Lo spostamento della vasca di raccolta idrica su altra area comune è un'innovazione

Lo spostamento della vasca di raccolta idrica, quando riguarda un bene o impianto funzionale a un servizio comune e non sottrae quel servizio alla collettività condominiale, può essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza richiesta per le innovazioni. Il Tribunale di Catania, Terza Sezione civile, con sentenza n. 2298 del 12 maggio 2026, ha ritenuto valida la delibera che disponeva il trasferimento della vasca in altra area condominiale, reputando rispettato il quorum della maggioranza degli intervenuti e dei due terzi del valore dell'edificio.

La regola applicata non dipende dal mero dato materiale dello spostamento, ma dal contenuto della deliberazione: l'assemblea può ridefinire le modalità di svolgimento di un servizio comune, anche mediante diversa collocazione dei beni che lo rendono possibile, se l'intervento resta nell'ambito della gestione condominiale e non incide sui diritti individuali dei partecipanti. L'eventuale venir meno dell'utilità di una servitù collegata alla precedente ubicazione non trasforma, di per sé, la delibera in una rinuncia a un diritto reale.

La vicenda

Un condomino impugnava due punti della delibera assembleare del 7 maggio 2024. Il primo riguardava lo spostamento della vasca di raccolta dell'acqua nel cortile comune; il secondo concerneva il criterio di ripartizione delle spese dell'acqua condominiale e dell'autoclave.

Quanto allo spostamento della vasca, l'impugnante deduceva la genericità del punto all'ordine del giorno, sostenendo che non fosse chiaro il luogo di nuova collocazione e quale servitù si intendesse eliminare. Aggiungeva che, trattandosi di innovazione, la deliberazione avrebbe dovuto rispettare i presupposti dell'art. 1120 c.c. e contestava anche la partecipazione al voto di un condomino asseritamente in conflitto di interessi.

Con riguardo al riparto delle spese idriche e dell'autoclave, veniva invece prospettata la violazione dell'art. 1123 c.c., poiché l'assemblea aveva deliberato una suddivisione in parti uguali tra i condomini, senza applicare i criteri millesimali o quelli collegati ai consumi individuali.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato l'impugnazione relativa allo spostamento della vasca e ha dichiarato cessata la materia del contendere sul riparto delle spese idriche, poiché successive delibere avevano sostituito il criterio contestato con un criterio fondato sui consumi individuali e sulle tabelle millesimali. La cessazione della materia del contendere non ha impedito la valutazione della soccombenza virtuale: su quel punto, il condominio è stato ritenuto virtualmente soccombente, perché la ripartizione paritaria a maggioranza delle spese idriche risultava contraria ai criteri legali.

Sul punto relativo alla vasca, il giudice ha escluso anzitutto la genericità della delibera, valorizzando la conoscibilità concreta dell'area condominiale indicata in assemblea e la condotta del condomino presente alla riunione, che aveva espresso voto contrario senza formulare contestazioni sulla individuazione dello spazio. Il passaggio motivazionale è netto:

"va rigettata l'eccezione di genericità della delibera impugnata, in quanto è evidente che i condomini, nel momento in cui hanno votato la delibera, hanno fatto riferimento ad uno spazio condominiale a tutti noto, anche a parte attrice, che, essendo presente, ha espresso voto contrario, non sollevando alcuna eccezione in merito allo spazio condominiale a cui l'assemblea ha fatto riferimento. Nella fattispecie in esame, ricorre un'ipotesi di innovazione. [...] Pertanto, nella fattispecie in esame, lo spostamento della vasca di raccolta idrica su altra area condominiale può configurarsi come innovazione, che soggiace alla maggioranza disciplinata dal V comma dell'art. 1136 c.c."

Il riferimento all'innovazione va letto insieme all'art. 1120, comma 1, c.c., che consente le innovazioni dirette al miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni con la maggioranza indicata dall'art. 1136, comma 5, c.c. Nel caso deciso, tale maggioranza risultava raggiunta: dal verbale emergeva il voto favorevole di 771,86 millesimi e della maggioranza dei presenti.

Il Tribunale ha inoltre ritenuto non provato il conflitto di interessi del condomino il cui voto era stato contestato. La stessa parte attrice aveva affermato che il locale in cui si trovava la vasca fosse condominiale, mentre il condominio sosteneva, senza prova, la proprietà esclusiva di un partecipante. Mancando la dimostrazione del rapporto giuridico tra quel condomino e il locale interessato, non vi erano elementi per escluderne il voto.

