Il condomino coinvolto in conflitto di interessi non può essere automaticamente escluso dal voto

Il conflitto di interessi, in ambito condominiale, si configura quando un condomino ha un interesse personale potenzialmente in contrasto con quello collettivo dell'ente. La questione della legittimità dell'esclusione dal voto del condomino portatore di un interesse confliggente è stata oggetto di approfondita analisi nella sentenza del Tribunale di Siracusa del 18 settembre 2025 n.1392, che ha chiarito la disciplina applicabile e i limiti dei poteri dell'assemblea e del suo presidente.

La vicenda

Una società, proprietaria di numerose unità immobiliari nel condominio per complessivi 504,087 millesimi, ha impugnato la deliberazione assembleare adottata il primo giugno 2021 nei punti 2 e 5 dell'ordine del giorno.

In particolare, il presidente dell'assemblea aveva escluso dal diritto di voto il liquidatore della società attrice per un asserito conflitto di interessi.

La società aveva sostenuto ingenti spese straordinarie (pari a Euro 326.404,58) a seguito di un crollo della copertura del fabbricato, ma il condominio aveva approvato autonomamente computi metrici e riparti di spesa, ritardando il riconoscimento delle somme anticipate.

L'esclusione dal voto era stata disposta in relazione ai punti relativi alle determinazioni sull'azione giudiziaria nei confronti del precedente amministratore (e restituzione di somme corrisposte a società in rapporti con l'attrice) e alla richiesta, da parte della stessa attrice, di rimborso delle spese sostenute.

L'attrice deduceva che tale esclusione integrasse un vizio formale insanabile poiché, anche in presenza di conflitto d'interessi, il condomino non è obbligato ad astenersi e deve essere comunque ammesso al voto; solo successivamente la deliberazione potrebbe essere impugnata da chi si ritenga leso. Il condominio convenuto difendeva la legittimità della decisione, evidenziando la sussistenza di un conflitto concreto e palese e richiamando precedenti giudiziari che avevano censurato comportamenti analoghi da parte della maggioranza millesimale rappresentata dall'attrice.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda attorea, annullando la deliberazione impugnata. Il giudice ha evidenziato che non esiste nel codice civile una disciplina espressa del conflitto di interessi in materia condominiale; la giurisprudenza talvolta ha fatto ricorso all'analogia con l'art. 2373 c.c., dettato per le società di capitali, ma la Suprema Corte ha chiarito che, in ogni caso, le maggioranze per l'adozione delle delibere condominiali devono essere calcolate con riferimento a tutti i condomini e al valore dell'intero edificio, senza sottrarre i millesimi di chi si trovi in conflitto (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1853; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2015, n. 19131; Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201).

Ne consegue che l'assemblea non ha il potere di escludere un condomino dal voto per asserito conflitto d'interessi, poiché ciò violerebbe le regole inderogabili sul calcolo dei quorum.

Il Tribunale ribadisce che il condomino in conflitto non è tenuto ad astenersi e mantiene intatti i diritti di partecipazione e di voto. Il conflitto rileva semmai ex post, in sede di impugnazione della delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c., ove si accerti — secondo la c.d. prova di resistenza — che il voto del condomino in conflitto sia stato determinante e che la delibera abbia arrecato un concreto pregiudizio all'interesse condominiale. Nel caso in esame, l'esclusione preventiva dal voto del liquidatore della società attrice ha inciso sul calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, alterando la regolare formazione della volontà assembleare: è questa compressione del diritto di voto a costituire il vizio che inficia la deliberazione, che va pertanto annullata.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1853: afferma che le maggioranze devono essere calcolate con riferimento a tutti i condomini e all'intero valore dell'edificio, sicché non è consentita l'esclusione dal voto del condomino in conflitto.
• Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2015, n. 19131: ribadisce l'inderogabilità delle regole sulla costituzione dell'assemblea e sul calcolo dei quorum ai sensi dell'art. 1136 c.c.
• Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201: esclude l'obbligo di astensione del condomino in conflitto e riconduce il rilievo del conflitto all'eventuale annullabilità della deliberazione assunta grazie a quel voto.
• Cass. civ., sez. II, 27 aprile 2021, n. 11185: richiede una rigorosa prova concreta dello sviamento o abuso nella formazione della volontà assembleare, a tutela dall'uso distorto della maggioranza.

Considerazioni conclusive

L'arresto interpretativo è in linea con l'orientamento di legittimità: il diritto alla partecipazione e al voto sulle questioni all'ordine del giorno non può essere negato ex ante nemmeno al condomino portatore di un interesse personale potenzialmente confliggente con quello collettivo.

L'esclusione preventiva viola le regole inderogabili poste dall'art. 1136 c.c.; eventuali abusi o sviamenti devono essere fatti valere attraverso l'impugnazione ex art. 1137 c.c., dimostrando che il voto contestato sia stato determinante e abbia arrecato pregiudizio agli interessi comuni.

L'analogia con l'art. 2373 c.c., talvolta evocata in dottrina e giurisprudenza, non incide sulla regola cardine secondo cui il condomino in conflitto non è privato del diritto di voto e che il conflitto opera, se del caso, sul piano dell'annullabilità della deliberazione.

In presenza di situazioni particolarmente gravi (abuso sistematico della posizione di maggioranza), resta necessaria una prova puntuale dello sviamento o abuso (Cass., sez. II, n. 11185/2021).

In difetto di tale prova — come nel caso esaminato — nessuno può essere escluso preventivamente dal voto in assemblea.

L'annullamento disposto dal Tribunale trova piena giustificazione: la compressione preventiva del diritto di voto altera la regolare formazione della volontà assembleare e rende annullabile la deliberazione su iniziativa degli aventi diritto lesi, secondo i canoni di cui agli artt. 1136 e 1137 c.c.