Ascensore condominiale: distanze e diritto di veduta non bastano a impedirne l'installazione

L'installazione dell'ascensore condominiale destinato all'eliminazione delle barriere architettoniche, se realizzata dal singolo condomino a proprie spese e nel rispetto dei limiti dell'uso della cosa comune, non richiede una preventiva delibera assembleare e non è automaticamente illegittima per il solo mancato rispetto delle distanze previste nei rapporti tra fondi autonomi. Resta però necessario accertare in concreto che l'opera non comprometta stabilità e sicurezza dell'edificio, non alteri la destinazione dei beni comuni e non determini una lesione apprezzabile dei diritti dominicali altrui.

Il Tribunale di Gela, Sezione civile, con sentenza n. 458 del 29 aprile 2026, decisa il 28 aprile 2026, ha rigettato la domanda della proprietaria di un locale commerciale che chiedeva la rimozione di un ascensore esterno installato per consentire l'accesso all'abitazione utilizzata da una persona con grave disabilità. La vicinanza del manufatto alla finestra dell'unità al piano terra, pari a circa 28 centimetri, non è stata ritenuta sufficiente, da sola, a fondare l'illegittimità dell'intervento.

La regola applicata è quella dell'uso individuale della cosa comune, letta alla luce della disciplina sull'eliminazione delle barriere architettoniche e del principio di solidarietà condominiale. Le norme sulle distanze e sulle vedute operano nei rapporti condominiali solo se compatibili con tale disciplina e non possono essere invocate in modo astratto quando l'opera rispetti i limiti dell'art. 1102 c.c. e non produca un sacrificio intollerabile della proprietà esclusiva.

La vicenda

La proprietaria di un'unità immobiliare ad uso commerciale, posta al piano terra di un edificio condominiale, agiva in giudizio contro i proprietari dell'appartamento sovrastante, deducendo l'illegittimità dell'ascensore esterno da questi realizzato per l'abbattimento delle barriere architettoniche.

L'impianto era stato installato per consentire l'accesso all'abitazione concessa in comodato al figlio dei convenuti, affetto da invalidità totale e costretto su sedia a rotelle. Secondo l'attrice, tuttavia, la struttura era stata collocata a distanza di circa 28 centimetri dalla finestra del locale commerciale, con compressione del diritto di veduta, limitazione di aria e visuale, riduzione della visibilità dell'esercizio dalla pubblica via, ostacolo al passaggio e conseguente pregiudizio economico.

La domanda era fondata sulla prospettata violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., della legge n. 13/1989, delle norme sulle distanze legali e del diritto di veduta, oltre che sul mancato rispetto delle condizioni contenute nel titolo edilizio. L'attrice chiedeva l'accertamento dell'illegittimità dell'opera, la rimozione dell'ascensore, il ripristino dello stato dei luoghi, il risarcimento dei danni e la condanna per mancata partecipazione alla mediazione.

I convenuti contestavano integralmente la domanda. Sostenevano che l'opera fosse stata realizzata previa autorizzazione comunale, su area qualificata come suolo pubblico, e che le norme sulle distanze invocate dall'attrice riguardassero i rapporti tra fabbricati alieni, non le singole unità comprese nello stesso edificio condominiale. Negavano, inoltre, qualsiasi pregiudizio concreto alla visibilità dell'insegna, alla fruizione del locale e all'uso dello spazio antistante.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda, valorizzando anzitutto la corretta qualificazione dell'intervento. L'ascensore installato da un condomino a proprie spese, anche se destinato a un uso individuale o prevalente, non è stato ricondotto alla disciplina delle innovazioni assembleari, ma all'uso più intenso della cosa comune.

La motivazione richiama il consolidato criterio distintivo tra innovazioni e modificazioni della cosa comune:

"In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte."

Da questa impostazione discende che l'opera individuale finalizzata all'accessibilità è consentita se non altera la destinazione del bene comune, non impedisce agli altri partecipanti il pari uso, non compromette stabilità e sicurezza dell'edificio e non determina una lesione concreta dei diritti sulle proprietà esclusive. La disciplina sulle barriere architettoniche rafforza tale lettura, perché persegue finalità pubblicistiche e di solidarietà condominiale, ma non autorizza un sacrificio sproporzionato delle facoltà dominicali altrui.

