Voto dei condomini morosi: la delibera è annullabile se riduce i pagamenti dovuti e aggrava la crisi del condominio

Il voto dei condomini morosi non è, di per sé, invalido. La delibera diventa però annullabile quando quel voto risulta determinante per approvare una decisione che soddisfa un interesse personale dei votanti in danno dell'interesse comune del condominio. In questa prospettiva, il conflitto d'interessi va accertato in concreto, con riguardo al momento della votazione, alla funzione della delibera e alla sua idoneità pregiudizievole.

Questo è il principio applicato dal Tribunale di Busto Arsizio, sentenza n. 252 del 2 marzo 2026, che ha annullato la delibera assembleare con cui erano stati ridotti i ratei straordinari già emessi per far fronte a debiti condominiali già maturati, ritenendo che la decisione fosse stata approvata grazie al voto determinante dei condomini morosi e fosse obiettivamente contraria all'interesse della collettività.

La vicenda

La controversia era stata introdotta da una condomina, per il tramite del proprio amministratore di sostegno, contro il condominio, con impugnazione di più deliberazioni adottate nell'assemblea del 25 luglio 2025.

Per quanto qui interessa, la ricorrente censurava soprattutto il punto con cui l'assemblea aveva revocato una precedente delibera del 14 aprile 2025, già adottata per l'emissione di rate straordinarie pari a euro 101.320,52, approvando invece l'emissione di una sola rata di euro 50.660,62. Secondo la prospettazione della condomina, tale scelta non consentiva di coprire il debito effettivamente risultante a bilancio e si poneva in contraddizione con la situazione economica del condominio, aggravata da morosità rilevanti e da ulteriori esborsi deliberati nella medesima assemblea.

La ricorrente deduceva inoltre che l'unità immobiliare di sua proprietà non fosse fruibile né abitabile per la mancata attivazione di servizi condominiali essenziali, tra cui acqua, impianti, ascensore e piattaforma per disabili. A suo dire, la maggioranza assembleare era in concreto espressa da condomini morosi, i quali avevano perseguito un proprio interesse individuale, ottenendo il dimezzamento delle somme dovute e la revoca di incarichi professionali connessi al recupero dei crediti condominiali.

La domanda investiva anche altri punti della deliberazione del 25 luglio 2025. Su uno di essi il giudizio è stato dichiarato improcedibile per cessazione della materia del contendere; su un altro, relativo alla revoca di professionisti non incaricati dall'assemblea, la domanda di annullamento è stata respinta.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'impugnazione solo con riguardo al punto 7 dell'ordine del giorno, cioè alla deliberazione che aveva sostituito il precedente piano di rateizzazione straordinaria con una sola rata dimezzata. È questo il profilo essenziale che va colto, perché la pronuncia non ha annullato in blocco l'intera assemblea né ha ritenuto illegittima anche la distinta decisione concernente i professionisti.

La motivazione si fonda sull'applicazione, in via analogica, dell'art. 2373 c.c. al fenomeno condominiale, secondo il già noto orientamento di legittimità. Il giudice richiama infatti il principio per cui il conflitto d'interessi, "manifestandosi al momento dell'esercizio del potere deliberativo e vertendo sul contrasto tra l'interesse proprio del partecipante al voto collegiale e quello comune della collettività", rileva anche in ambito condominiale quando il voto del soggetto in conflitto sia determinante e la deliberazione sia potenzialmente dannosa per il condominio.

Muovendo da tale premessa, la pronuncia osserva che era incontestato sia il carattere moroso dei condomini che avevano espresso il voto favorevole, titolari complessivamente di 960 millesimi, sia l'entità delle rate straordinarie già approvate e rimaste insolute. Dal verbale risultava inoltre che la votazione era stata preceduta da una relazione dell'amministratore, il quale aveva segnalato l'entità "enorme" della morosità, l'assenza di riscontri ai solleciti e le concrete ripercussioni di tale situazione sulla capacità del condominio di completare lavori e collaudi e, più in generale, di assicurare la funzionalità dei servizi comuni.

