Il condomino che impugna il rendiconto deve indicare il danno concreto

Chi impugna l'approvazione di un rendiconto condominiale deve indicare quale utilità concreta deriverebbe dall'annullamento della delibera, soprattutto quando contesta saldi, riparti o criteri di imputazione delle spese. La denuncia di irregolarità documentali o contabili, se resta sganciata da una lesione apprezzabile della posizione del partecipante al condominio, non basta a sorreggere la domanda.

Il Tribunale di Lecco, con la sentenza n. 247 del 21 maggio 2026, ha applicato tale regola all'impugnazione delle delibere di approvazione del consuntivo 2024 e del preventivo 2025. Il condomino che contesta riparti, saldi o criteri di imputazione delle spese deve allegare e provare un pregiudizio personale apprezzabile e l'utilità concreta dell'annullamento; l'interesse alla corretta gestione non sostituisce l'interesse ad agire.

La decisione merita attenzione anche perché le censure riguardavano profili diversi: la documentazione del rendiconto, il recepimento di saldi già approvati in precedenza, il riparto delle spese energetiche in presenza di contatori malfunzionanti e la domanda conseguente alla mancata partecipazione alla mediazione. Il rigetto non viene costruito come svalutazione degli obblighi di trasparenza contabile, ma come verifica dell'interesse concreto sotteso all'azione proposta.

La vicenda

Due società condòmine convenivano in giudizio il condominio per ottenere l'annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea del 10 marzo 2025, limitatamente ai punti relativi all'approvazione del rendiconto consuntivo 2024, con il relativo riparto, e del bilancio preventivo 2025, anch'esso con riparto.

Le attrici lamentavano, tra l'altro, la violazione dell'art. 1130-bis c.c. per la mancata allegazione della documentazione sulla situazione patrimoniale e della nota esplicativa, l'incompletezza del registro di cassa, l'errata ripartizione di somme provenienti da una procedura fallimentare e l'illegittimo riparto delle spese energetiche secondo i millesimi di proprietà, anziché in base ai consumi effettivi.

Venivano chieste anche la sospensione dell'efficacia delle delibere e la condanna del condominio ai sensi dell'art. 12-bis del D.Lgs. 28/2010, per la mancata partecipazione al procedimento di mediazione obbligatoria.

Il condominio si costituiva contestando le domande. In via preliminare eccepiva la carenza di interesse ad agire, per mancata allegazione e prova di un concreto pregiudizio patrimoniale derivante dalle deliberazioni impugnate. Nel merito sosteneva la sufficienza e l'intelligibilità della documentazione contabile, la correttezza del registro di cassa, la tardività della contestazione relativa alle somme provenienti dalla procedura fallimentare e la legittimità del criterio di riparto delle spese energetiche, in ragione del malfunzionamento dei contatori.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato le domande, muovendo dal requisito dell'interesse ad agire e dalla necessità che l'impugnazione della delibera condominiale produca un'utilità concreta per chi la propone.

La motivazione richiama espressamente il principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di ripartizione delle spese:

"Il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale" (Cass., n. 6128/2017).

Il giudice ha poi ricondotto tale affermazione alla regola generale dell'art. 100 c.p.c., chiarendo che l'interesse ad agire deve essere attuale e concreto e non può risolversi in una verifica astratta della regolarità dell'azione amministrativa del condominio:

"L'interesse ad agire presuppone, in altre parole, l'individuazione di un danno specifico, attuale e concreto, non essendo sufficiente la mera allegazione di vizi formali o di una gestione non perfettamente conforme ai canoni della buona amministrazione".

Il passaggio deve essere letto nel perimetro della controversia decisa. Le doglianze sulla mancata allegazione della documentazione contabile e sull'incompletezza del registro di cassa erano collegate all'approvazione del rendiconto e ai riparti conseguenti. Secondo il Tribunale, le attrici non avevano indicato quale pregiudizio economico fosse derivato dalle irregolarità denunciate, né avevano quantificato il maggiore esborso che sarebbe conseguito dai criteri adottati rispetto a quelli ritenuti corretti.

La stessa deduzione di non intelligibilità del bilancio è stata ritenuta non persuasiva. La capacità delle attrici di individuare con precisione le singole voci contestate, comprese le somme provenienti dalla procedura fallimentare e le spese energetiche, è stata valorizzata come elemento incompatibile con l'affermazione secondo cui la documentazione avrebbe impedito un controllo consapevole del rendiconto.

La motivazione non consente, quindi, di affermare che la documentazione prevista dall'art. 1130-bis c.c. sia irrilevante. Registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa conservano la loro funzione di trasparenza e controllo. Qui, però, il rigetto dipende dall'assenza di una prospettazione concreta dell'utilità derivante dall'annullamento e dalla mancata dimostrazione di una lesione apprezzabile della posizione patrimoniale delle attrici.

Quanto alla contestazione del saldo iniziale negativo attribuito ad alcune unità immobiliari, il Tribunale ha accolto l'eccezione di tardività. La ripartizione delle somme provenienti dalla procedura fallimentare e la definizione dei saldi erano già state oggetto di una precedente delibera assembleare di approvazione del rendiconto 2023, non impugnata nei termini. La delibera del 2025 si era limitata a recepire un saldo ormai consolidato.

