Il divieto di svolgere attività di affittacamere non impedisce la locazione turistica

La distinzione tra attività ricettiva (bed and breakfast, affittacamere e figure "para-alberghiere") e mera locazione di un alloggio per finalità turistiche torna centrale ogniqualvolta un regolamento condominiale contenga clausole limitative della destinazione o dell'uso delle unità in proprietà esclusiva. Con decisione resa dalla Corte d'Appello di Milano (Sez. III civile, n.514 del 26 febbraio 2026) è stato ribadito che i divieti regolamentari incidenti sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva e, pertanto, non possono essere "trascinati" oltre il loro tenore letterale per ricomprendere attività diverse da quelle espressamente considerate.

La motivazione valorizza, da un lato, l'inquadramento della locazione turistica/locazione breve come contratto di locazione (con conduttori, canone e godimento dell'immobile), dall'altro, il dato sostanziale dell'assenza di servizi alla persona tipici delle strutture ricettive. Sul piano processuale, assume rilievo decisivo anche l'onere della prova: chi invoca la violazione del regolamento deve dimostrare in concreto che l'attività svolta rientri nel divieto e che i fatti dedotti (disagi, turbative, ecc.) risultino oggettivamente riscontrati.

La vicenda

Un condominio ha convenuto in giudizio un proprietario, chiedendo che fosse accertata la contrarietà al regolamento dell'attività svolta nell'unità abitativa e che ne fosse ordinata la cessazione. A fondamento della domanda venivano dedotti disagi (via vai notturno di persone, irregolarità nella raccolta differenziata e simili), ritenuti "assorbiti" dal divieto regolamentare invocato.

In primo grado, l'unico documento prodotto a sostegno della domanda era il regolamento condominiale. Il proprietario si è difeso deducendo che nell'immobile veniva svolta esclusivamente attività di locazione turistica (comunemente "affitto breve"), distinta dall'attività ricettiva, poiché limitata alla messa a disposizione dell'alloggio senza servizi aggiuntivi (quali colazione, pulizie e cambi intermedi della biancheria o altri servizi personali). È stata inoltre sollevata l'eccezione di inopponibilità della clausola limitativa per difetto di specifica accettazione e di trascrizione.

Il Tribunale ha rigettato la domanda. Il condominio ha proposto appello, sostenendo, tra l'altro, che la residenza del proprietario nell'unità costituirebbe elemento qualificante per ricondurre l'attività all'"affittacamere" (richiamando, a tale fine, la disciplina regionale sul punto) e invocando una lettura estensiva dell'elenco delle attività vietate dal regolamento, in ragione della ratio di tutela di sicurezza, decoro e quiete. Il proprietario ha resistito, chiedendo il rigetto dell'impugnazione.

La decisione

La Corte d'Appello ha rigettato l'impugnazione, confermando l'esito del primo grado. In motivazione, ha anzitutto riportato il contenuto dell'art. 5 del regolamento e la sua struttura, che accosta un elenco di destinazioni/attività vietate a una clausola generale finale; il passaggio è significativo anche perché chiarisce il perimetro letterale del divieto: "L'art. 5 del regolamento [...] prevede testualmente che «è vietato in modo assoluto di destinare gli appartamenti e i locali degli edifici ad uso di ufficio pubblico, di attività che comportino afflusso eccessivo di estranei, [...] di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, [...] ed in genere a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio»."

Sull'eccezione difensiva relativa alla trascrizione, la Corte ha disatteso l'inopponibilità per difetto di trascrizione, escludendo - nel caso esaminato - che le clausole in questione presentassero il "connotato tipico della servitù" e ritenendo sufficiente, ai fini dell'opponibilità al successivo acquirente, il richiamo al regolamento nell'atto di acquisto.

In particolare: "Va disattesa l'eccezione [...] di inopponibilità della clausola regolamentare per difetto di trascrizione, dovendosi rilevare l'assenza [...] del connotato tipico della servitù [...] che non si configura nel caso di clausole regolamentari incidenti sulla destinazione d'uso degli immobili [...] Ne deriva l'idoneità della mera indicazione del regolamento condominiale nell'atto di acquisto ai fini dell'opponibilità ai terzi acquirenti (cfr., Cass. n. 19212/16) [...] «il divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere; precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo» (Cass. n. 11684/00)."

Chiarito tale profilo (che, peraltro, viene poi indicato come irrilevante ai fini dell'esito, non essendovi stata violazione), la Corte ha posto l'accento su due snodi decisivi: difetto di prova della violazione e diversità sostanziale tra attività ricettiva e locazione turistica. In punto di onere probatorio, si legge: "Occorre innanzitutto evidenziare che [il condominio], pur gravato del relativo onere, si è limitato ad allegare lo svolgimento [...] di un'attività di bed and breakfast e/o di affittacamere, ma di tali circostanze non ha fornito neanche un principio di prova [...] La domanda [...] è rimasta del tutto sfornita di prova [...] non essendo stati neanche prodotti verbali di autorità, testimonianze qualificate o altri elementi oggettivi [...] né [...] i pretesi disagi."

Di contro, è stato valorizzato il compendio documentale del proprietario, ritenuto idoneo a dimostrare lo svolgimento di una locazione turistica non imprenditoriale, con prestazione limitata al mero godimento dell'immobile, priva di servizi accessori tipici dell'attività alberghiera/affittacamere. In motivazione, la Corte collega tale ricostruzione sia agli elementi contrattuali sia ai criteri distintivi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità: "Dal canto suo, invece, il convenuto ha debitamente provato [...] di svolgere un'attività non imprenditoriale qualificabile come «locazione turistica» o «affitto breve», di natura del tutto diversa da quella di bed and breakfast e affittacamere.

