I camerieri con i piatti nell'androne non bastano a provare una molestia condominiale

L'uso dell'androne comune come luogo di passaggio non diventa, per la sola frequenza dei transiti, una molestia possessoria. Nel compossesso sulle parti comuni, l'azione di manutenzione richiede un disturbo concreto e apprezzabile, capace di comprimere o rendere più gravoso il pari esercizio del possesso degli altri partecipanti.

Il Tribunale di Como, con ordinanza del 9 giugno 2026, resa nel procedimento R.G. n. 2464/2024, ha rigettato il ricorso proposto nei confronti della parte resistente, che utilizzava l'androne condominiale per il passaggio dei dipendenti tra locali funzionalmente collegati, con trasporto di pietanze e piatti.

La pretesa si fondava sull'allegata turbativa del compossesso e sulla denunciata lesione del decoro architettonico di un immobile indicato come storico e di pregio. La difesa opposta valorizzava, invece, la naturale destinazione dell'androne al transito, l'uso dello stabile anche da parte di altre attività aperte al pubblico e l'assenza di un ostacolo effettivo per gli altri occupanti.

La vicenda

La parte ricorrente non contestava in sé il possesso esercitato dalla parte resistente sull'androne comune, né il diritto di passaggio. La doglianza riguardava le modalità concrete di esercizio di tale possesso, ritenute abusive perché consistenti nell'attraversamento dell'androne da parte dei dipendenti dell'attività di ristorazione con vivande, piatti pieni e piatti vuoti.

Il transito era collegato alla conformazione dei locali utilizzati dall'esercizio commerciale, privi di un collegamento diretto tra loro e funzionalmente connessi dalla medesima destinazione. Il passaggio attraverso la zona comune risultava praticato da oltre un decennio, mentre la contestazione si concentrava sull'incremento dei transiti dovuto al servizio di piatti caldi ai tavoli all'aperto.

Nel ricorso non erano state denunciate specifiche conseguenze igienico-sanitarie per il condominio o per i condomini. Il provvedimento dà anzi atto che l'attività di ristorazione era svolta sotto controllo amministrativo e con le necessarie autorizzazioni urbanistiche e sanitarie.

Lo stabile, secondo quanto dedotto dalla parte resistente e non smentito, ospitava una sola abitazione e più attività aperte a clienti, utenti o dipendenti, tra cui strutture ricettive, un'impresa organizzatrice di eventi e uno studio medico. Anche tali attività utilizzavano l'androne per consentire l'accesso a soggetti estranei al condominio.

La decisione

Il Tribunale ha escluso anzitutto che la condotta potesse essere letta come spoglio. La privazione totale o parziale del possesso non era stata prospettata in modo coerente con i fatti, poiché il passaggio della parte resistente era pacifico da tempo e la contestazione riguardava soltanto l'aumento e il contenuto materiale dei transiti.

L'azione correttamente rilevante era, dunque, quella di manutenzione del possesso. L'art. 1170 c.c. consente a chi sia molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un'universalità di mobili di chiedere, entro l'anno dalla turbativa, la manutenzione del possesso medesimo, alle condizioni previste dalla norma. Diversa è la tutela reintegratoria di cui all'art. 1168 c.c., che presuppone uno spoglio violento od occulto e quindi una sottrazione del possesso, anche solo parziale.

Il tribunale ha separato con chiarezza il tema del decoro architettonico dalla mera circolazione di persone nell'androne comune:

"Prima di esprimersi sulla configurazione di ciò come possibile molestia, è bene precisare che tale azione contestata non ha alcuna pertinenza con l'invocata mancanza di rispetto architettonico dell'immobile. Il transito di persone nell'androne, indifferentemente da ciò che trasportano, non incide in alcun modo sulla struttura del palazzo o della sua immagine statica e decorativa, né determina un'arbitraria occupazione stabile di spazi comuni, essendo l'androne deputato fisiologicamente al transito."

Il decoro può ricevere tutela possessoria quando venga inciso da opere, installazioni o modificazioni idonee ad alterare l'aspetto del fabbricato. Nel caso deciso, però, mancava proprio un intervento materiale o stabile sul bene comune. Il passaggio di dipendenti con pietanze non modificava la struttura dell'edificio, non occupava in modo permanente l'androne e non ne mutava la destinazione.

Rimaneva da verificare se l'aumento dei passaggi potesse comunque integrare una molestia del compossesso altrui. La risposta è stata negativa per difetto di prova. La parte ricorrente non aveva documentato il numero concreto dei transiti, le fasce orarie interessate e, soprattutto, l'incidenza effettiva sull'uso dell'androne da parte degli altri partecipanti o delle attività presenti nello stabile.

