L'assenza della nota sintetica esplicativa determina l'annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale

Con la sentenza n. 106 dell'11 gennaio 2026, il Tribunale di Velletri ha ritenuto che la mancanza della nota sintetica esplicativa della gestione, richiesta dall'art. 1130-bis c.c., determina l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione del rendiconto. La pronuncia valorizza l'esigenza di chiarezza, trasparenza e intellegibilità della contabilità condominiale: l'assemblea può deliberare "sinteticamente" sull'approvazione dei conti solo se il rendiconto è strutturato secondo i documenti imposti dalla legge (registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica).

La vicenda

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare del 7 agosto 2021 con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo 2019, il bilancio consuntivo 2020 e il bilancio preventivo 2021 (con i relativi piani di riparto), oltre alla nomina dell'amministratore.

A fondamento dell'impugnazione, la proprietaria deduceva, tra l'altro: (i) di avere richiesto prima dell'assemblea l'accesso ai documenti contabili senza ottenerne (a suo dire) riscontro; (ii) la violazione dell'art. 1130-bis c.c., sostenendo che i rendiconti approvati fossero privi della nota sintetica esplicativa, con conseguente impossibilità di comprendere alcune voci; (iii) ulteriori profili formali e sostanziali (tra cui l'assenza di allegati e contestazioni su specifiche poste di spesa), nonché una domanda di risarcimento per spese asseritamente sostenute su parti comuni.

Il condominio si costituiva contestando l'impostazione avversaria e sostenendo, in sintesi, che la documentazione era stata resa visionabile in assemblea e che talune spese trovavano giustificazione, eccependo inoltre l'infondatezza della pretesa risarcitoria.

La decisione

Il Tribunale ha anzitutto dichiarato il difetto di legittimazione attiva della condomina a impugnare la delibera limitamente alla nomina dell'amministratore (punto n. 3 dell'ordine del giorno), rilevando che dal verbale non risultava un voto contrario né un'astensione su tale specifico punto.

Nel merito, la domanda è stata invece accolta limitamente ai punti relativi all'approvazione dei bilanci e del preventivo: il giudice ha annullato la delibera del 7 agosto 2021 con riguardo ai punti nn. 1), 2) e 6) dell'ordine del giorno (bilanci consuntivi 2019-2020 e bilancio preventivo 2021, con i relativi riparti), rigettando la domanda risarcitoria.

Quanto al profilo centrale, il Tribunale ha richiamato la disciplina dell'art. 1130-bis c.c. (introdotto dalla l. n. 220/2012) e ha ribadito che, "ai fini della validità del rendiconto", esso deve essere composto da tre distinti documenti:

"il registro di contabilità […]; il riepilogo finanziario […]; nonché la nota sintetica 'esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti'."

È stata inoltre puntualizzata la funzione della nota, destinata a "descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale" e a dare conto delle questioni rilevanti e delle variazioni più evidenti, "rappresentando gli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali". Sul punto, in chiave ricostruttiva (dottrinale/pratica), si veda anche Che cos'è la nota sintetica esplicativa del rendiconto condominiale (guida pratica al contenuto "minimo" della nota e alla sua funzione di trasparenza) .

Applicando tali principi al caso concreto, il Tribunale ha accertato che la nota sintetica non era rinvenibile nella documentazione prodotta in giudizio e, per l'effetto, ha concluso:

"dall'esame della documentazione depositata agli atti di causa, detta nota esplicativa effettivamente non si rinviene […] Il motivo deve, pertanto, trovare accoglimento nel senso di determinare una pronuncia di annullamento della deliberazione impugnata nella parte in cui l'assemblea ha approvato i bilanci consuntivi anni 2019 e 2020 e il bilancio preventivo anno 2021…"

Coerentemente con l'impostazione motivazionale, il Tribunale ha dichiarato assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione relativi ai bilanci, facendo applicazione del criterio della "ragione più liquida".

Orientamenti giurisprudenziali (conformi, restrittivi e sviluppi recenti)

1) Orientamento conforme (oggi prevalente): assenza della nota = annullabilità della delibera ex art. 1137 c.c. (principio di portata generale).
In linea con la soluzione adottata dal Tribunale di Velletri, la giurisprudenza - di legittimità e di merito - tende a qualificare come annullabile (non nulla) la deliberazione che approvi un rendiconto privo di uno degli elementi strutturali richiesti dall'art. 1130-bis c.c.; la ratio è il diritto del condomino a un voto informato, fondato su una contabilità intellegibile.

In questa prospettiva, è stato ribadito che il rendiconto "minimo" deve includere registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, e che la mancanza anche di uno solo di tali documenti può determinare l'annullabilità della delibera (si vedano i richiami a Cass. n. 33038/2018 e a Cass. n. 38038/2018) .

