Spesso vi è nei condomìni la non corretta consuetudine di non rispettare, da parte degli amministratori, il termine annuale per presentare all'assemblea, ai fini dell'approvazione, i bilanci consuntivi e preventivi.
Come emerge dall'entità delle controversie giudiziarie, purtroppo, non si tratta di casi isolati che, peraltro, sono aumentati anche a causa della passata pandemia.
Quando questo accade il condominio prosegue la sua vita a forza di inerzia, visto che gli amministratori continuano ad emettere i bollettini di pagamento sulla base dell'ultimo preventivo approvato.
La situazione si sblocca allorché l'amministratore recupera il tempo perduto portando in votazione, in una sola assemblea, il resoconto di più gestioni passate.
Proprio questo è il momento in cui si profilano i problemi che si ricollegano alla rilevanza di un tale comportamento sulla validità della relativa delibera assembleare.
Fatto e decisione
Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, con sentenza n. 458 in data 4 giugno 2024, ha respinto l'appello promosso da un condomino avverso la sentenza di primo grado che lo aveva visto soccombere nel giudizio di opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti su azione ingiuntiva del condominio.
Il decreto aveva ad oggetto il mancato pagamento di oneri condominiali e la domanda proposta nell'atto di citazione concerneva:
- in via preliminare, l'accertamento della nullità assoluta dell'assemblea tanto, per non avere l'amministratore consegnato la richiesta documentazione contabile posta a fondamento di plurimi bilanci, quanto per avere sottoposto gli stessi all'approvazione dell'assemblea tenutasi in una sola riunione;
- in via principale, la dichiarazione di nullità/inefficacia del decreto ingiuntivo per incertezza ed inesattezza del quantum di cui alla pretesa creditoria e
- in via subordinata, ove fosse stata accertata la posizione debitoria dell'attore in opposizione, una riduzione della pretesa del condominio per parziale adempimento da parte dello stesso attore.
Il giudice di pace di Barcellona P.G. aveva rigettato l'opposizione e la sentenza è stata confermata in sede di appello dal Tribunale, con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite, unitamente al pagamento ulteriore del contributo unificato come per legge.
In primo luogo, il giudicante ha affermato che la delibera assembleare posta a fondamento del decreto ingiuntivo era annullabile e non nulla, quindi non si poteva parlare di "inesistenza del titolo esecutivo" come dichiarato dall'appellante. Tutto ciò richiamando i capisaldi giurisprudenziali in merito alla differenza tra deliberazioni nulle ed annullabili (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. 7 marzo 2005, n. 4806).
Il primo vizio denunciato, infatti, quale la mancata consegna da parte dell'amministratore della documentazione contabile posta a fondamento dei bilanci di tre annualità (questi, infatti, erano gli anni di gestione approvati nel corso dell'assemblea incriminata) non produce nullità ma annullabilità della stessa delibera, che resta soggetta al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. Sul punto il giudicante ha osservato che "la violazione dell'obbligo informativo non integra una causa di nullità, ribadito che sono nulle le deliberazioni dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito o con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea o ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all'oggetto".
Quanto all'asserita violazione del principio dell'annualità della gestione il giudice dell'appello ha osservato che "nella delibera assembleare contestata, non si ha l'approvazione di un rendiconto pluriennale, ma sono stati discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione.
In questo caso, dunque, non vi è stata una previsione pluriennale di spesa, dal momento che oggetto di approvazione sono stati bilanci consuntivi e non preventivi, per cui la delibera non può ritenersi nulla".
Considerazioni conclusive
Il punto più interessare sul quale soffermarsi è quello concernente l'approvazione simultanea, ovvero in una medesima assemblea, di più bilanci consuntivi annuali. Dalla motivazione della sentenza si può cogliere come il Tribunale abbia operato una netta distinzione tra approvazione concomitante di più rendiconti e di più preventivi di spesa.
Secondo logica solo quest'ultima dovrebbe determinare, senza ombra di dubbio, la nullità della relativa delibera in quanto la futura gestione economica del condominio non può essere vincolata ad una decisione programmatica e predeterminata.
Mentre è sulla prima questione che non sembra esserci un orientamento concorde della giurisprudenza, che si presenta contrastante e, quindi, incerto.
Quanto alla invalidità della deliberazione è stato osservato che l'"approvazione" di bilanci plurimi non corrisponde alla "revisione" di più annualità che, per effetto dell'art. 1130 bis, c.c. è stata riconosciuta dal legislatore come possibile.
Coloro che optano per la nullità della delibera si appellano tanto all'art. 1130 c.c., secondo il quale l'amministratore deve convocare annualmente l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale (co. 1, n. 1), quanto all'art. 1135 c.c. che definisce le attribuzioni dell'assemblea, tra le quali rientrano l'approvazione annuale del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condomini (n. 2), nonché l'approvazione del rendiconto annuale presentato dall'amministratore.
La ricorrenza del termine "annuale" aveva già fatto ritenere che "… dal principio di annualità della gestione, che discende dai riferimenti dell'art. 1135 c.c., consegua (esplicitata in Cass. n. 7706/96) la nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione" (Trib. Roma 8 aprile 2019, n. 7567. Conf. Cass. 21 agosto 1996, n. 7706).
Tuttavia, per chiarire in quale campo ci si trovi è bene rilevare che dall'esame dei casi concreti sottoposti alla conoscenza dei giudici sono emersi due tipi di delibere assembleari che, in ragione di una non corretta formulazione dell'ordine del giorno da parte dell'amministratore, potrebbero determinare la nullità o meno della delibera impugnata.
Infatti, un conto è indicare come argomento in discussione l'approvazione di più rendiconti riferiti ad un arco temporale nel quale si vanno a collocare più annualità (come ad esempio: approvazione dei rendiconti degli anni dal 2019 al 2024), altro conto è indicare tanti punti separati quanti sono i bilanci consuntivi da convalidare.
Solo nel primo caso non sarebbe rispettata l'esigenza inderogabile secondo la quale "il rendiconto condominiale, riferito ad un anno di gestione, non può prescindere dai saldi della gestione precedente per consentire all'amministratore di predisporre un documento contabile allineato e quindi effettuare quella serie di operazioni contabili che consentono di collegare un nuovo esercizio finanziario alle annualità precedenti, contestualizzando il tutto in un unicum contabile privo di soluzioni di continuità, adeguando anche (e necessariamente) lo stato patrimoniale" (Trib. Napoli Nord 19 aprile 2022, n. 1452).
Per altro verso in analoga situazione non è stata ravvisata alcuna violazione del principio "di annualità della gestione condominiale che attiene all'obbligo dell'amministratore di rendicontazione annuale del proprio operato e della situazione economico-finanziaria del condominio, ma non esclude il potere dovere della assemblea di deliberare in ordine ai rendiconti anche se presentati con ritardo dall'amministratore e di sanare eventuali omissioni nella contabilità tenuta dall'amministratore. La violazione del principio di annualità della contabilità può essere cioè solo motivo di responsabilità e di revoca dell'amministratore, ma non motivo di nullità della delibera assembleare di approvazione (con ritardo) del rendiconto" (App. Lecce 4 novembre 2020, n. 367).
Un orientamento che potrebbe essere anche fondato se considerato alla luce del rapporto tra le attribuzioni dell'amministratore e quelle dell'assemblea, la quale è obiettivamente condizionata dai tempi dettati dall'amministratore quanto al suo operato in materia.
In ogni caso e per concludere non possiamo non evidenziare che entrambe le norme richiamate non sono considerate inderogabili, visto che non hanno trovato spazio nell'art. 1138 c.c.