Nel caso concreto, l'accertamento tecnico ha escluso i presupposti della lesione lamentata. Il Tribunale riporta che:

"dalla CTU è emerso che l'impianto all'interno del quale è collocato l'ascensore è stato realizzato al fine di rendere accessibile l'abitazione posta al piano sovrastante, abitata dal figlio degli odierni convenuti, affetto da grave disabilità. Nella relazione tecnica si legge, inoltre, che l'opera non incide negativamente sulla stabilità e sulla sicurezza dell'edificio. È stato altresì accertato che l'impianto insiste planimetricamente su area qualificata come suolo pubblico e che l'incidenza sulle parti comuni dell'edificio è limitata alla porzione del prospetto cui l'ascensore si accosta [...], senza determinare un'alterazione della destinazione delle stesse né una sottrazione del loro uso agli altri condomini."

La consulenza ha poi escluso una limitazione effettiva e apprezzabile della veduta e una diminuzione del valore economico dell'unità commerciale. La documentazione fotografica è stata ritenuta decisiva: provenendo da un lato, il locale risultava visibile prima dell'alloggiamento dell'ascensore; provenendo dall'altro, il manufatto non schermava il prospetto né mascherava l'insegna, che rimaneva percepibile dalla pubblica via.

Il Tribunale ha dato rilievo anche alla parziale difformità dell'opera rispetto al permesso di costruire, rilevata dal consulente tecnico, ma ne ha circoscritto l'effetto al piano amministrativo. In motivazione si legge:

"È pur vero che il consulente ha riscontrato una parziale difformità dell'opera rispetto alle prescrizioni contenute nel permesso di costruire, consistente nella presenza di un vano corsa e di una tettoia non assentita; tuttavia, tale circostanza, pur rilevante sul piano amministrativo, non è di per sé idonea a determinare l'illegittimità civilistica dell'intervento, in assenza di una dimostrata lesione concreta e non tollerabile dei diritti dominicali dell'attrice."

Il principio è coerente con la distinzione tra rapporto pubblicistico e rapporti tra privati: il titolo edilizio non attribuisce, di per sé, il diritto di ledere i terzi, ma la sua mancanza o difformità non comporta automaticamente l'illiceità civilistica dell'opera quando non siano violati diritti soggettivi tutelati dal codice civile o dalla normativa speciale.

Quanto alle distanze e alle vedute, il Tribunale ha applicato la regola secondo cui, negli edifici condominiali, gli artt. 873 e 907 c.c. trovano applicazione solo se compatibili con la disciplina speciale dell'uso della cosa comune. Il richiamo dell'art. 3, comma 2, della legge n. 13/1989 al rispetto delle distanze opera nei rapporti con fabbricati alieni, non quando il conflitto riguardi unità immobiliari comprese nello stesso edificio condominiale.

Da ultimo, è stata rigettata anche la domanda risarcitoria. Venuta meno l'illiceità dell'opera, mancava il presupposto dell'obbligazione risarcitoria; in ogni caso, il danno non poteva essere considerato in re ipsa. L'attrice avrebbe dovuto allegare e provare uno specifico danno-conseguenza, nella specie non dimostrato.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712: distingue le innovazioni ex art. 1120 c.c. dalle modificazioni ex art. 1102 c.c.; le prime esprimono un interesse collettivo deliberato dall'assemblea, le seconde l'interesse del singolo condomino al miglior godimento della cosa comune.
• Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2026, n. 6624: l'ascensore realizzato dal singolo condomino a proprie spese per l'eliminazione delle barriere architettoniche va valutato come modificazione della cosa comune, non come innovazione assembleare, quando la spesa non gravi sulla collettività.
• Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2025, n. 26702: per le modifiche individuali alle parti comuni finalizzate all'eliminazione delle barriere architettoniche non è richiesta una preventiva autorizzazione assembleare, salvo previsione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune; l'intervento resta subordinato alla verifica della stabilità e della sicurezza dell'edificio.
• Corte cost., 10 maggio 1999, n. 167: la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche è espressione di un interesse generale all'accessibilità degli edifici e tutela un diritto fondamentale della persona.
• Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2019, n. 30838: negli edifici condominiali le norme sulle distanze e sulle vedute si applicano solo se compatibili con la disciplina dell'uso della cosa comune; l'art. 3, comma 2, della legge n. 13/1989 non impone il rispetto dell'art. 907 c.c. nei rapporti interni al medesimo edificio condominiale.
• Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2018, n. 31462: l'installazione dell'ascensore su parte comune, funzionale all'eliminazione delle barriere architettoniche e sostenuta dal singolo condomino, rientra nei poteri di uso della cosa comune, purché siano rispettati i limiti previsti dall'art. 1102 c.c.
• Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096: l'ascensore installato su cortile e muro comuni per rendere accessibile l'edificio è riconducibile all'art. 1102 c.c.; se sono rispettati i limiti dell'uso della cosa comune, non rileva la disciplina dell'art. 907 c.c. sulle distanze dalle vedute, neppure per il richiamo contenuto nella legge n. 13/1989.
• Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2024, n. 7609: delimita l'operatività delle deroghe in materia di barriere architettoniche quando l'opera non incide su spazi comuni condominiali e difetta l'idoneità concreta all'eliminazione delle barriere; in tali ipotesi il rispetto delle distanze torna a essere decisivo.
• Trib. Cagliari, 24 marzo 2026, n. 753: è illegittima la struttura destinata a ospitare un ascensore quando, per collocazione e dimensioni, preclude l'utilizzazione di una finestra legittimamente realizzata, privandola di aria e luce e incidendo sul pari uso della cosa comune.
• Cass. civ., sez. II, 20 ottobre 2021, n. 29166: il titolo edilizio rileva nel rapporto pubblicistico con l'amministrazione, ma non esaurisce la verifica dei rapporti tra privati; né la conformità né la difformità edilizia sono, da sole, decisive ai fini dell'accertamento della lesione civilistica.
• Cass. civ., sez. II, n. 7290/2025 e n. 10328/2025: il danno derivante dalla violazione delle distanze o dall'interferenza con facoltà dominicali non è automaticamente risarcibile in re ipsa, essendo necessarie allegazione e prova del danno-conseguenza.

