Rendiconto condominiale: la prevalenza della sostanza sulla forma non esclude l'obbligo di chiarezza e intellegibilità delle voci

Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 3335 del 5 agosto 2025, ha fornito importanti chiarimenti in tema di validità del rendiconto condominiale e dei relativi criteri di redazione, ribadendo che il principio della "prevalenza della sostanza sulla forma" non legittima carenze informative tali da comprimere l'obbligo di trasparenza e chiarezza a tutela dei condomini.

Il giudice ha infatti precisato che, pur non essendo richiesto un formalismo analogo a quello dei bilanci societari, il rendiconto deve comunque consentire ai condomini una verifica immediata e completa delle voci contabili; in difetto, è configurabile l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione.

La vicenda

Una condomina, in proprio e quale tutrice, aveva impugnato la delibera assembleare di approvazione dei rendiconti consuntivi per gli anni 2019 e 2020, lamentando numerose irregolarità tra cui: l'assenza o incompletezza della nota sintetica esplicativa prevista dall'art. 1130-bis c.c., la mancata indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, la scarsa chiarezza delle voci contabili e l'errata imputazione di debiti a proprio carico.

L'attrice chiedeva, tra l'altro, l'annullamento delle delibere per violazione degli obblighi informativi posti dalla legge a carico dell'amministratore.

Le questioni preliminari

Il Tribunale ha ritenuto inammissibili i nuovi motivi di impugnazione formulati dall'attrice in comparsa conclusionale e ha qualificato la domanda come azione di annullamento delle deliberazioni ex art. 1137 c.c., richiamando i principi di diritto affermati da Cass., Sez. Un., n. 9839/2021.

La decisione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le domande dell'attrice, annullando le delibere di approvazione dei rendiconti per entrambe le annualità contestate.

Sotto il profilo centrale della nota sintetica esplicativa e della chiarezza delle voci contabili, il giudice ha affermato che:

• "l'esame dei documenti che compongono il rendiconto diversi dalla nota esplicativa […] e in particolare del registro di contabilità […] consente di comprendere quali ulteriori attività hanno comportato esborsi per il condominio nell'anno oggetto d'impugnazione".
• "una lettura dell'intero rendiconto unita ai documenti giustificativi di spesa ben consente ai singoli condomini di soddisfare il loro diritto ad essere compiutamente informati sulla gestione condominiale".
• "opera dunque il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza".

Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto fondate alcune doglianze dell'attrice relative all'indeterminatezza o all'assenza di informazioni su specifiche voci contabili. In particolare:

• "dalla causale così genericamente indicata ['spese da ripartire (bilancio 2018)'], non si comprende infatti quale possa essere la fonte di un simile credito indicato tra quelli vantati dal condominio, né si comprende chi siano i soggetti debitori".
• "in assenza di indicazioni in ordine alla natura e alla fonte di un simile credito che possano desumersi dalla nota sintetica esplicativa o da dichiarazioni rese dall'amministratore in occasione dell'assemblea […] il rendiconto relativo all'anno 2019 risulta redatto in violazione dell'art. 1130-bis c.c., giacché non consentendo la 'immediata verifica' delle voci indicate tra i crediti del condominio, non è chiaramente intellegibile".
• Sul piano aritmetico-contabile, è stata accertata anche l'erronea quantificazione degli oneri dovuti dall'attrice per l'anno 2020, poiché "il piano di ripartizione delle spese tra i condomini […] è errato nella parte in cui quantifica gli oneri dovuti per le unità immobiliari interessate, senza tenere conto degli effettivi versamenti effettuati dall'attrice nel corso dell'anno 2020".

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama espressamente i seguenti precedenti:

• Cass. n. 1370/2023: "Per la validità della deliberazione d'approvazione del rendiconto condominiale non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società; è sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci d'entrata e spesa con le quote di ripartizione."
• Cass. n. 28257/2023: "Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa sono ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse dei condomini a una conoscenza concreta degli elementi contabili recati dal bilancio […].
  