In questo contesto, il Tribunale ha ravvisato un conflitto d'interessi in termini particolarmente netti, affermando che "la fattispecie in esame costituisca un'ipotesi di scuola di conflitto di interessi", poiché:

• la decisione approvata rispondeva unicamente all'esigenza dei condomini morosi di procrastinare il pagamento del dovuto;
• erano già stati incaricati legali per ottenere in via giudiziale il recupero di importi riferiti a spese già deliberate;
• il condominio si trovava già in difficoltà ad adempiere ai propri obblighi ed era incapace di fare quanto necessario per consentire la funzionalità dei servizi comuni.

Da ciò il Collegio ha tratto la conclusione che i condomini morosi avessero fatto prevalere il proprio interesse personale in palese contrasto con quello condominiale, danneggiando consapevolmente la collettività mediante il protrarsi e l'aggravarsi delle difficoltà finanziarie del condominio. La motivazione valorizza anche il riflesso concreto di tale assetto sulla posizione della ricorrente, rilevando che la sua condizione di disabilità rendeva ancor più grave il pregiudizio derivante dalla mancata efficienza dei servizi comuni.

È importante notare che l'annullamento è stato pronunciato per conflitto d'interessi, mentre il motivo relativo all'eccesso di potere, pure dedotto dalla ricorrente rispetto a quel punto, è rimasto assorbito. Sul diverso punto 9, invece, il Tribunale ha escluso sia il conflitto sia lo sviamento della discrezionalità assembleare: dal verbale emergeva infatti che la revoca riguardava i professionisti diversi dal legale poi incaricato e che il condominio non era stato privato della possibilità di procedere al recupero dei crediti, attività per la quale l'amministratore resta comunque abilitato secondo il codice civile.

La pronuncia si chiude con la compensazione integrale delle spese di lite, motivata dalla reciproca soccombenza.

I riferimenti giurisprudenziali

La soluzione adottata si colloca nel solco dell'orientamento secondo cui il conflitto d'interessi nelle assemblee condominiali non comporta né l'automatica esclusione dal voto del condomino interessato, né l'invalidità della delibera per il solo fatto della partecipazione al voto. Occorrono, invece, tre elementi concorrenti: una divergenza concreta tra interesse personale e interesse istituzionale del condominio, il carattere determinante di quel voto e la dannosità, anche solo potenziale, della deliberazione. Questo schema ricostruttivo trova puntuale riscontro anche nei materiali più recenti, che insistono sulla necessità di una verifica rigorosa del pregiudizio arrecato alla collettività condominiale e della decisività del voto espresso dal partecipante in conflitto .

In senso conforme si richiamano, anzitutto, Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2015, n. 19131, che collega l'invalidità della delibera alla prova del contrasto di interessi e della sua dannosità, e Cass. civ., sez. VI-2, 25 gennaio 2018, n. 1853, espressamente richiamata anche dal Tribunale, secondo cui il conflitto va valutato nel momento dell'esercizio del voto e in relazione al contrasto tra interesse proprio del votante e interesse comune della collettività .

Nello stesso senso si pone Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2020, n. 25680, che ribadisce due punti essenziali: da un lato, i condomini in potenziale conflitto sono comunque computati nei quorum costitutivi e deliberativi; dall'altro, la delibera è invalida solo se diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali o personali lesivi dell'interesse comune . Sempre in linea conforme merita menzione Trib. Reggio Calabria, 11 marzo 2024, n. 340, che ha ravvisato il conflitto in presenza di un contrasto obiettivo e preesistente tra l'interesse concretamente perseguito da alcuni partecipanti e quello istituzionale del condominio, valorizzando, anche in quel caso, la necessità della prova del voto determinante e della dannosità della decisione . Su questa linea si colloca anche la giurisprudenza di merito che insiste sulla necessità della c.d. prova di resistenza, cioè sulla verifica che, eliminando il voto del condomino in conflitto, la maggioranza non sarebbe stata raggiunta; in tal senso viene richiamata anche Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2019, n. 3925 .

