Calcinacci sulle verande: risarcimento sì, danno da mancato uso no senza prova concreta

Il proprietario che subisce danni per il distacco di materiali dalla facciata comune può ottenere il risarcimento dal condominio quando prova il danno, la provenienza dei materiali da una parte in custodia condominiale e il nesso causale. La domanda per il mancato uso del bene danneggiato, invece, richiede un'allegazione concreta dell'utilità perduta e può essere respinta se l'ambiente interessato risulta privo di una specifica funzione di godimento.

Il Tribunale di Napoli, II Sezione civile, con sentenza n. 10966 del 29 giugno 2026, ha condannato il condominio al risarcimento dei danni materiali provocati dalla caduta di calcinacci dalla facciata e al pagamento del compenso dovuto per una videoispezione fognaria. Ha escluso, però, il risarcimento ulteriore per il mancato uso delle verande, perché la società proprietaria non aveva allegato né provato quale concreta utilità fosse stata compromessa.

La vicenda

Una società proprietaria di un immobile posto al secondo piano di un edificio condominiale ha agito contro il condominio, sostenendo che il distacco di parte dell'intonaco dalla facciata aveva danneggiato le coperture vetrate di due verande, indicate nel provvedimento anche come "vanelle". La domanda principale mirava al risarcimento dei danni materiali subiti dalle vetrate e dagli ambienti interessati dalle infiltrazioni conseguenti.

La società ha chiesto anche il ristoro dei danni da umidità, muffa maleodorante e mancato uso e godimento dei locali. Nello stesso giudizio ha inoltre domandato il pagamento di euro 1.000,00 oltre IVA, quale compenso per una videoispezione fognaria che il condominio le aveva commissionato e che, secondo la prospettazione attorea, era stata regolarmente eseguita con consegna della documentazione al direttore dei lavori.

Il condominio ha contestato il fatto storico e la riconducibilità dell'evento alla propria responsabilità. Quanto alla videoispezione, ha eccepito il difetto di prova dell'esecuzione, la prescrizione del credito e, in via gradata, la compensazione con una asserita morosità della società per oneri condominiali.

La decisione

La domanda risarcitoria per i danni materiali è stata accolta. Il Tribunale ha ritenuto dimostrato il fatto storico sia attraverso le deposizioni testimoniali, sia soprattutto mediante la consulenza tecnica d'ufficio. Il consulente ha verificato la presenza di calcinacci sul tetto in vetro delle verande e ha collegato la rottura dei vetri allo stato di manutenzione della facciata.

"non c'è dubbio che la causa della rottura dei vetri dipenda dalla caduta di calcinacci dalla facciata del fabbricato, infatti, le condizioni del prospetto attualmente risultano in un pessimo stato manutentivo, con distacchi parziali di intonaco, nonché proliferazione di piante sullo stesso in prossimità delle tubazioni pluviali e non solo".

La consulenza ha poi distinto la posizione delle due verande. Per la prima sono state accertate la rottura dei vetri sovrastanti, infiltrazioni in prossimità dei muri e ristagni d'acqua sul balcone, causalmente collegati alla rottura dei vetri. Per la seconda è stata rilevata la lesione leggera di un solo vetro della copertura, ancora sigillato e quindi non idoneo, al momento dell'accertamento, a determinare infiltrazioni all'interno del balconcino.

Accertata la provenienza dei materiali dalla facciata, il Tribunale ha ricondotto la responsabilità del condominio all'art. 2051 c.c. La regola applicata è quella propria della responsabilità da cose in custodia, nella quale il danneggiato deve provare il rapporto eziologico tra cosa ed evento, mentre il custode può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito.

Il giudice ha espresso così il criterio di riparto dell'onere probatorio:

"affinché possa configurarsi la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, è in concreto sufficiente che sussista il nesso causale tra il bene e il danno arrecato, laddove tale tipo di responsabilità è esclusa dal caso fortuito, da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo, ivi incluso il fatto dello stesso danneggiato".

