La mancata regolare manutenzione di un cornicione condominiale potrebbe degenerare nel distacco di qualche pezzo di intonaco. Quest'ultimo, per la normale forza di gravità, potrebbe cadere, semplicemente, al suolo senza provocare alcun danno. Viceversa, lo stesso evento potrebbe avere delle conseguenze diverse e ben più importanti. Ad esempio, potrebbe essere danneggiata una vettura parcheggiata. Oppure, ancor più grave, il calcinaccio potrebbe cadere in testa ad un passante. Insomma, in questi, come in altri casi analoghi, la domanda risarcitoria sarebbe conseguenziale e il condominio, quale custode del bene, sarebbe inevitabilmente responsabile.
Si è discusso di questo tema nel procedimento dinanzi alla Corte di Appello di Firenze, recentemente culminato con la sentenza n. 1529 del 7 aprile 2026. In particolare, questa lite nasceva poiché, a detta di un condòmino, quest'ultimo, uscito di prima mattina dal palazzo, era investito da un pezzo di intonaco distaccatosi dal cornicione del fabbricato. In ragione dell'impatto, la vittima, sempre secondo il suo racconto, accusava un forte trauma cranico, perdeva conoscenza e pativa, persino, la riduzione dell'udito. Alla luce, perciò, di queste circostanze, era chiesto un corposo risarcimento al condominio.
Il Tribunale di Pisa, però, respingeva la domanda. Pertanto, al malcapitato condòmino non restava che invocare la Corte di Appello di Firenze nella speranza di ribaltare un verdetto, evidentemente, ritenuto ingiusto.
Appare, dunque, interessante approfondire le ragioni dell'esito del primo grado nonché quale sia stata la soluzione del caso offerta dall'ufficio fiorentino.
La mancata manutenzione del cornicione è fonte di responsabilità per il condominio
Il condominio deve provvedere alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, del cornicione del fabbricato. Il trascorrere del tempo e l'usura determinata dalle intemperie provocano, infatti, la degenerazione dell'intonaco. Se dovesse distaccarsi qualche calcinaccio, sarebbe pericoloso per tutto ciò che si dovesse trovare al di sotto.
Può accadere, perciò, che a causa dell'omessa manutenzione del cornicione, se ne distacchi un pezzo e che questo cada su una vettura o, addirittura, su un passante. In tale malaugurata circostanza, la responsabilità del condominio sarebbe imputabile ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Si tratta, nello specifico, di una tipica ipotesi di responsabilità oggettiva dove, perciò, il condominio è tenuto a risarcire il danneggiato, senza che questi sia obbligato a dimostrare la colpa o addirittura il dolo dell'ente.
In tal caso, quindi, sarà sufficiente comprovare il legame causale tra la cosa in custodia, cioè l'intonaco distaccatosi dal cornicione malmesso, l'evento, cioè l'impatto con la vettura e/o con il passante e, infine, le conseguenze (danni a una cosa e/o lesioni personali).
Responsabilità da cose in custodia: senza la prova di tutti i presupposti di legge non può esserci risarcimento
Nel caso in esame, la dinamica del sinistro, offerta dal presunto danneggiante, non era congruente con le lesioni paventate e denunciate. L'attore, infatti, sosteneva di aver subito un trauma cranico, con perdita di conoscenza e dell'udito all'orecchio destro. Tali lesioni sarebbero state provocate da un calcinaccio caduto dal cornicione del fabbricato posto ad un'altezza di circa dieci metri. Nonostante ciò, nessuno dei testimoni e tanto meno il referto dell'Ospedale in cui era stato ricoverato avevano raccontato e certificato delle lesioni cutanee e/o sanguinamenti.
Tale anomala circostanza non è, dunque, passata inosservata. Il Ctu ha concluso che non c'era alcun legame causale tra l'evento raccontato e le lesioni presuntivamente patite. La caduta di un calcinaccio, da circa dieci metri, non poteva provocare un trauma cranico, la perdita di conoscenza e la perdita dell'udito senza determinare anche delle lesioni cutanee, nell'occasione del tutto assenti.
Per questi motivi, la domanda risarcitoria è stata respinta sia in primo che in secondo grado. Il danneggiato non aveva, infatti, provato tutti i presupposti che la legge richiede in tale circostanza.
Considerazioni conclusive
Il fatto che il condominio possa essere custode del cornicione e responsabile dei danni provocati dal medesimo, ad esempio per il distacco di un pezzo di intonaco, non esime il presunto danneggiato dalla prova del nesso causale tra la cosa e l'evento.
Nella circostanza in valutazione, tale prova non è stata raggiunta. Pertanto, il rigetto della domanda risarcitoria è stato conseguenziale.
Nello specifico, quindi, la decisione della Corte di Appello di Firenze è stata raggiunta in piena armonia con i precedenti giurisprudenziali sul tema «nella responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. - il danneggiato deve provare non solo l'evento lesivo, ma anche le conseguenze pregiudizievoli concretamente riconducibili al fatto, non essendo ammissibili automatismi risarcitori in re ipsa; il danno risarcibile coincide infatti con il danno-conseguenza e richiede allegazione e prova specifica, anche per presunzioni, purché gravi, precise e concordanti (Cass., S.U., n. 26972/2008)».
