Affittacamere in condominio: il divieto regolamentare non si estende alla mera sublocazione di stanze

Il divieto regolamentare di destinare un'unità ad affittacamere non si estende alla mera sublocazione di stanze arredate quando mancano i servizi personali tipici dell'ospitalità para-alberghiera. Sul diverso piano delle opere eseguite nella proprietà esclusiva, la modifica del serramento non è illecita se non altera in modo visibile e significativo l'armonia della facciata e il regolamento non introduce limiti più rigorosi rispetto a quelli codicistici.

In questa linea si colloca la Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 795 del 21 marzo 2026, che ha riformato integralmente la decisione di primo grado sia quanto all'asserito esercizio dell'attività di affittacamere, sia quanto alla dedotta lesione del decoro architettonico.

La vicenda

Il condominio aveva convenuto in giudizio un proprietario chiedendo, in sintesi, di accertare la violazione del regolamento condominiale per l'esercizio, nell'appartamento di proprietà esclusiva, di un'attività di affittacamere; di ordinarne la cessazione, con applicazione di una somma giornaliera per ogni ritardo nell'adempimento; di imporre la comunicazione all'amministratore degli estremi dei contratti di locazione e sublocazione; nonché di ordinare la rimozione di un serramento installato su una portafinestra, ritenuto lesivo del decoro dell'edificio.

Il proprietario aveva resistito, negando di svolgere attività di affittacamere e precisando di avere consentito alla società conduttrice di stipulare contratti di sublocazione; contestava inoltre che la modifica dell'infisso avesse inciso sul decoro architettonico.

Il Tribunale, senza svolgimento di attività istruttoria, aveva accolto le domande sul punto dell'affittacamere e su quello del serramento: aveva quindi ordinato la cessazione immediata dell'attività ritenuta vietata dall'art. 12 del regolamento, applicato una somma di euro 100 per ogni giorno di ritardo e imposto il ripristino dello stato dei luoghi. Da qui l'appello del proprietario.

La decisione

La Corte milanese ha accolto i primi due motivi di gravame. Il passaggio centrale della motivazione riguarda, anzitutto, la corretta qualificazione dell'attività svolta nell'appartamento.

Il regolamento condominiale, all'art. 12, conteneva in effetti un divieto espresso di destinare gli appartamenti, tra l'altro, a affittacamere, locanda, pensione o albergo. Proprio per questo la Corte non ha negato l'esistenza del divieto regolamentare; ha invece escluso che i fatti accertati potessero essere ricondotti, in concreto, alla nozione di affittacamere.

La motivazione richiama l'art. 12 del d.lgs. n. 79/2011 quale parametro definitorio e, soprattutto, il consolidato orientamento di legittimità secondo cui l'attività di affittacamere richiede non solo la messa a disposizione di un locale arredato con le necessarie somministrazioni, ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale e la fornitura della biancheria.

Sulla base della documentazione tratta dal sito internet attraverso il quale venivano pubblicizzate le stanze, la Corte ha rilevato che ai subconduttori erano offerte stanze arredate, l'uso delle parti comuni dell'appartamento, le utenze, compresa la connessione wi-fi, nonché un canone mensile comprensivo della tassa rifiuti e delle spese di manutenzione ordinaria; era inoltre indicata la figura di un apartment manager come referente operativo della società sublocatrice. Non emergeva però l'erogazione di servizi personali riconducibili all'attività alberghiera.

Da qui il passaggio decisivo della sentenza, secondo cui "l'attività svolta all'interno dell'appartamento [...] si configura come mera sublocazione, non essendo i servizi erogati (utenze e manutenzione) di natura personale, ma funzionali al godimento dell'immobile". La Corte aggiunge che la destinazione abitativa dell'unità non è compromessa neppure dalla presenza di un dipendente della società sublocatrice incaricato di gestire i rapporti con i subconduttori.

Ne consegue il rigetto della domanda di cessazione dell'attività e l'assorbimento della pretesa accessoria riconducibile all'art. 614-bis c.p.c.

Il secondo profilo deciso in appello concerne il decoro architettonico. Il Tribunale aveva ritenuto che il nuovo infisso, per caratteristiche estetiche difformi rispetto alle originarie persiane avvolgibili, avesse alterato l'aspetto armonico dell'edificio. La Corte ha ribaltato anche questa conclusione.

Richiamata la nozione elaborata dalla Cassazione, secondo cui integra lesione del decoro l'intervento che alteri in modo visibile e significativo la struttura e l'armonia complessiva del fabbricato, i giudici di secondo grado hanno valorizzato l'esame delle fotografie prodotte da entrambe le parti. In particolare hanno affermato che "la visione di insieme della facciata condominiale non ha subito variazioni significative", perché non risultavano apprezzabili a distanza né l'avanzamento del serramento rispetto alla collocazione originaria né l'inversione del senso di apertura; allo stesso modo, l'eliminazione della tapparella è stata ritenuta inidonea a incidere sull'aspetto armonico dell'edificio.

