Ogni intervento del singolo condomino che incide sull'estetica dell'edificio può essere percepito come una minaccia al decoro architettonico, valore che la legge tutela in modo rigoroso. Tuttavia, non ogni modifica visibile dall'esterno comporta automaticamente una lesione del decoro: molto dipende dal contesto, dai materiali utilizzati, dall'armonia complessiva e dalla reale incidenza dell'opera sull'immagine del fabbricato.
Una recente decisione della Corte d'Appello di Roma ha affrontato proprio questo tema, chiarendo quando un intervento del singolo può considerarsi compatibile con l'estetica dell'edificio (sentenza del 23 gennaio 2026 n. 601).
La vicenda
Un condominio lamentava che, all'inizio del 2015, la società proprietaria di un appartamento al piano terra aveva eseguito interventi sulle parti comuni dell'edificio senza alcuna autorizzazione assembleare. In particolare, a parere dell'attore, la società aveva modificato elementi visibili della facciata condominiale, verniciando di giallo il cancello e alterando anche l'ingresso privato al proprio appartamento. Secondo il condominio, tali interventi avevano compromesso il decoro architettonico dell'immobile.
Il condominio, dopo aver diffidato la società con una prima raccomandata rimasta senza risposta, inviava ulteriori comunicazioni, senza ottenere alcun riscontro; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale di Roma, chiedendo, innanzitutto, di accertare che le opere realizzate dalla società erano state eseguite su parti comuni senza autorizzazione e in violazione del regolamento condominiale, arrecando un pregiudizio al decoro dell'edificio. Alla luce di quanto sopra, domandava la rimozione dei manufatti illegittimi e il ripristino dello stato dei luoghi.
Inoltre, il condominio sosteneva che la società non avesse alcun diritto sulle porzioni comuni interessate dagli interventi e chiedeva il risarcimento dei danni, quantificati in 5.000 euro o nella somma ritenuta equa dal giudice, anche alla luce dell'art. 70 disp. att. c.c.
La società convenuta contestava le accuse del condominio e chiamava in causa la propria conduttrice, ritenendola responsabile delle modifiche esterne eseguite durante i lavori per aprire un asilo nido nell'immobile locato. La conduttrice, costituitasi in giudizio, eccepiva la mancata della mediazione obbligatoria e sosteneva di aver operato solo dopo autorizzazione scritta dell'amministratrice dell'epoca, negando qualsiasi violazione del regolamento condominiale.
Il giudice ha disposto la mediazione, poi una CTU per verificare eventuali lesioni al decoro e danni da infiltrazioni. Il Tribunale dava torto al condominio. Secondo il CTU, infatti, le anomalie e la diversità lamentate e rilevate (tinteggiare di un colore diverso il cancello di entrata da parte della società convenuta e messa in opera di mattonelle in difformità con il resto del muro condominiale) non costituivano lesioni apprezzabili del decoro architettonico.
La decisione della Corte di Appello
I giudici di secondo grado hanno confermato quanto già stabilito in primo grado: le opere contestate dal condominio non hanno compromesso il decoro architettonico dell'edificio.
Per quanto riguarda il cancello dell'asilo, dipinto con un colore diverso rispetto alle altre inferriate del palazzo, la Corte di Appello ha osservato che questa scelta cromatica è perfettamente coerente con la diversa destinazione d'uso dell'appartamento, adibito ad asilo nido. Inoltre, a parere dei giudici di secondo grado, il cancello è incorniciato da due colonne che appartengono alla proprietà esclusiva, creando una sorta di "cornice visiva" che lo separa dal resto della facciata. In questo modo, l'intervento è risultato circoscritto e non ha alterato l'identità estetica complessiva del fabbricato.
Lo stesso ragionamento è stato applicato alla zoccolatura in piastrelle grigie realizzata sul muro di cinta della proprietà. Secondo la Corte, questo intervento non ha modificato le linee architettoniche dell'edificio, perché il materiale utilizzato (ceramica) è risultato in continuità con il rivestimento presente su parte della facciata condominiale, composto da elementi ceramici; inoltre il colore grigio è risultato compatibile parapetti metallici, verniciati in grigio e verde scuro, con la tonalità del marciapiede pubblico adiacente e con la base bianca del muretto, creando un insieme cromaticamente coerente.
Considerazioni conclusive
Il decoro architettonico corrisponde all'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono un'armoniosa fisionomia e un'unica impronta all'aspetto dell'edificio (App. L'Aquila, Sentenza 9 luglio 2025, n. 831).
L'articolo 1102 c.c. consente al singolo condomino di apportare modifiche alle parti comuni per migliorare il proprio uso, purché non cambi la destinazione del bene e non limiti il pari utilizzo degli altri. Entro questi limiti, può anche utilizzare i muri perimetrali per installare tubi, condutture, targhe o altri manufatti senza bisogno del consenso dell'assemblea.
Tuttavia, anche le modifiche consentite al singolo devono rispettare il divieto di alterare il decoro architettonico, lo stesso previsto dall'art. 1120 c.c. per le innovazioni deliberate dall'assemblea. La giurisprudenza ha precisato che il singolo non può godere di una libertà maggiore rispetto alla collettività: se l'assemblea non può approvare opere che ledono il decoro, a maggior ragione non può farlo il singolo condomino agendo da solo (App. Perugia 15 agosto 2025, n. 452).
La sentenza della Corte di Appello di Roma mette in rilievo che non ogni intervento realizzato dal singolo condomino può essere automaticamente considerato lesivo del decoro architettonico. Perché si possa parlare di violazione, la modifica deve incidere in modo significativo sull'aspetto originario dell'edificio o sulla funzione propria della parte interessata. La trasformazione deve quindi avere una rilevanza concreta, non essere un semplice dettaglio o un cambiamento minimo.
La valutazione non va fatta guardando solo al punto in cui è stata eseguita l'opera, ma considerando l'effetto complessivo sull'intero fabbricato: è l'armonia generale dell'edificio che deve risultare compromessa, non un singolo elemento isolato. L'unico soggetto legittimato a decidere se vi sia stata una lesione del decoro architettonico è il Giudice.