Il provvedimento attribuisce rilievo anche alle dimensioni dello spazio comune. L'androne era lungo circa 16,50 metri e largo 2,50 metri; il tratto utilizzato dalla parte resistente era pari a circa 7,50 metri, per la larghezza di una persona alla volta. Su tali premesse, il tribunale ha escluso che il transito dei dipendenti potesse tradursi in un ostacolo apprezzabile:

"Rigorosa dovrebbe quindi essere la prova che il transito con vivande impedisca il pieno esercizio di una delle altre attività commerciali sopra indicate, che a loro volta evidentemente utilizzano l'androne per i loro clienti e dipendenti. [...] L'ampiezza di tali spazi escludono che si possa affermare che il transito di un dipendente con piatti possa costituire limitazione al diritto degli occupanti dell'abitazione di transitare liberamente, né che essa costituisca ostacolo o ponga a terzi oneri di alcun tipo. Non vi è alcuna prova di turbativa e il ricorso va respinto."

Il rigetto è stato accompagnato dalla compensazione delle spese. Il tribunale ha ritenuto la lite concentrata su un profilo giuridico e collegata alla scelta di esercitare un'attività d'impresa, con quelle modalità, all'interno di uno spazio condiviso con altri.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2016, n. 19586: la distinzione tra spoglio e molestia dipende dalla natura dell'aggressione al possesso; lo spoglio incide sulla cosa sottraendola in tutto o in parte alla disponibilità del possessore, mentre la molestia disturba l'attività di godimento o la rende disagevole e scomoda.
• Cass. civ., Sez. II, 15 luglio 2003, n. 11036: la molestia possessoria richiede un comportamento dotato di congruo e apprezzabile contenuto di disturbo, tale da rendere più gravoso e notevolmente difficoltoso l'esercizio del possesso.
• Trib. Napoli, 27 gennaio 2025: è stata esclusa la molestia possessoria in presenza di una sbarra posta sul passaggio ma rimasta aperta e inattiva, poiché mancava una turbativa concreta e apprezzabile del possesso.
• Trib. di Locri, R.G. n. 612, 22 dicembre 2025: la realizzazione di una pedana in legno su una porzione comune, quando produce un'apprezzabile compressione delle facoltà di passaggio, integra molestia possessoria e legittima la rimozione dell'opera.
• Trib. Pescara, ordinanza 8 aprile 2026: l'apposizione di insegne e faretti su balconi e facciata, con fissaggi materiali e alterazione dell'armonia del prospetto, può integrare turbativa possessoria del decoro architettonico.
• Trib. Brescia, ordinanza 22 marzo 2019, n. 1128: la facciata e il relativo decoro architettonico costituiscono un modo di essere dell'immobile e un elemento del godimento del bene comune; la modifica della facciata può tradursi in turbativa del compossesso.

Considerazioni conclusive

Il ricorso possessorio è stato respinto perché il passaggio nell'androne comune, pur più frequente rispetto al passato e collegato all'attività di ristorazione, non aveva prodotto una compressione apprezzabile del compossesso. La tutela di manutenzione non opera davanti a un disagio solo prospettato, ma richiede la prova di un ostacolo concreto all'uso della parte comune.

Il criterio è coerente con la distinzione tracciata da Cass. civ., Sez. II, 30 settembre 2016, n. 19586 e con la nozione di molestia elaborata da Cass. civ., Sez. II, 15 luglio 2003, n. 11036. Il possesso non deve essere necessariamente sottratto, ma il disturbo deve incidere in modo effettivo sull'esercizio del potere di fatto. Nel caso dell'androne, la naturale destinazione al transito e l'ampiezza degli spazi hanno escluso tale incidenza; in tal senso v. anche passaggio e turbativa non attuale.

Diverso è il caso delle opere o degli ingombri stabili su parti comuni. La pedana esaminata da Trib. di Locri, R.G. n. 612, 22 dicembre 2025 aveva prodotto una compressione materiale del passaggio, mentre le insegne valutate da Trib. Pescara, ordinanza 8 aprile 2026, incidevano direttamente sull'estetica del fabbricato. Per un confronto operativo, v. anche pedana su parte comune e molestia possessoria. Sul diverso versante del decoro inciso da opere materiali, v. insegne abusive e tutela del decoro.

Il decoro architettonico resta tutelabile anche in via possessoria, come mostra l'orientamento richiamato da Trib. Brescia, ordinanza 22 marzo 2019, n. 1128. Qui, però, mancava una trasformazione della facciata, dell'androne o dell'immagine stabile dell'edificio. Il trasporto di vivande attraverso un luogo strutturalmente destinato al passaggio non è bastato, senza prova di ostacoli effettivi, a trasformare l'uso della parte comune in molestia possessoria.

La conseguenza pratica è netta. Chi agisce per la manutenzione del possesso su una parte comune deve dimostrare non solo l'uso più intenso da parte di un altro partecipante, ma anche il concreto pregiudizio arrecato al proprio compossesso.