È pacifico che oggetto della prestazione [...] sia il mero godimento dell'appartamento [...] Dal contratto [...] si desume che [il proprietario] si è sempre impegnato esclusivamente a consegnare l'appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie [...] Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria [...] esclude che l'immobile [...] sia mai stato destinato ad uso alberghiero (cfr. Cass. ord. 21.6.2018 n. 16309; Cass. 8/11/2010 n. 22665 [...])."

La Corte ha poi richiamato l'inquadramento normativo delle locazioni brevi e la loro riconduzione alla disciplina civilistica della locazione, rimarcando l'assenza di servizi alla persona: "L'attività svolta [...] è quindi una «locazione turistica» ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 [...] L'attività di locazione, anche se per finalità turistiche, è regolata dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 53 Codice del Turismo) e non comporta l'erogazione di servizi alla persona tipici delle strutture ricettive [...] Le locazioni per finalità turistiche [...] connotandosi soltanto per la loro durata transitoria, e i soggetti che volta per volta occupano l'immobile [...] rivestono pacificamente la qualifica di conduttori."

Quanto alla tesi dell'appellante fondata sulla residenza anagrafica, la Corte ne ha affermato l'irrilevanza (anche perché dedotta solo in appello) e ha escluso l'utilizzabilità del precedente invocato, ritenuto inconferente rispetto al caso concreto. La chiusura argomentativa insiste, infine, sulla non estensibilità delle clausole limitative e sull'assenza di prova dei pregiudizi allegati: "I divieti imposti per via regolamentare destinati ad incidere sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva [...] le locazioni per finalità turistiche non sono necessariamente più «moleste» [...] mentre i dedotti comportamenti irrispettosi e gli allegati pregiudizi «per la sicurezza, il decoro e la quiete dei residenti» non sono stati in alcun modo provati [...] pur essendo il divieto [...] opponibile [...] nessun comportamento sia stato posto in essere [...] in violazione dello stesso."

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., ord., 21 giugno 2018, n. 16309;
• Cass., 8 novembre 2010, n. 22665;
• Cass., 18 maggio 1993, n. 5632;
• Cass., 25 gennaio 1991, n. 755;
• Cass., 12 giugno 1984, n. 3493;
• Cass., 10 marzo 1982, n. 1550;
• Cass., n. 19212/2016 (sull'opponibilità delle clausole richiamate nell'atto di acquisto, secondo l'impostazione seguita in motivazione);
• Cass., n. 11684/2000 (sulla qualificazione in termini di obbligazione propter rem negativa).

Considerazioni conclusive

Il rigetto dell'appello poggia su un punto pratico, prima ancora che teorico: l'attività effettivamente provata è risultata una locazione turistica (mero godimento dell'alloggio dietro canone, senza servizi personali), mentre la controparte non ha fornito riscontri oggettivi idonei a dimostrare lo svolgimento di un'attività ricettiva vietata né a provare i pregiudizi lamentati.

In quest'ottica, la motivazione chiarisce che l'interpretazione del divieto regolamentare deve restare ancorata al suo contenuto e, soprattutto, che la clausola non può essere utilizzata come "scorciatoia" per ottenere un'inibitoria in assenza di prova concreta.

Quanto al perimetro applicativo, l'impostazione si colloca nel solco di decisioni di merito che, in presenza di divieti non inequivoci o comunque calibrati su attività ricettive (e non sulla locazione in sé), hanno escluso l'automatica equiparazione tra affitti brevi e strutture para-alberghiere; in senso conforme, si segnala anche l'orientamento che svaluta i divieti generici o "di stile" e richiede una clausola chiara e specifica, come ricordato in Attività turistica e limiti generici del regolamento , nonché l'arresto che, in termini analoghi, distingue locazione turistica e attività ricettiva organizzata in Locazione turistica e divieto di B&B nel regolamento .

Resta però essenziale non trasformare tale esito in una regola "assoluta": laddove la clausola contrattuale vieti in modo espresso destinazioni incompatibili con l'uso abitativo, oppure l'attività concretamente svolta presenti organizzazione imprenditoriale e servizi tipici (accoglienza strutturata, pulizie periodiche, cambi biancheria sistematici, somministrazioni, ecc.), la soluzione può mutare, come mostra la giurisprudenza che ha ritenuto illegittime condotte qualificate come gestione ricettiva e non come mera locazione, ad esempio in Locazioni brevi e attività ricettive quando il regolamento impone l'uso abitativo .

Un'ulteriore cautela riguarda l'opponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti: la Corte milanese, nel caso concreto, esclude la necessità di trascrizione e ricostruisce il divieto come obbligazione propter rem; tuttavia, la giurisprudenza di legittimità più recente tende spesso a ricondurre tali clausole alla categoria delle servitù reciproche atipiche, richiedendo - ai fini dell'opponibilità ultra partes - la trascrizione del relativo peso o, quantomeno, una presa d'atto specifica del vincolo, non essendo sufficiente il mero rinvio generico al regolamento.

Sul punto, si veda la ricostruzione offerta da Vincolatività del regolamento contrattuale e limiti alle proprietà esclusive , che richiama l'indirizzo espresso da Cass. n. 24526/2022 e gli sviluppi successivi . Ne consegue che, sul piano pratico, la strategia difensiva (e l'istruttoria) non può prescindere dall'analisi del titolo e delle modalità con cui il vincolo è stato reso conoscibile/opponibile, oltre che - come mostra la decisione qui esaminata - dalla prova rigorosa della natura effettiva dell'attività svolta e dei fatti concreti dedotti a fondamento della domanda inibitoria.