La Corte ha poi verificato se il regolamento contenesse una nozione di decoro più rigorosa di quella codicistica. La risposta è stata negativa. L'art. 3 del regolamento è stato letto come sostanziale riproduzione dell'art. 1122 c.c.; l'art. 11, invece, è stato interpretato come clausola che consente all'assemblea di intervenire, con provvedimento motivato, in caso di inerzia dei singoli nella manutenzione di tapparelle, serramenti e infissi esterni, ma non come previsione idonea a imporre, per le iniziative del singolo, limiti più stringenti di quelli legali.

Il punto è particolarmente importante: il rigetto della domanda non dipende da una irrilevanza in astratto delle modifiche ai serramenti, ma dal fatto che, nel caso concreto, mancava sia una lesione apprezzabile del decoro sia una clausola regolamentare convenzionale più severa.

In riforma della sentenza di primo grado, la Corte ha quindi rigettato le domande proposte dal condominio relative sia all'attività di affittacamere sia alla violazione del decoro architettonico, con condanna del condominio alla rifusione delle spese di entrambi i gradi.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ. n. 704/2015, n. 109/2016, n. 21562/2020, n. 14644/2025 - L'attività di affittacamere, pur distinta da quella alberghiera per dimensioni, richiede la prestazione di servizi personali ulteriori rispetto alla semplice messa a disposizione dell'alloggio. È il filone espressamente richiamato dalla Corte per distinguere la mera sublocazione dall'ospitalità para-alberghiera.
• Cass. civ. n. 9957/2020 - In tema di decoro architettonico, è vietato l'intervento che alteri in modo visibile e significativo la struttura e l'armonia complessiva del fabbricato. La Corte d'Appello utilizza questo arresto come parametro per valutare l'incidenza della modifica del serramento.
• App. Milano 26 febbraio 2026 n. 514 - Il divieto regolamentare di affittacamere non può essere esteso alla locazione turistica quando difettano servizi alla persona e prova concreta della riconducibilità dell'attività alla clausola limitativa.
• App. Milano 6 giugno 2025 n. 1630 - Le clausole regolamentari limitative della proprietà esclusiva non si interpretano estensivamente; la qualificazione dell'attività dipende dai servizi effettivamente offerti e non dalla sola etichetta commerciale utilizzata.
• App. Milano 26 febbraio 2020 n. 651 - I divieti regolamentari incidenti sulle facoltà del condomino devono essere formulati in termini specifici e non possono risolversi in restrizioni indeterminate o generalizzate.
• App. Roma 2 giugno 2025 n. 3419 - In senso più rigoroso, la cessazione dell'attività resta giustificata quando il regolamento contrattuale vieta in modo chiaro B&B, affittacamere o altre attività produttive e l'uso concretamente accertato rientra in quel divieto.
• App. Roma 23 gennaio 2026 n. 601 - Sul versante del decoro, non ogni modifica visibile dall'esterno comporta di per sé alterazione dell'armonia del fabbricato; occorre una incidenza effettiva e percepibile sull'immagine complessiva dell'edificio.
• App. Napoli 16 gennaio 2026 n. 271 - Il quadro può cambiare quando il regolamento contrattuale contenga divieti estetici convenzionali più severi rispetto all'art. 1122 c.c.; in tal caso l'opera può essere rimossa anche senza una lesione del decoro in senso tecnico.

Considerazioni conclusive

Il principio che emerge con maggiore nettezza è che il divieto di affittacamere colpisce l'attività ricettiva effettivamente svolta e non può essere esteso alla mera sublocazione di stanze quando difettano i servizi personali che connotano l'ospitalità para-alberghiera. In questa direzione si collocano sia l'arresto milanese del 26 febbraio 2026, che nega l'automatica equiparazione tra attività vietata e locazione turistica, sia quello del 6 giugno 2025, che ribadisce la necessità di una clausola chiara e di una verifica concreta dei servizi offerti; sul punto v. anche il divieto di affittacamere e la locazione turistica e, in tal senso, attività turistica e limiti dei divieti generici.

La linea interpretativa si arresta, però, quando il regolamento contrattuale vieti in modo puntuale l'attività concretamente accertata: in quel diverso contesto la tutela inibitoria resta pienamente praticabile, come mostra l'arresto del 2 giugno 2025, nel quale la clausola colpiva espressamente B&B, affittacamere o altre attività produttive e l'uso dell'immobile è stato ritenuto rientrante nel divieto. Si tratta, dunque, non di una smentita del criterio accolto qui, ma di un suo limite applicativo, legato al diverso contenuto della clausola e alla diversa consistenza fattuale dell'attività esercitata.

Sul piano del decoro architettonico, la decisione conferma che l'intervento del singolo è illecito solo quando l'alterazione della facciata sia percepibile e significativa, secondo una valutazione concreta dell'impatto visivo complessivo; anche su questo versante il ragionamento è coerente con l'arresto del 23 gennaio 2026. Più rigorosa è invece la soluzione seguita quando il regolamento contrattuale imponga un vincolo estetico autonomo e più intenso di quello codicistico: in tale ipotesi l'opera può risultare illegittima anche senza una vera lesione del decoro in senso tecnico, come chiarito anche da il divieto contrattuale che impone la rimozione dell'opera.

Nel caso deciso, la combinazione tra assenza di servizi personali, destinazione abitativa non compromessa, impatto visivo non apprezzabile del serramento e mancanza di clausole convenzionali più severe ha reso inevitabile il rigetto delle domande proposte dal condominio.