Il condominio non ha offerto alcuna prova liberatoria. Per questa ragione è stato condannato al pagamento di euro 4.049,54, somma risultante dalla rivalutazione all'attualità dell'importo stimato dal consulente in euro 3.950,77 nel luglio 2025. Su tale importo il Tribunale ha riconosciuto gli interessi legali secondo il criterio ordinario del debito di valore, con decorrenza individuata nella prima messa in mora ricevuta dal condominio e calcolo sulla somma originaria rivalutata anno per anno fino al deposito della sentenza; dal deposito, il credito si converte in debito di valuta, con ulteriori interessi legali fino al soddisfo.

È stata respinta la richiesta del condominio di ridurre il risarcimento in ragione della qualità di condomina della società danneggiata e della sua quota millesimale. Nel giudizio promosso per ottenere il risarcimento dal condominio, il proprietario danneggiato assume una posizione sostanziale contrapposta a quella dell'ente di gestione. L'eventuale obbligo di contribuire, pro quota, alle spese comuni o alla rifusione dei danni resta estraneo al giudizio risarcitorio, tanto più se dedotto in modo generico e senza quantificazione.

La domanda per il mancato uso delle verande è stata invece rigettata. Il Tribunale ha richiamato l'art. 2059 c.c. e l'orientamento che ammette, entro precisi limiti, la risarcibilità del danno non patrimoniale da compressione del godimento della proprietà, quando la lesione incida su utilità funzionali a interessi fondamentali della persona. Nel caso concreto, però, la società non aveva fornito elementi, neppure presuntivi, sull'effettiva compromissione dell'uso delle verande.

La documentazione fotografica allegata alla relazione tecnica ha assunto un peso determinante. Le verande risultavano vani tecnici, con alloggiamento esclusivo di un condizionatore. Mancavano, prima ancora della prova, l'allegazione dello specifico uso dei locali e la destinazione dell'immobile in cui essi erano collocati. In assenza della prova dell'esistenza stessa del pregiudizio, il giudice ha escluso anche il ricorso alla liquidazione equitativa, che presuppone un danno già provato o incontestato e serve soltanto a determinarne l'ammontare quando la quantificazione precisa sia impossibile o particolarmente difficile.

È stata accolta anche la domanda relativa alla videoispezione fognaria. Il conferimento dell'incarico è risultato non contestato alla luce delle difese e della documentazione di causa; l'esecuzione dell'attività è stata confermata dalla prova testimoniale. Provata la fonte del credito e allegato l'inadempimento, spettava al condominio dimostrare il pagamento o un fatto estintivo, impeditivo o modificativo della pretesa. La prova non è stata fornita.

L'eccezione di prescrizione è stata respinta perché il credito, di natura contrattuale, era soggetto al termine ordinario decennale, interrotto da due lettere di costituzione in mora prima della notificazione dell'atto introduttivo. Anche la compensazione è stata esclusa, non essendo stata dimostrata né adeguatamente allegata la morosità della società e la consistenza del controcredito condominiale.

