L'esercizio di attività ricettive in immobili privati, come affitti brevi, B&B o affittacamere, può entrare in conflitto con le disposizioni del regolamento condominiale, soprattutto quando queste prevedono limitazioni all'uso delle proprietà esclusive. Tali clausole però devono essere interpretate in modo corretto. A tale proposito si segnala una recente decisione della Corte di Appello di Milano del 6 giugno 2025 n. 1630.
La vicenda
Il Tribunale ha accolto la richiesta di una condomina, annullando due punti specifici delle delibere condominiali del giugno e luglio 2022, e respingendo la domanda riconvenzionale con cui il condominio cercava di far cessare l'attività turistico-ricettiva svolta dall'attrice nel proprio appartamento.
Il giudice di primo grado ha rigettato ogni altra pretesa, condannando sia il condominio sia una condomina intervenuta volontariamente nel procedimento al rimborso delle spese legali sostenute dall'attrice. Successivamente, il condominio ha proposto appello contro quella sentenza.
Con il primo motivo di impugnazione, il condominio ha contestato la decisione del Tribunale, ritenendo erronea la qualificazione dell'attività svolta dalla signora all'interno del proprio appartamento come semplice locazione breve a fini turistici, affidandosi unicamente a quanto affermato dai testimoni escussi.
Secondo l'appellante, il giudice di primo grado non aveva adeguatamente valutato la natura e l'estensione dei servizi offerti dalla signora, i quali, a suo avviso, configuravano un'attività imprenditoriale riconducibile al settore alberghiero o all'affittacamere.
Tale attività, proprio per le sue caratteristiche, sarebbe risultata incompatibile con quanto previsto dall'articolo 3 del regolamento ("gli appartamenti devono essere destinati esclusivamente ad uso di abitazione civile, ufficio o studio professionale").
In ogni caso, con il secondo motivo di impugnazione, il condominio ha lamentato l'omessa valutazione, da parte del Tribunale, circa l'incidenza dell'attività turistico-ricettiva svolta dalla signora sull'assetto della civile convivenza condominiale.
Il condominio pretendeva che fosse ordinata la cessazione dell'attività e che venisse stabilita una penale giornaliera di 100 euro per ogni eventuale violazione o ritardo nell'esecuzione della sentenza, a partire dal suo deposito.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato ragione all'attrice. Come hanno notato i giudici di secondo grado l'art. 3 del regolamento, dopo un'elencazione di specifici divieti all'uso delle parti comuni e delle parti private, sancisce l'obbligo di destinare gli appartamenti esclusivamente "ad uso di abitazioni civili o di ufficio o di studio professionale; mentre per tutte indistintamente le unità immobiliari viene espressamente vietata la destinazione a gabinetto di cura per malattie infettive e contagiose, sedi di partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi, scuole in genere (e in particolare di musica, canto, ballo), e a qualsiasi uso che produca rumori molesti o emissioni di fumo, esalazioni sgradevoli o nocive, nonché a qualsiasi altra destinazione contraria ai regolamenti comunali di igiene, di piano regolatore, di polizia urbana e dei vigili del fuoco". Per la Corte di Appello è evidente che non è previsto uno specifico divieto a svolgere un'attività alberghiera o di affittacamere, né tale divieto può desumersi per analogia dalla lettera delle disposizioni regolamentari che devono essere interpretate con estremo rigore.
In ogni caso la Corte ha notato che, al momento del loro arrivo, gli ospiti non accedono ad una reception ma vengono accolti da addetti della proprietà che mostra loro l'appartamento preso in locazione, interamente ammobiliato e dotato di elettrodomestici.
È previsto un set di lenzuola ed asciugamani, un kit di cortesia di accessori bagno ed un cestino per una colazione.
Gli ospiti possono altresì fruire di un garage doppio, della piscina, delle utenze domestiche e del collegamento wifi ad internet e, al termine del soggiorno, è prevista la pulizia dell'appartamento, la sterilizzazione delle stoviglie e la sanificazione di lenzuola e asciugamani.
La Corte di Appello ha messo in rilievo come non risultino servizi di sostituzione di lenzuola e asciugamani durante il periodo della locazione, né la fornitura periodica di biancheria da letto o da bagno, né il riassetto quotidiano dei locali con pulizia dei servizi sanitari, né il servizio di prima colazione (nell'annuncio si parla infatti di "cestino con il necessario per una colazione") o di bar e ristorante, né di somministrazione di cibi e bevande anche mediante distributori automatici o punti di ristoro, con ciò escludendo la configurabilità dell'attività alberghiera o di pensione.
In ogni caso gli stessi giudici di secondo grado hanno notato che la presunta violazione, da parte di coloro che occupano temporaneamente l'appartamento dell'attrice delle regole della civile e decorosa convivenza, è rimasta priva di riscontri.
Considerazioni conclusive
Recentemente è stato chiaramente affermato che, se una clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale vieta espressamente le attività produttive e le locazioni brevi, è legittimo impedire l'apertura di B&B, affittacamere o affitti inferiori ai sei mesi. Queste attività, pur svolte in immobili privati, rientrano nella nozione di attività produttiva perché prevedono servizi aggiuntivi come pulizia, cambio biancheria e accoglienza degli ospiti (App. Roma 2 giugno 2025 n. 3419).
L'interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi (al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio, nonché ad incrementare il valore di scambio delle singole unità immobiliari) è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, ovvero per l'omesso esame di fatto storico ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (App. Roma 17 settembre 2024, n. 5752).
Nel caso esaminato è emerso che il regolamento non prevede uno specifico divieto a svolgere un'attività alberghiera, di affittacamere o di locazione breve a fini turistici.
Il regolamento contrattuale può contenere clausole limitatrici delle facoltà d'uso delle porzioni di proprietà esclusiva ma tali divieti, implicando un limite alla proprietà, sono di rigorosa e stretta interpretazione, non potendo riferirsi ad attività non testualmente menzionate (App. Roma 7 maggio 2025, n. 2839).