  

  Opera dunque il principio della prevalenza della sostanza sulla forma […] nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione."

• Cass. n. 14428/2025: conforme nel ritenere che non integra invalidità per violazione dell'art. 1130-bis c.c. la delibera che approvi un rendiconto privo persino del riepilogo finanziario o della nota esplicativa se comunque consente ai condomini piena conoscibilità dei dati gestionali.
• Sul principio generale relativo alle azioni impugnatorie delle deliberazioni assembleari si richiama Cass., Sez. Un., n. 9839/2021.

Ulteriori profili evidenziati dal Tribunale

• Il giudice ha escluso l'illiceità, di per sé, dell'impiego delle somme accantonate per TFR del portiere per la copertura di spese di gestione, in assenza di un danno per il condominio (Trib.

  Bari, 13/01/2020).

• È stato applicato il principio di continuità dei rendiconti: il consuntivo di ciascun esercizio muove dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, salvo annullamento/invalidazione giudiziale di quest'ultimo (v. Cass. n. 26188/2023; Cass. n. 20006/2020).

Considerazioni conclusive

L'indirizzo espresso dal Tribunale conferma che il rispetto formale degli adempimenti previsti dall'art. 1130-bis c.c. (registro contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica) non è requisito autonomo d'invalidità se comunque risulta garantito ai condomini un accesso effettivo alle informazioni rilevanti circa la gestione patrimoniale dell'edificio.

Tuttavia - ed è questo l'aspetto centrale emerso dalla motivazione - la mancanza o la genericità delle informazioni su specifiche poste (crediti/debiti), tale da impedire ai partecipanti una verifica immediata ed effettiva dei dati gestionali essenziali, integra violazione dell'art. 1130-bis c.c., comportando l'annullabilità della relativa delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c.

L'applicabilità pratica del principio richiamato trova quindi un limite preciso nell'esigenza - sottolineata anche dalla giurisprudenza più recente - che ogni voce riportata nel rendiconto sia sufficientemente dettagliata da consentire al singolo condomino "di avere piena ed effettiva conoscenza degli elementi contabili riportati nel bilancio condominiale".

In caso contrario, come avvenuto nella fattispecie decisa dal Tribunale palermitano (sul credito generico "spese da ripartire (bilancio 2018)" senza indicazione dei soggetti debitori né giustificazione documentale) la deliberazione assembleare deve essere annullata.

L'orientamento espresso appare conforme alla giurisprudenza maggioritaria attuale (Cass. n. 28257/2023; Cass. n. 1370/2023), fermo restando che sussistono margini interpretativi residui su cosa debba intendersi per "immediata verifica" ex art. 1130-bis c.c.: in casi particolari, ove sussista un pregiudizio concreto al diritto d'informazione individuale o collettivo dei condomini, può venire in rilievo anche l'aspetto formale.

L'applicabilità pratica del criterio sostanzialistico trova quindi limiti precisi:

• Laddove le carenze informative riguardino dati essenziali o impediscano una reale comprensione delle poste patrimoniali;
• Laddove vi sia contestazione tempestiva su specifiche voci prive di riscontro documentale;
• Laddove emerga un danno concreto al diritto d'informazione o alla possibilità per i partecipanti all'assemblea di esprimere un voto consapevole.

Non risultano intervenute disposizioni normative recenti che superino i principi affermati nel provvedimento; la materia resta oggetto di attenzione dottrinale e giurisprudenziale, soprattutto nei casi in cui le irregolarità formali si traducano in ostacoli effettivi alla trasparenza gestionale.

A conclusione:

Il principio secondo cui "la sostanza prevale sulla forma" non legittima alcuna opacità nella redazione del rendiconto condominiale: resta imprescindibile garantire ai condomini piena intelligibilità ed effettiva possibilità di controllo sulle poste gestionali rilevanti; ogni omissione o genericità su dati essenziali comporta l'annullabilità della relativa deliberazione assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c. Il provvedimento offre un quadro applicativo equilibrato tra esigenze pratiche gestionali ed effettività dei diritti informativi individuali nel condominio.