Alle volte, l'esercizio di un'attività turistica in un condominio non è tollerato da coloro che dimorano abitualmente all'interno del fabbricato. La presenza costante di estranei nell'edificio è vista, infatti, come un pericolo per la sicurezza dei residenti.
Per non parlare poi del rumore che producono i turisti, magari anche nelle ore notturne, per entrare o uscire dalle rispettive sistemazioni.
Per finire, quindi, alla confusione che spesso gli ospiti fanno nella raccolta, nella differenziazione e nel deposito dei rifiuti domestici.
Insomma, se questo dovesse essere il caso, l'azione legale in Tribunale potrebbe essere la soluzione per inibire l'attività turistica in condominio. Tuttavia, tale iniziativa, per risultare fondata, dovrebbe poggiarsi su determinati presupposti imprescindibili, non sempre, presenti.
Ad esempio, nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Venezia n. 4090 del 27 agosto 2025, la proprietaria di un appartamento in un fabbricato, con l'adesione del condominio, aveva citato in giudizio la titolare di un appartamento che, all'interno del medesimo, svolgeva un'attività turistica, con gestione imprenditoriale, affidata a terzi.
Secondo la tesi della parte attrice, tale attività era, apertamente, in contrasto col Regolamento Edilizio Comunale e, più precisamente, con l'art. 63 del medesimo. In particolare, la contestazione principale riguardava le cosiddette fosse settiche. Pare, infatti, che l'immobile destinato ai turisti ne fosse sprovvisto, nonostante tale dotazione dovesse essere necessaria.
Insomma, in ragione di questa ed altre motivazioni, era chiesto al Tribunale di Venezia di ordinare alla convenuta l'immediata cessazione dell'attività e di fissare una somma di denaro, a titolo di sanzione, per ogni giorno successivo alla mancata adesione all'ordine del magistrato (ex art. 614 bis cod. proc. civ.).
Perciò, all'ufficio lagunare è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda chiarendo, in tema di attività turistica in condominio e di presunta violazione del Regolamento Edilizio Comunale, se è ammissibile l'azione in Tribunale. Non ci resta che scoprirlo insieme.
Attività turistica in condominio vietata dal regolamento condominiale: è possibile?
Il proprietario di un immobile in condominio, così come il titolare di una villetta in campagna del tutto isolata da altri fabbricati, ha il diritto di utilizzare, personalmente, il bene oppure di sfruttarlo diversamente.
Perciò, il condòmino non è obbligato a dimorare abitualmente nell'edificio. Può, infatti, locare l'immobile ad una famiglia oppure affittarlo ad uno studio professionale che lo adibirà ad ufficio oppure può destinare l'appartamento a bed and breakfast sfruttando il fatto che si tratta di un edificio sito in un noto luogo turistico o in prossimità dello stesso. Insomma, sono tutte facoltà che è possibile esercitare nell'ambito del diritto di proprietà.
Ebbene, tali facoltà possono essere limitate? La risposta è positiva, ma a determinate condizioni.
Ad esempio, un regolamento condominiale votato a maggioranza, magari con il voto mancante proprio di quei condòmini che esercitano un'attività turistica nei rispettivi immobili, non sarebbe sufficiente ad inibire, validamente, tale possibilità. Infatti, limitare un diritto di proprietà in un edificio, per pacifica posizione giurisprudenziale, non può avvenire senza il consenso dell'interessato.
Ecco, perché, invece, un regolamento condominiale contrattuale, predisposto dal costruttore oppure approvato all'unanimità dai condòmini, sarebbe in grado di limitare il diritto di proprietà. Tale documento sarebbe, infatti, accettato e sottoscritto da tutti e quindi, potrebbe, eventualmente prevedere il divieto, possibilmente in modo chiaro e specifico, di esercitare negli appartamenti del condominio un'attività turistica a vario titolo e modalità.
Infine, pur in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che vieta l'attività turistica nell'edificio, la limitazione in argomento potrebbe non risultare efficace nei riguardi dei terzi acquirenti dagli originari sottoscrittori del documento.
In questa particolare ipotesi, infatti, affinché il vincolo possa essere opponibile, sarebbe necessaria la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari oppure che il limite anzidetto sia stato conosciuto ed accettato dal terzo acquirente all'interno dell'atto di compravendita «In assenza di trascrizione, invece, varranno soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto di acquisto (v. Corte di Appello di Milano n. 1048/2022 e v. pure i precedenti di legittimità Cass. n. 6769/2018 e Cass. n. 21024/2016)».
Attività turistica in condominio in contrasto col Regolamento Edilizio Comunale: può essere vietata dal Tribunale?
Nel caso in commento, l'inibizione allo svolgimento dell'attività turistica in condominio era stata chiesta in base alla presunta violazione del vigente Regolamento Edilizio Comunale.
Non era stato, invece, eccepito alcun pregiudizio patrimoniale, cioè un danno, che sarebbe derivato da questa particolare destinazione dell'immobile della convenuta.
La questione sollevata è stata, quindi, esclusivamente di carattere amministrativo e se mai fosse stato commesso un illecito, esso avrebbe avuto la medesima natura amministrativa.
Per questi motivi, il Tribunale di Venezia ha concluso per l'inammissibilità e il conseguente rigetto della domanda. L'ufficio lagunare non aveva, infatti, alcuna competenza per inibire, amministrativamente, l'attività in contestazione.
