Ricavare una terrazza a tasca dal tetto condominiale è un intervento possibile, soprattutto alla luce delle decisioni più recenti che ammettono modifiche limitate purché non si comprometta la funzione di copertura. Tuttavia, non mancano sentenze che continuano a considerare questa trasformazione sempre e comunque illegittima. Una recente pronuncia del Tribunale di Chieti si colloca proprio in questa linea più rigorosa (sentenza n. 48 del 5 febbraio 2026).
La vicenda
La vicenda nasce da una citazione, con cui il condominio e un condomino, proprietario dell'unità del piano sottotetto, citavano in giudizio il proprietario dell'appartamento situato all'ultimo piano. Secondo gli attori, il precedente proprietario dell'immobile, da cui il convenuto aveva acquistato, aveva fatto eseguire, già prima della vendita, lavori di rimozione di una parte del tetto condominiale per ricavare una terrazza a tasca ad uso esclusivo.
Gli attori sostenevano che l'opera era stata realizzata senza informare i condomini né ottenere una delibera assembleare e che la rimozione del tetto aveva compromesso la funzione di copertura e di isolamento, danneggiando l'appartamento sottostante e alterando il decoro dell'edificio, oltre a impedire agli altri condomini un uso paritario della parte comune.
Poiché ogni tentativo stragiudiziale di ottenere il ripristino era rimasto senza esito, gli attori chiedevano al Tribunale di ordinare la ricostruzione della copertura o, in subordine, il risarcimento dei danni.
Il convenuto chiedeva innanzitutto di poter chiamare in causa la venditrice, sostenendo che nell'atto di compravendita questa gli aveva garantito l'inesistenza di controversie relative all'immobile e si era impegnata a tenerlo indenne da eventuali pretese di terzi. In ogni caso, secondo il convenuto, la terrazza non costituiva un abuso, ma un legittimo uso della cosa comune che non incideva né sulla stabilità né sull'isolamento dell'edificio e che, a suo dire, era conforme anche alla normativa urbanistica.
La venditrice, autorizzata dal giudice e chiamata in causa, contestava sia la fondatezza delle domande degli attori sia la pretesa di manleva del convenuto, sostenendo che la clausola contenuta nell'atto di vendita era nulla perché troppo indeterminata. Il processo proseguiva con la fase di trattazione, l'acquisizione dei documenti e lo svolgimento di una consulenza tecnica d'ufficio affidata a un architetto, incaricato di verificare la natura e gli effetti del manufatto contestato. Tentato senza successo un accordo conciliativo, la causa è stata infine rinviata all'udienza per la decisione.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione agli attori, ritenendo l'intervento realizzato sul tetto condominiale illegittimo. Dalla consulenza tecnica e dai documenti è emerso che la proprietaria aveva rimosso circa 20 mq di tetto comune per ricavare una terrazza a tasca ad uso esclusivo.
A parere dello stesso giudice, questa operazione ha comportato non una semplice modifica, ma la vera e propria soppressione di una parte del bene comune, con perdita della funzione di copertura e di coibentazione originariamente garantita dal tetto.
Il giudice ha osservato che, in presenza di una eliminazione così rilevante della cosa comune, non ha neppure senso discutere se si tratti di innovazione lecita o meno: si è di fronte a un intervento radicale e non autorizzato.
Il Tribunale ha inoltre rilevato come l'opera abbia violato espressamente il regolamento condominiale, che vietava ai singoli condomini di modificare i prospetti dell'edificio, salvo opere tecnologiche necessarie. La rimozione del tetto e la creazione del terrazzo rientravano chiaramente tra le modifiche vietate. La CTU ha confermato anche la compromissione della funzione coibente e l'alterazione del decoro architettonico.
Accertata l'illegittimità dell'intervento, il Tribunale ha riconosciuto che il convenuto, attuale proprietario, ha diritto di essere manlevato dalla sua dante causa, cioè da chi aveva materialmente eseguito l'opera prima della vendita. In base ai principi generali, infatti, chi ha causato il danno alle parti comuni è tenuto a sostenere i costi del ripristino.
Considerazioni conclusive
Una parte della giurisprudenza meno recente ha affermato che, qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasformandola in terrazza o occupandola con altra struttura equivalente o omologa a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poichè non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 05/06/2008, n. 14950).
Per questa opinione è del tutto ininfluente che non sia variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perchè detta utilizzazione non sarebbe l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne o di pannelli solari o altre possibili e oggi inimmaginabili utilità.
La sentenza in commento sembra aderire a questa corrente di pensiero.
Tuttavia, secondo un altro (e più recente) orientamento, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene (App. Firenze 27 marzo 2024, n. 620; nello senso si segnala la sentenza richiamata dalla decisione in commento: Cass. civ., sez. II, 29/01/2021, n. 2126). La conclusione del Tribunale sembra però condivisibile perché l'opera del condomino ha comportato la demolizione di una parte del tetto estesa. L'opinione oggi prevalente ammette la possibilità di modesti tagli del tetto che non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene. In ogni caso, la terrazza a tasca realizzata dal venditore del convenuto è risultata espressamente vietata dal regolamento condominiale. Infine si deve ricordare che è illegittimo l'uso particolare o più intenso del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., qualora si comprometta il decoro architettonico dell'edificio condominiale.
