La delibera che approva rendiconti condominiali senza chiarezza e tracciabilità dei movimenti è annullabile

L'amministratore di condominio è tenuto a far transitare tutte le operazioni finanziarie sul conto corrente intestato al condominio, assicurando la piena tracciabilità dei movimenti. L'approvazione di rendiconti privi di chiarezza, intellegibilità e trasparenza comporta l'invalidità della relativa delibera assembleare, come previsto dall'art. 1130-bis c.c. e ribadito dalla recente giurisprudenza.

La vicenda

Un condomino ha impugnato la delibera con cui l'assemblea aveva approvato i rendiconti finanziari degli anni 2018, 2019 e 2020, nonché i relativi riparti. L'attore ha dedotto la mancata tenuta regolare del registro di contabilità, l'assenza di una reale rappresentazione patrimoniale nei rendiconti, errori nelle singole annualità e, soprattutto, l'utilizzo improprio del denaro contante.

In particolare, il condomino ha lamentato che alcune spese non risultassero sull'estratto conto bancario poiché pagate in contanti e che altre spese fossero prive di adeguata documentazione o giustificazione.

I rilievi dell'attore sono stati confermati dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) nominato dal giudice. Il CTU ha accertato che diverse spese indicate nell'atto introduttivo non erano riportate sull'estratto conto bancario perché pagate in contanti o solo parzialmente tracciate.

Il consulente ha inoltre evidenziato una prassi, da parte dell'amministratore, consistente nell'effettuare pagamenti sia tramite banca sia in contanti, in violazione dell'obbligo di tracciabilità.

La decisione

Il Tribunale di Napoli, aderendo alle conclusioni del CTU, ha rilevato plurime violazioni dei requisiti previsti dall'art. 1130-bis c.c. e ha annullato la delibera limitatamente al punto relativo all'approvazione dei rendiconti finanziari.

Nella motivazione si legge: "Il registro di contabilità difetta di chiarezza in quanto è privo di un saldo progressivo della risorsa contabile tale da monitorare in modo cronologico giornaliero la giacenza finanziaria… manca del tutto il riepilogo finanziario (ossia lo stato patrimoniale) che riporta gli aspetti dello stato patrimoniale… In nessun prospetto del rendiconto è riportato il valore della cassa e della banca sia in termini di saldo iniziale che finale…".

Il CTU ha sottolineato: "Dall'analisi dei documenti questo consulente rileva che effettivamente le spese citate (dall'attore nell'atto introduttivo) non sono in alcuni casi riportate sull'estratto conto bancario perché pagate in contanti… si conferma quanto indicato in precedenza circa l'obbligatorietà di far transitare sul conto corrente le operazioni finanziarie del condominio ai fini di una corretta tracciabilità…".

Sulla base delle risultanze tecniche e documentali prodotte, il Tribunale ha ritenuto che i bilanci approvati fossero privi dei requisiti minimi richiesti dalla legge: chiarezza, intellegibilità e trasparenza delle voci. La sentenza afferma espressamente: "Poiché tutti e tre i bilanci approvati l'1/4/2022 peccano di chiarezza ed intellegibilità e non rispondono neppure al criterio contabile previsto dal novellato art. 1130-bis c.c., per tali motivi la delibera dell'1/4/2022 è invalida e va annullata relativamente al punto 1) all'O.d.G.".

I precedenti giurisprudenziali

La sentenza in esame si pone in linea con il consolidato orientamento secondo cui il rendiconto condominiale deve essere chiaro, intellegibile e immediatamente verificabile da parte dei condomini. La giurisprudenza maggioritaria ha spesso ribadito, anche in recenti pronunce (tra cui App. Milano n. 1163/2022 e Trib. Roma n. 2554/2019), che la mancata tracciabilità dei flussi finanziari e l'utilizzo improprio del denaro contante possono comportare l'invalidità delle relative delibere, soprattutto ove non sia consentita la verifica dei movimenti mediante estratti conto ufficiali.

Considerazioni conclusive

L'obbligo per l'amministratore di far transitare tutte le operazioni sul conto corrente condominiale risponde a esigenze inderogabili di trasparenza gestionale e tutela dei condomini. L'utilizzo promiscuo (contanti/banca) viola il principio della piena tracciabilità imposto dall'art. 1130-bis c.c., come ribadito dalla sentenza qui esaminata: "Manca il documento finanziario che rispecchia lo stato patrimoniale… il registro di contabilità non è conforme… in particolare quelle avvenute in contanti… la relazione sulla gestione è sintetica…".

La conseguenza processuale è l'invalidità della deliberazione assembleare laddove venga meno la possibilità per ciascun condomino di verificare agevolmente la situazione economico-finanziaria del condominio.

L'indirizzo seguito dal Tribunale di Napoli appare conforme e consolidato nella recente giurisprudenza. Alcune pronunce hanno ritenuto ammissibile un uso residuale (e comunque pienamente documentato) del denaro contante solo ove ciò sia strettamente necessario. Tuttavia, resta fermo il principio generale secondo cui ogni movimento deve essere tracciabile tramite estratti conto ufficiali e documentazione giustificativa.

L'obbligo de quo, difatti, non comporta un divieto assoluto di pagamento in contanti. Semplicemente, stabilisce che ogni tipo di operazione condominiale, sia in entrata che in uscita, debba lasciare traccia sul conto corrente dedicato. Di conseguenza, l'amministratore potrà accettare che i condòmini paghino le proprie quote in contanti, purché gli importi vengano poi trasferiti sul conto; ugualmente, l'amministratore può prelevare dal conto corrente condominiale i soldi necessari per pagare, in contanti, un fornitore, purché dell'operazioni risulti traccia sul conto stesso.