Il condominio è stato quindi condannato al pagamento di euro 1.000,00 oltre IVA, con interessi legali dalla domanda al soddisfo. Le spese di lite, comprese quelle della mediazione obbligatoria, sono state poste a carico del convenuto e liquidate in euro 2.978,00, di cui euro 426,00 per spese di mediazione ed euro 2.552,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA, con attribuzione al difensore anticipatario. Le spese di consulenza tecnica, liquidate in corso di causa in euro 1.064,39 oltre accessori se dovuti, sono state poste definitivamente a carico del condominio.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 11 novembre 2008, n. 26972 — Il danno non patrimoniale è risarcibile nei casi previsti dalla legge e quando l'illecito leda diritti inviolabili della persona, con esclusione di automatismi risarcitori e duplicazioni tra voci descrittive del medesimo pregiudizio.
• Cass., 17 dicembre 2019, n. 33439 — La compressione o limitazione del godimento della proprietà può rilevare ai fini dell'art. 2059 c.c. quando il bene leso sia strumentale alla realizzazione di interessi fondamentali della persona, alla luce dell'art. 117 Cost. e dell'art. 1 del Protocollo addizionale CEDU.
• Cass., Sez. Un., 30 giugno 2022, n. 20943 — La responsabilità da cosa in custodia ha natura oggettiva e richiede la prova del nesso causale tra cosa e danno; il custode risponde salvo che dimostri il caso fortuito.
• Cass., 7 aprile 2025, n. 9030 — Il condomino che agisce per il risarcimento del danno nei confronti del condominio assume la posizione di terzo rispetto all'ente condominiale, essendo titolare di una pretesa sostanziale contrapposta a quella della collettività condominiale.
• Trib. Napoli, 12 marzo 2026, n. 4202 — Nei danni da caduta di calcinacci, il danneggiato deve provare la provenienza dei materiali da una parte rientrante nella custodia del condominio; l'incertezza sulla fonte del distacco impedisce l'affermazione della responsabilità ex art. 2051 c.c.
• Trib. Castrovillari, 17 giugno 2026, n. 830 — La responsabilità del condominio per calcinacci caduti dall'edificio presuppone l'individuazione della specifica parte da cui i materiali si sono staccati e la sua riconducibilità alla sfera di custodia condominiale.
• Trib. Campobasso, 16 aprile 2026, n. 310 — Il danno da mancato godimento di un balcone è risarcibile quando sia provata la concreta perdita dell'utilità del bene, anche mediante presunzioni gravi e specifiche, come l'interdizione dell'accesso per pericolo di distacco.
• Trib. Roma, 14 novembre 2025, n. 15969 — Il degrado di parti comuni, come cornicioni e canali di gronda, può fondare la responsabilità del condominio anche per conseguenze economiche ulteriori, quale la riduzione del canone locativo, se il pregiudizio è provato e causalmente collegato alla cosa comune.

Considerazioni conclusive

Il proprietario danneggiato dalla caduta di materiali provenienti da una parte comune ottiene il risarcimento quando la prova tecnica e testimoniale consente di collegare l'evento alla cosa custodita dal condominio. Nel caso deciso, la facciata condominiale era stata individuata come fonte dei calcinacci e il pessimo stato manutentivo del prospetto ha impedito al condominio di sottrarsi alla responsabilità ex art. 2051 c.c.

La linea seguita è coerente con l'impostazione delle Sezioni Unite n. 20943/2022, che non richiede la colpa del custode ma lascia a carico del danneggiato la prova del nesso causale. Gli arresti di merito più recenti sui calcinacci precisano il limite applicativo della regola: quando non sia provata la provenienza dei materiali da una parte comune, come accaduto in Trib. Napoli n. 4202/2026 e Trib. Castrovillari n. 830/2026, la responsabilità del condominio non può essere affermata. Sul punto v. anche prova della provenienza dei calcinacci.

Il rigetto del danno da mancato godimento non contraddice l'ammissibilità, in astratto, di tale voce. Cass. n. 33439/2019 consente di riconoscere un pregiudizio non patrimoniale da compressione della proprietà quando l'uso del bene sia collegato a interessi fondamentali della persona; Trib. Campobasso n. 310/2026 mostra, sul piano concreto, che l'interdizione dell'accesso a un balcone può bastare se rende percepibile la perdita dell'utilità. In senso coerente, può vedersi anche mancato godimento del balcone.

Qui mancavano, però, l'allegazione dello specifico uso delle verande e la prova della loro effettiva funzione nell'immobile. La qualificazione dei vani come tecnici e la presenza del solo condizionatore hanno escluso la dimostrazione di una concreta utilità perduta. Diverso è il caso in cui il degrado della parte comune incida su un uso economicamente o abitativamente documentato del bene, come accade quando il pregiudizio si traduca nella riduzione del canone o nella perdita effettiva di una porzione fruibile dell'immobile; per un approfondimento, v. danni da calcinacci e mancato guadagno.

La condanna resta quindi circoscritta ai danni materiali accertati e al compenso contrattuale dovuto per l'attività commissionata. Il mancato godimento del bene non si presume dalla sola esistenza del danno fisico alla cosa, ma richiede la prova della concreta utilità compromessa.