Nessun risarcimento per occupazione del lastrico solare senza prova concreta della perdita patrimoniale

L'installazione di impianti tecnologici (stazioni radio base per telefonia mobile) sul lastrico solare condominiale è spesso fonte di contenzioso quando il condominio lamenti occupazioni eccedenti rispetto a quanto pattuito in contratto e pretenda un risarcimento parametrato ai canoni di locazione della porzione legittimamente concessa.

In tale contesto, il tema centrale è la prova del danno-conseguenza da occupazione senza titolo e la concreta possibilità di sfruttamento alternativo della residua superficie.

La vicenda

Un condominio ha agito per il risarcimento dei danni asseritamente derivanti dall'occupazione abusiva di una porzione del lastrico solare non ricompresa nel contratto di locazione stipulato con altra società (poi ceduto alla convenuta). L'importo richiesto era parametrato al canone pattuito per i 9 mq destinati all'installazione degli impianti, a fronte di una superficie complessiva di 153,53 mq.

La convenuta ha eccepito che l'accordo ricomprendeva, oltre all'area di appoggio delle antenne, anche le canalette porta-cavi e i camminamenti/aree di accesso per ragioni di sicurezza, con esclusione del solo torrino ascensore. Il Tribunale ha rigettato la domanda conformandosi alle conclusioni della seconda CTU, rinnovata, che reputava non eccedente la superficie detenuta rispetto a quella contrattualmente pattuita.

In appello, il condominio lamentava l'erronea interpretazione del contratto e vizi motivazionali. La Corte territoriale ha respinto il gravame rilevando, per un verso, che il parere dell'A.U.S.L. n. 6 di Palermo del 20.9.2001 subordinava l'installazione della stazione radio base a rendere inaccessibile il lastrico solare sottostante, escludendo così la possibilità di ulteriori locazioni a terzi; per altro verso, che il condominio non aveva allegato fatti specifici dai quali desumere, anche in via presuntiva, un danno-conseguenza da occupazione senza titolo, essendosi limitato a un criterio meramente automatico basato sul canone della porzione locata.

La decisione

La Corte di cassazione , con l'ordinanza n. 27962/2025, ha rigettato il ricorso, confermando l'impostazione della Corte d'appello.

• Quanto al dedotto vizio di costituzione del collegio (art. 158 c.p.c., in relazione agli artt. 132 e 276 c.p.c.), la censura è stata ritenuta infondata: la data della deliberazione in camera di consiglio e quella del provvedimento interno di designazione del collegio attengono ad atti interni e le eventuali incongruenze non integrano, di per sé, nullità in assenza di prova della diversità tra collegio deliberante e collegio che ha assistito alla discussione.
• In ordine al lamentato vizio di motivazione apparente (art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.), la Corte ha escluso l'anomalia motivazionale, richiamando il principio della ragione più liquida: la Corte d'appello ha legittimamente deciso sulla base della questione di più agevole soluzione, rimanendo entro i limiti del devolutum.
• Quanto al merito della pretesa risarcitoria, la Cassazione ha dato atto delle due autonome rationes decidendi della sentenza di appello:
  • impossibilità per il condominio di concedere in locazione a terzi la porzione residua del lastrico, emergente dal parere A.U.S.L. 6 del 20.9.2001, che subordinava l'installazione alla inaccessibilità del lastrico solare sottostante;
  • mancato assolvimento dell'onere di allegazione di fatti specifici dai quali desumere presuntivamente il danno-conseguenza da occupazione senza titolo, essendosi il condominio limitato a invocare un danno in re ipsa parametrato al canone della parte locata.
• Il terzo motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, avendo censurato solo una delle due autonome rationes decidendi, con conseguente definitività dell'altra.

I riferimenti giurisprudenziali

La Corte richiama, tra gli altri:

• Cass., Sez. Un., n. 16601/2017 e Sez. Un., n. 26972/2008: esclusione del danno-conseguenza in re ipsa nelle occupazioni sine titulo, in difetto di allegazioni concrete;
• Cass. n. 11203/2019: necessità di allegazioni specifiche sul danno, non essendo sufficiente l'automatismo risarcitorio;
• Cass., ord. 6 ottobre 2025, n. 26852; Cass., 27 settembre 2025, n. 26289; Cass., ord. 5 settembre 2025, n. 24584: principio delle plurime rationes decidendi autonome e onere di impugnarle tutte;
• Cass. 5 ottobre 2022, n. 28914 e Cass. 6 giugno 2016, n. 11581: onere probatorio e presupposti della nullità per vizio di costituzione del giudice (art. 158 c.p.c.);
• Cass. 3 novembre 2023, n. 30507: limiti e condizioni applicative del principio della ragione più liquida nel giudizio d'appello.

Considerazioni conclusive

L'ordinanza conferma un approdo ormai consolidato: in tema di occupazione senza titolo di parti comuni, il danno-conseguenza non è in re ipsa. Grava sull'attore l'onere di allegare fatti specifici idonei a dimostrare, anche presuntivamente, una perdita patrimoniale o un lucro cessante riconducibili alla condotta del convenuto.

Nel caso concreto, la condizione posta dal parere A.U.S.L. 6 del 20.9.2001 - inaccessibilità del lastrico solare sottostante - ha comportato l'impossibilità giuridica di locare a terzi la porzione residua, elidendo a monte la possibilità di redditi alternativi e, dunque, l'asserito lucro cessante.

A ciò si aggiunge che il condominio si è limitato a parametrizzare la pretesa al canone della parte locata, senza allegazioni puntuali sulla concreta perdita subita.

Come puntualizzato dalla Corte, la decisione d'appello si regge su due autonome rationes decidendi (impossibilità di locazione ulteriore e difetto di allegazioni specifiche): l'omessa censura di una di esse rende inammissibili le doglianze relative all'altra, poiché l'autonoma motivazione non impugnata resta definitiva e da sola sufficiente a sorreggere il rigetto della domanda.

Ne discende, in questa vicenda, la conferma del rigetto del ricorso e la condanna alle spese, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 in punto di contributo unificato.

In prospettiva operativa, l'onere probatorio resta decisivo: solo la dimostrazione di una concreta possibilità alternativa di sfruttamento della parte comune (ad esempio tramite richieste o trattative effettive con terzi potenziali conduttori, in assenza di vincoli amministrativi impeditivi) può consentire, in astratto, il riconoscimento di un lucro cessante risarcibile; diversamente, "in assenza della prova concreta della perdita patrimoniale o della mancata possibilità reddituale… non può riconoscersi alcun ristoro economico al condominio".