coprire le morosità viola il principio legale di riparto delle spese:

"Per costante giurisprudenza, infatti, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità… la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 c.c., e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi".

La Corte richiama, in particolare, l'orientamento inaugurato da Cass. civ., Sez. II, 5 novembre 2001, n. 13632, secondo cui la deroga al criterio legale di proporzionalità, in mancanza di convenzione unanime, non può essere realizzata mediante delibera a maggioranza che ponga in via ordinaria il carico delle morosità sui condomini solventi.

Solo in caso "di effettiva, improrogabile urgenza - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare che tenda a sopperire all'inadempimento con la costituzione di un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti".

L'eccezione è dunque rigorosamente circoscritta: deve trattarsi di un fondo specifico e temporaneo, giustificato da una urgenza concreta e documentata (ad esempio esecuzione forzata sui beni comuni o pericolo immediato di interruzione di servizi essenziali), e non di un uso "ordinario" o reiterato del fondo cassa generico.

Nel caso concreto "non è emerso che si versasse in una situazione di comprovata urgenza e che l'utilizzo del fondo fosse necessario a scongiurare un grave danno; ciò anche alla luce dell'evidenza secondo cui il condominio non aveva subito azioni giudiziarie ovvero interruzioni nella fornitura dei servizi da parte dei suoi creditori".

Ne consegue che la deliberazione, proprio perché adottata in assenza di tali condizioni eccezionali, è stata ritenuta annullabile per violazione dell'art. 1123 c.c.

Sotto il profilo processuale, la Corte ha chiarito che "a prescindere dalla richiesta formalmente avanzata dalle attrici - dichiarazione di nullità anziché annullamento - il vizio dedotto attiene comunque alla violazione dei criteri ex art. 1123 c.c.; compete al giudice correggere gli eventuali errori nella qualificazione giuridica della domanda quando fatti e petitum coincidono (Cass. n. 10914/2025; Cass. n. 36272/2023)", concludendo che la domanda doveva ritenersi ammissibile come azione di annullamento ex art. 1137 c.c., proposta nel termine breve di legge.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione vengono richiamati, in particolare:

• Cass., SS.UU., n. 9829/2021, a sostegno del principio per cui la nullità delle deliberazioni condominiali ha carattere eccezionale e residuale rispetto alla regola generale dell'annullabilità;
• Cass., Sez. II, n. 13632/2001, sulla non consentita ripartizione, a maggioranza, dei debiti dei morosi tra i soli condomini solventi, salvo l'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza e costituzione di fondo cassa ad hoc;
• Cass., Sez. II, n. 19800/2014, Cass., Sez. II, n. 10914/2025 e Cass., Sez. II, ord. n. 36272/2023, in tema di potere‑dovere del giudice di riqualificare la domanda in base al suo contenuto sostanziale, senza che ciò integri mutatio libelli quando petitum e causa petendi restano invariati.

Il quadro ricostruito dalla Corte d'Appello si colloca nel solco della giurisprudenza di legittimità più recente sull'annullabilità delle delibere che violano in concreto i criteri di riparto, come ribadito dalle Sezioni Unite del 14 aprile 2021, n. 9839, in tema di distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere di riparto delle spese.

Considerazioni Conclusive

L'orientamento applicato dai giudici milanesi conferma che, in mancanza di una convenzione unanime che deroghi ai criteri legali di riparto, l'assemblea non può, con delibera a maggioranza, far gravare in via ordinaria le morosità dei singoli sui condomini in regola attraverso l'utilizzo del fondo cassa generico. Una simile scelta integra una violazione dell'art. 1123 c.c. e determina l'annullabilità della deliberazione se impugnata tempestivamente ex art. 1137 c.c.

L'utilizzo sistematico del fondo comune per coprire le quote insolute rappresenta, in assenza di convenzione unanime, una deroga illegittima alla regola di proporzionalità legale: "non è consentito all'assemblea deliberare a maggioranza una diversa convenzione che consenta alla compagine stessa di ripartire tra i proprietari non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi".

Solo situazioni eccezionali - caratterizzate da effettiva e improrogabile urgenza di reperire liquidità per evitare pregiudizi immediati e gravi alle parti comuni o ai servizi essenziali (esecuzione forzata sui beni comuni, rischio concreto di sospensione di forniture fondamentali) - possono giustificare, secondo la giurisprudenza, la costituzione di un fondo cassa ad hoc a carico dei condomini in regola, destinato a operare in via temporanea e straordinaria.

La decisione milanese si inserisce in un quadro nel quale, da un lato, pronunce di merito e di legittimità ribadiscono il divieto di ripartire stabilmente tra i condomini non morosi il debito dei morosi a maggioranza (Trib. Ivrea sul principio di unanimità per la costituzione di un fondo morosi; Cass. civ., Sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631; Cass. civ. n. 9083/2014); dall'altro, si ammette in via eccezionale una delibera a maggioranza istitutiva di un fondo speciale per le morosità solo quando la situazione di cassa e le circostanze concrete dimostrino un'urgenza effettiva (App. Catanzaro 24 novembre 2020 n. 1542; Trib. Roma 3 settembre 2020; Trib. Brescia 25 febbraio 2020 n. 430).

L'annullamento parziale disposto dalla Corte d'Appello rafforza, in definitiva, il principio secondo cui l'autonomia assembleare, pur ampia nella gestione delle spese e delle morosità, incontra limiti inderogabili nelle norme sulla contribuzione alle spese comuni e nella tutela paritaria dei partecipanti: qualsiasi deroga non unanime e priva di effettiva urgenza resta esposta all'impugnativa e, in caso di contestazione tempestiva, conduce all'annullamento della deliberazione.