La censura sulle spese energetiche è stata respinta per una ragione diversa. Il Tribunale ha considerato pacifico il malfunzionamento dei contatori di calore e, dunque, l'impossibilità tecnica di ripartire gli oneri in base a letture individuali attendibili. In tale situazione, la scelta assembleare di applicare i millesimi di proprietà è stata ritenuta una soluzione residuale, provvisoria e non arbitraria, ricondotta all'art. 1123 c.c. La valutazione resta legata all'accertata inattendibilità dei misuratori; fuori da tale presupposto, il riparto delle spese energetiche negli edifici dotati di contabilizzazione continua a dover rispettare la disciplina speciale sui consumi.

È stata inoltre ritenuta fondata la carenza di interesse di una delle società attrici rispetto a tale specifica contestazione, poiché proprietaria soltanto di box privi di impianto di riscaldamento e, quindi, non incisa dal riparto delle relative spese.

Il rigetto delle censure sul consuntivo 2024 ha comportato anche il rigetto dell'impugnazione del preventivo 2025, prospettata come invalidità derivata dai saldi di partenza. La domanda proposta ai sensi dell'art. 12-bis, comma 3, del D.Lgs. 28/2010 è stata dichiarata assorbita, difettando il presupposto della soccombenza del condominio.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 9 marzo 2017, n. 6128: il condomino che impugna una delibera per l'erronea ripartizione delle spese deve allegare e dimostrare un interesse concreto, fondato su un apprezzabile pregiudizio personale in termini di mutamento della propria posizione patrimoniale. La regola opera quando la censura investe il riparto e l'utilità dell'annullamento deve misurarsi sul vantaggio effettivo conseguibile.
• Cass. civ., sez. VI-2, 10 maggio 2013, n. 11214: l'interesse all'impugnazione per vizi formali della deliberazione condominiale non richiede sempre la prova di una concreta incidenza patrimoniale, ma postula comunque che la delibera sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condòmini verso l'ente di gestione, suscettibile di pregiudizio.
• App. Roma, 12 dicembre 2024, n. 7832: l'impugnazione della delibera non può essere sorretta dalla sola qualità di condomino quando la deliberazione non produce effetti concreti sulla posizione dell'impugnante; l'interesse deve tradursi in una posizione di vantaggio effettivo conseguibile con l'annullamento.
• Trib. Nocera Inferiore, 3 giugno 2025, n. 1903: la mancanza del registro di contabilità, del riepilogo finanziario o della nota sintetica esplicativa può determinare l'annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto, poiché tali documenti sono funzionali alla piena conoscenza della gestione e all'espressione di un voto informato.
• Trib. Velletri, 11 gennaio 2026, n. 106: l'assenza della nota sintetica esplicativa incide sulla chiarezza e sull'intelligibilità della contabilità condominiale e può giustificare l'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto, quando impedisce un controllo effettivo sulle poste approvate.
• Cass. civ., sez. II, 4 novembre 2019, n. 28282: nelle ipotesi in cui sia operante un sistema di contabilizzazione del calore, le spese di riscaldamento devono essere ripartite in base ai consumi effettivamente registrati; il richiamo rileva come limite applicativo rispetto ai casi, come quello deciso dal Tribunale di Lecco, in cui le letture risultino tecnicamente inattendibili.

Considerazioni conclusive

L'impugnazione di delibere che approvano rendiconti, saldi e riparti richiede una lesione concreta della posizione del condomino e un'utilità effettiva collegata all'annullamento. Cass. civ., 9 marzo 2017, n. 6128 e App. Roma, 12 dicembre 2024, n. 7832 convergono su questo punto: quando la censura riguarda l'imputazione delle spese, l'interesse non coincide con il dissenso verso la gestione, ma con il vantaggio pratico che la caducazione della delibera può produrre per chi agisce. Sul punto v. anche interesse concreto nell'impugnazione della delibera.

Il limite tracciato dalla giurisprudenza sui vizi formali evita però una lettura eccessivamente patrimonialistica dell'interesse ad agire. Cass. civ., 10 maggio 2013, n. 11214 consente di distinguere le censure meramente astratte dalle irregolarità capaci di incidere sulla posizione dei condòmini verso l'ente di gestione. Nella stessa direzione si collocano Trib. Nocera Inferiore, 3 giugno 2025, n. 1903 e Trib. Velletri, 11 gennaio 2026, n. 106, che valorizzano la funzione informativa del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa. Per un approfondimento, v. rendiconto completo e trasparente; sul rapporto tra vizi formali e interesse personale può vedersi anche delibera condominiale e interesse personale.

Nel caso deciso dal Tribunale di Lecco, le società impugnanti avevano individuato le voci contestate, ma non avevano indicato il maggiore esborso, né il vantaggio economico derivante dai criteri alternativi prospettati. La stessa contestazione sul riparto delle spese energetiche è stata respinta in ragione del malfunzionamento dei contatori, che rendeva inattendibili le letture individuali. Resta fermo il limite segnato da Cass. civ., 4 novembre 2019, n. 28282: quando la contabilizzazione del calore è operante e affidabile, il riparto deve seguire i consumi effettivamente registrati; in tal senso v. spese del riscaldamento centralizzato.

La sintesi è netta, ma non rigida. L'annullamento della delibera condominiale richiede un interesse concreto, personale e attuale; le irregolarità del rendiconto assumono rilievo quando compromettono la conoscibilità della gestione o incidono sui riparti; la ripartizione energetica per millesimi resta giustificabile solo in presenza di un accertato impedimento tecnico alla misurazione attendibile dei consumi. In assenza di tali condizioni, l'azione rischia di risolversi in un controllo astratto della gestione assembleare, estraneo alla funzione dell'impugnazione.