Tra le pronunce di merito più recenti e significative (in senso confermativo) si segnalano, tra le altre:

• Trib. Genova, 3 ottobre 2023, n. 2317, che annulla il rendiconto approvato senza nota sintetica esplicativa, pur a fronte di difficoltà ricostruttive dichiarate dall'amministratore subentrante . Per un approfondimento: Il bilancio senza relazione sintetica è annullabile.
• Trib. Napoli Nord, 11 maggio 2025, n. 1760, che conferma l'annullamento della delibera in presenza di rendiconto privo di nota sintetica, anche all'esito di CTU contabile .
• Trib. Nocera Inferiore, 3 giugno 2025, n. 1903, che ribadisce l'annullabilità quando manchino registro/riepilogo/nota, qualificandoli come parti "inscindibili" del consuntivo . V. anche Il rendiconto condominiale deve essere completo e trasparente.
• Trib. Milano, 5 novembre 2025, n. 8390, che - in chiave di trasparenza - valorizza il ruolo della nota anche nel dare conto di situazioni critiche (ad es. morosità rilevanti), ritenendo viziata l'approvazione in caso di omissioni idonee a compromettere l'informazione dell'assemblea . Approfondimento: L'omessa indicazione delle morosità rende annullabile l'approvazione del rendiconto condominiale.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, 13 febbraio 2025, n. 505 (attenzione alla data: 2025, non 2015), in cui l'annullamento è stato collegato anche alla carenza degli allegati "tipici" dell'art. 1130-bis c.c., oltre che a profili di metodo e di trattazione congiunta di più annualità . Approfondimento: L'approvazione del consuntivo deve essere accompagnata da un quadro che illustri la situazione del condominio.

2) Orientamenti più restrittivi o "correttivi": rilievo del pregiudizio informativo e (talvolta) possibile surroga nel verbale (principi più legati al caso concreto e non univoci).
Accanto all'indirizzo più rigoroso (mancanza "documentale" = annullabilità), si rinvengono impostazioni che - almeno in talune fattispecie - enfatizzano la verifica del pregiudizio effettivo al diritto di controllo/informazione.

In particolare, la Cassazione ha ribadito che il rendiconto non richiede formalismi "societari", e che la contrarietà alla legge può richiedere la prova che la violazione dei criteri contabili determini una divaricazione tra risultato effettivo dell'esercizio e quanto rappresentato nel bilancio (Cass. civ., sez. II, ord. n. 28257/2023) ; in termini di "intellegibilità" quale baricentro di validità, si colloca anche Cass. civ., sez. VI, ord. n. 1370/2023 . Per un approfondimento specifico sul punto: Rendiconto condominiale: va redatto senza formalità (nota su Cass. n. 28257/2023 e sul requisito dell'intellegibilità) .

Inoltre, in un'ottica ancora più "elastica" (ma espressamente qualificata come tesi non pacifica), si segnala un orientamento di merito secondo cui la nota sintetica potrebbe non coincidere necessariamente con un documento allegato "a fascicolo", potendo in ipotesi ricavarsi dalla relazione resa in assemblea e dal verbale, purché vi sia traccia effettiva delle informazioni richieste (Trib. Roma, 22 giugno 2022, n. 9989) . Il limite applicativo (decisivo) è che tale "surroga" richiederebbe un verbale realmente descrittivo; quando il verbale si limita a registrare l'approvazione senza contenuti, la tesi non opera .

Considerazioni conclusive

a) Quando il principio "mancanza della nota = annullabilità" opera in modo tipico (regola generale).
L'indirizzo oggi prevalente - confermato da molte pronunce di merito recenti e coerente con i richiami di legittimità sul "pacchetto" registro/riepilogo/nota - porta a ritenere annullabile la delibera di approvazione del rendiconto quando manchi la nota sintetica (o altro elaborato imposto dall'art. 1130-bis c.c.), perché viene meno la struttura informativa minima che consente ai condòmini un controllo effettivo della gestione . In questa prospettiva, la nota non è un adempimento "ornamentale": è il luogo in cui vanno evidenziati i rapporti in corso, le questioni pendenti e le principali variazioni/criticità (es. morosità), pena un deficit informativo potenzialmente dirimente .

b) Quando possono emergere attenuazioni/contestazioni difensive (attenzione: casi specifici).
Due linee difensive, non sempre spendibili con successo, possono ridurre l'automatismo "formale": (i) sostenere che la violazione non abbia inciso sull'intellegibilità complessiva e/o non abbia prodotto una divaricazione sostanziale tra risultato effettivo e rappresentazione contabile (profilo valorizzato da Cass. n. 28257/2023) ; (ii) invocare (ove davvero accaduto e verbalizzato) che i contenuti tipici della nota siano stati resi in assemblea e risultino dal verbale (Trib. Roma 22.6.2022 n. 9989) . Tuttavia, questa seconda strada è rischiosa: richiede un verbale dettagliato e, soprattutto, non rappresenta un orientamento univoco; per contro, non manca chi ribadisce che la nota debba essere predisposta come documento autonomo e non surrogabile dalla relazione orale .

c) "Come si fa valere" il vizio: tempi e condizioni (regola generale, art. 1137 c.c.).
Poiché si tratta di annullabilità, il vizio deve essere fatto valere con impugnazione nel termine di 30 giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c. (decorrenza: dalla deliberazione per dissenzienti/astenuti; dalla comunicazione per assenti) . In concreto, ciò significa che la "carenza della nota" è un vizio potente ma non eterno: se non impugnato tempestivamente, la delibera tende a consolidarsi.

d) Ricadute operative (prevenzione del contenzioso).
In chiave preventiva, amministratore e assemblea dovrebbero verificare prima del voto che il rendiconto sia corredato degli elaborati richiesti dall'art. 1130-bis c.c., con una nota sintetica scritta che esponga - almeno - le scelte gestionali rilevanti, le pendenze e le criticità.

Laddove si voglia comunque "fare affidamento" su spiegazioni in assemblea, è prudente che esse siano puntualmente verbalizzate, perché l'eventuale tesi della surroga nel verbale presuppone la prova documentale del contenuto informativo effettivamente reso .