Considerazioni conclusive

L'ascensore condominiale realizzato a spese del singolo per eliminare le barriere architettoniche è legittimo quando costituisce uso consentito della cosa comune e non determina una compressione concreta, apprezzabile e non tollerabile dei diritti degli altri partecipanti. La vicinanza del manufatto a una finestra o a un'unità immobiliare non è, da sola, ragione sufficiente per imporne la rimozione: la verifica deve riguardare l'effettiva incidenza dell'opera su veduta, aria, luce, valore del bene, destinazione delle parti comuni, stabilità e sicurezza dell'edificio.

La linea conforme è rappresentata dagli arresti che riconducono l'intervento individuale all'art. 1102 c.c. quando la spesa resta a carico del condomino interessato e l'opera mira a rendere accessibile l'edificio. Cass. n. 31462/2018 valorizza l'uso più intenso della cosa comune, mentre Cass. n. 26702/2025 rafforza la centralità dell'accessibilità, concentrando il controllo sui limiti funzionali dell'intervento e sulla tutela di stabilità e sicurezza. In tal senso v. installazione autonoma dell'ascensore in condominio e, per il più recente approdo sulla tutela dell'accessibilità, barriere architettoniche e limiti di sicurezza.

Il medesimo quadro giustifica la lettura restrittiva delle norme sulle distanze nei rapporti interni allo stesso edificio. Cass. n. 14096/2012 e Cass. n. 30838/2019 confermano che l'art. 907 c.c. non può essere applicato in modo meccanico quando l'opera insiste su beni comuni ed è rispettoso l'uso consentito della cosa comune. La disciplina sulle distanze torna invece determinante quando l'intervento esce dal perimetro condominiale rilevante, non incide su spazi comuni o non è realmente funzionale all'abbattimento delle barriere; per questo profilo limitativo può vedersi quando le deroghe sulle barriere non operano.

Il confine non è dato dalla semplice opposizione del proprietario dell'unità vicina, ma dalla prova di una lesione effettiva. L'arresto del Tribunale di Cagliari n. 753/2026 mostra il versante opposto: la rimozione è giustificata quando la struttura destinata all'ascensore occlude una finestra legittima e ne impedisce l'utilizzazione, incidendo in modo diretto su aria, luce e godimento della proprietà. Per tale ipotesi può vedersi gabbia ascensore che occlude la finestra.

Nel caso deciso, la CTU ha escluso proprio gli elementi che, secondo gli arresti limitativi, avrebbero potuto condurre alla rimozione: nessuna compromissione della stabilità o della sicurezza, nessuna alterazione della destinazione del prospetto, nessuna sottrazione del pari uso delle parti comuni, nessuna occlusione apprezzabile della veduta e nessuna riduzione provata del valore del locale commerciale. Anche la difformità edilizia parziale è rimasta confinata al piano amministrativo, non essendo stata dimostrata una lesione civilistica dei diritti dominicali. In mancanza di un danno-conseguenza allegato e provato, il rigetto della domanda di rimozione e risarcimento si pone in continuità con il bilanciamento tracciato dalla giurisprudenza più solida.