È illegittima la realizzazione, in aderenza alla facciata condominiale, di una struttura destinata a ospitare un ascensore quando l'opera incide sul pari uso della cosa comune e preclude l'utilizzazione di un'apertura legittimamente realizzata. Deve pertanto disporsi la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato dei luoghi. È quanto ha affermato una recente decisione del Tribunale di Cagliari (sentenza n. 753 del 24-03-2026).
La vicenda
La vicenda nasce all'interno di un condominio quando (nel 2012) i coniugi attori aprivano una finestra sulla facciata condominiale, sulla base di una DIA regolarmente presentata e non contestata né dall'amministrazione comunale né dai vicini né dal condominio. Trascorso un anno senza alcun provvedimento, il titolo si era consolidato per silenzio-assenso, rendendo l'apertura pienamente legittima. Successivamente però (nel 2015) due condomine realizzavano, in aderenza alla stessa facciata, una struttura metallica alta circa cinque metri, destinata a ospitare un ascensore privato. Tale manufatto, per posizione e dimensioni, occludeva completamente la finestra degli attori, privandola di aria e luce e rendendone impossibile l'utilizzo. Gli attori, ritenendo leso il proprio diritto di proprietà e violata la disciplina delle distanze, si rivolgevano al Tribunale chiedendo la rimozione dell'opera e il ripristino dello stato dei luoghi.
Le convenute si costituivano tardivamente, senza negare la realizzazione dell'opera, ma sostenendo che l'apertura della finestra era un atto emulativo, privo di utilità e finalizzato unicamente a ostacolare l'installazione dell'ascensore. In subordine, invocavano l'art. 1102 c.c., affermando che entrambe le opere (finestra e struttura metallica) costituivano legittime modalità di uso della cosa comune, compatibili tra loro e con i diritti degli altri partecipanti.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale, esaminati gli atti e le fotografie prodotte, rilevava innanzitutto che la finestra degli attori era stata aperta in forza di un titolo edilizio valido e mai contestato. Nessun elemento consentiva di qualificarla come atto emulativo: si trattava, al contrario, del legittimo esercizio delle facoltà dominicali, volto a migliorare l'immobile mediante l'apertura di un vano luce e aria. La circostanza che nessuno avesse impugnato la DIA o richiesto la chiusura della finestra confermava la piena legittimità dell'intervento.
Una volta accertato che la finestra degli attori era stata aperta per prima e in modo legittimo, il giudice sardo ha applicato l'art. 907 c.c., che protegge le vedute. Nel caso concreto, la struttura metallica era stata realizzata in aderenza alla facciata, senza alcun distacco, e occludeva integralmente l'apertura preesistente. Secondo lo stesso giudice tale situazione costituisce una violazione evidente della norma, poiché impediva agli attori il godimento della veduta e della luce naturale.
In ogni caso il richiamo delle convenute all'art. 1102 c.c. è stato ritenuto irrilevante. L'uso più intenso della cosa comune è consentito solo se non impedisce agli altri condomini di farne parimenti uso. La struttura destinata all'ascensore precludeva totalmente l'utilizzo della finestra, rendendo impossibile un godimento analogo da parte degli attori.
Il Tribunale ha rilevava inoltre che il titolo edilizio rilasciato alle convenute per la realizzazione dell'ascensore era stato annullato dal TAR Sardegna. Pur trattandosi di un giudizio tra privati e pubblica amministrazione, e pur non producendo effetti diretti nel rapporto tra le parti del presente giudizio, tale annullamento confermava che l'opera era stata autorizzata illegittimamente e che la finestra degli attori era stata aperta in modo conforme alla normativa edilizia.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha concluso che la struttura metallica è stata realizzata in violazione delle distanze legali e in pregiudizio del diritto di veduta degli attori.
Riflessioni conclusive
L'installazione di un ascensore in condominio è certamente un intervento che il Legislatore e la giurisprudenza guardano con favore, soprattutto quando risponde a esigenze di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.
L'installazione di un ascensore finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., qualora sia indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento. Nel caso in cui un condomino disabile si trovi ad abitare un piano alto e sia impossibilitato a raggiungere la propria abitazione se non con evidenti difficoltà, mancando un ascensore, costui potrà far installare a sue spese un ascensore anche se ciò causa la restrizione della scala. Tale installazione dovrà essere consentita dagli altri condomini anche qualora dovesse concretizzarsi per gli altri partecipanti al condominio un disagio nell'uso di questa parte comune (cfr. Trib. Velletri 22 febbraio 20223, n. 345).
Tuttavia, il diritto all'accessibilità non è illimitato: incontra un confine invalicabile nel rispetto della proprietà esclusiva altrui. La sentenza del Tribunale di Cagliari lo ribadisce con forza: l'opera, pur insistendo su parti comuni, non può mai comprimere un diritto del vicino. Quando l'ascensore occlude aria, luce e affaccio di un'unità immobiliare, non si è più davanti a un uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c., ma a una lesione diretta della sfera dominicale del singolo. In questi casi, l'interesse all'accessibilità deve arretrare, perché la proprietà esclusiva non può essere sacrificata.
Nel caso esaminato l'opera, oltre a poggiare su un titolo edilizio annullato, impediva il legittimo godimento della finestra preesistente e non poteva essere giustificata né dall'art. 1102 c.c. né da esigenze di abbattimento delle barriere architettoniche. L'opera, pertanto, non poteva essere qualificata come legittima modalità di uso della cosa comune, ma come intervento lesivo dei diritti altrui.