Per un inquadramento ulteriore del tema possono utilmente vedersi conflitto di interessi e voto in assemblea e quando la delibera è invalida per conflitto d'interessi, che sviluppano proprio questi profili applicativi .

Tra gli orientamenti più restrittivi, o comunque utili a delimitare la portata del principio, merita menzione App. L'Aquila, 19 marzo 2020, n. 464, la quale esclude che ogni semplice posizione di vantaggio o ogni astratta contrapposizione tra singoli partecipanti e compagine condominiale integri di per sé conflitto d'interessi. Il contrasto deve essere specifico, concreto e dimostrato; non basta, quindi, il mero sospetto di convenienza personale del votante. Nella stessa direzione si colloca Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2022, n. 20126, che rimarca come non sia il conflitto in sé a essere sanzionato, ma soltanto la deliberazione che, grazie a quel voto, risulti potenzialmente dannosa per il condominio; il vantaggio del singolo, di per sé considerato, non è sufficiente se non si traduce in un sacrificio dell'interesse collettivo . Un ulteriore profilo limitativo emerge poi da Trib. di Siracusa, 22 settembre 2025, n. 1392, che, pur muovendosi nella medesima cornice teorica, ha escluso la possibilità di estromettere preventivamente dal voto il condomino ritenuto in conflitto, ribadendo che il rilievo del conflitto opera solo ex post, in sede di impugnazione e previa prova di resistenza e del concreto pregiudizio arrecato alla compagine .

Può quindi dirsi che la decisione di Busto Arsizio si inserisce nell'orientamento maggioritario, ma in un segmento applicativo particolarmente marcato: non si limita, infatti, a registrare una generica utilità economica per alcuni partecipanti, bensì accerta una deliberazione direttamente funzionale a rinviare il pagamento di somme già dovute, in un contesto di grave tensione finanziaria e di compromissione dei servizi comuni. Proprio questa concretezza fattuale distingue il caso dalle ipotesi in cui la giurisprudenza nega la configurabilità del conflitto per difetto di danno o per la sola presenza di un interesse individuale non incompatibile con quello collettivo .

Quanto all'eccesso di potere, tema evocato anche nella controversia decisa a Busto Arsizio, la giurisprudenza di merito non appare del tutto uniforme sulla qualificazione del vizio come nullità o annullabilità. Proprio per questo la pronuncia in esame va letta con attenzione: l'annullamento del punto 7 non è stato fondato su un'affermazione generale in materia di eccesso di potere, ma su un più circoscritto e puntuale accertamento di conflitto d'interessi concretamente dannoso. Sul dibattito, può vedersi anche eccesso di potere: nullità o annullabilità?.

Considerazioni conclusive

La decisione chiarisce con efficacia che la morosità del condomino non lo priva del diritto di voto, ma può assumere rilievo decisivo quando il voto venga esercitato per ottenere un vantaggio personale incompatibile con l'interesse del condominio e tale voto risulti determinante per approvare una delibera dannosa. In questa precisa situazione, la delibera è annullabile ex art. 1137 c.c., sul presupposto dell'applicazione analogica dell'art. 2373 c.c.

Il principio, tuttavia, non va generalizzato oltre il caso concreto. Non ogni delibera favorevole ai condomini morosi è automaticamente viziata, né ogni divergenza di interessi tra singolo e collettività integra conflitto rilevante. Occorre accertare in concreto: la specificità dell'interesse personale perseguito, il carattere determinante del voto e la dannosità, anche potenziale, della decisione per la compagine. La giurisprudenza più rigorosa insiste, inoltre, sul fatto che il conflitto non consente esclusioni preventive dal voto e che il controllo giudiziale non può trasformarsi in un sindacato di mera opportunità sulle scelte assembleari, ma resta ancorato alla verifica della lesione dell'interesse comune e della c.d. prova di resistenza .