La motivazione si salda poi al tema della servitù. Secondo il Tribunale, lo spostamento della vasca non integra una rinuncia assembleare alla servitù, ma una diversa organizzazione del servizio idrico comune. Sul punto viene richiamata la giurisprudenza di legittimità secondo cui l'assemblea può disciplinare beni, servizi e impianti comuni in modo dinamico, anche quando la sistemazione più funzionale comporti la dismissione o il trasferimento di beni impiegati per il servizio:

"Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini."

La diversa collocazione della vasca è stata quindi ricondotta alla gestione del servizio idrico comune, non a un atto dispositivo del diritto reale. Il limite resta quello indicato dalla stessa giurisprudenza richiamata: la trasformazione non deve risolversi in un'innovazione vietata, né determinare una sensibile menomazione dell'utilità ritraibile dalla parte comune o una lesione dei diritti dei singoli condomini.

Quanto al punto sulle spese, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere per effetto delle successive delibere sostitutive. Ha però valutato la fondatezza dell'impugnazione ai fini delle spese, richiamando il principio per cui la ripartizione in parti uguali, deliberata a maggioranza in deroga al consumo effettivo o al valore millesimale delle unità servite, è nulla quando incide sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o dal titolo.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., 14 dicembre 2021, n. 35957: costituisce innovazione, agli effetti dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi modifica della cosa comune, ma solo la modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.
• Cass. civ., 4 febbraio 2021, n. 2636: l'assemblea può decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni e modificarle, anche revocando precedenti delibere, quando la rivalutazione sia diretta alla realizzazione dell'interesse comune e alla buona amministrazione.
• Cass. civ., 28 ottobre 2020, n. 23741: i condomini possono modificare il servizio idrico comune, anche spostando autoclave, elettropompa e cisterna, con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.; l'eventuale estinzione della servitù non costituisce l'oggetto della delibera, ma può derivare dalla nuova situazione di fatto, salvo il limite delle innovazioni vietate.
• Cass. civ., 22 marzo 2007, n. 6915: l'assemblea può disciplinare beni e servizi comuni per una migliore e più razionale utilizzazione, anche modificando la collocazione dell'autoclave, purché la decisione resti nelle modalità di svolgimento del servizio e non incida sui diritti dei singoli condomini.
• Cass. civ., n. 7711/2007: la deliberazione maggioritaria è legittima quando modifica le modalità di utilizzazione del bene o del servizio comune senza sottrarre il bene alla sua destinazione principale e senza impedire l'uso paritario da parte dei condomini.
• Cass. civ., 8 giugno 2020, n. 10847: in materia di impugnazione di delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra conforme a legge può determinare la cessazione della materia del contendere, quando la nuova deliberazione riguardi i medesimi argomenti e rimuova la causa di invalidità.
• Cass. civ., 31 ottobre 2023, n. 30251: la cessazione della materia del contendere presuppone il venir meno dell'interesse alla pronuncia di merito per fatti sopravvenuti idonei a eliminare le ragioni di contrasto, restando possibile l'accertamento della soccombenza virtuale ai fini delle spese.
• Cass. civ., 2 agosto 2017, n. 19251: è nulla la delibera che, a maggioranza, ripartisca in parti uguali le spese di esercizio di un impianto comune in deroga al criterio del consumo effettivo o del valore millesimale, poiché incide sulla misura degli obblighi dei singoli condomini e richiede l'accordo unanime.

Considerazioni conclusive

L'assemblea può deliberare lo spostamento di un impianto o bene destinato a un servizio comune quando la decisione incide sulle modalità organizzative del servizio e lascia intatta la sua fruizione collettiva. La maggioranza qualificata è sufficiente se l'intervento si colloca nel perimetro delle innovazioni consentite e non diventa un atto di disposizione del diritto reale, né una compressione delle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle cose comuni.

La soluzione adottata dal Tribunale si muove lungo la linea di Cass. n. 23741/2020 e Cass. n. 6915/2007. In entrambe le decisioni, la diversa collocazione di autoclave, elettropompa, cisterna o beni funzionali al servizio idrico è ricondotta alla gestione condominiale, perché il servizio continua a essere reso nell'interesse della collettività. Il richiamo alla servitù non sposta il baricentro della delibera: se l'assemblea non rinuncia al diritto reale, ma modifica la situazione materiale da cui l'utilità della servitù dipende, l'eventuale venir meno di tale utilità resta un effetto della nuova organizzazione del servizio. Sul punto v. anche quali maggioranze per spostare l'autoclave e, per il profilo della servitù, rinuncia alla servitù o diversa collocazione.

Il limite applicativo è segnato da Cass. n. 7711/2007: la maggioranza può regolare e modificare l'uso del bene o del servizio comune, ma non può sottrarre il bene alla sua destinazione principale, impedire l'uso paritario o incidere sui diritti individuali. Questa precisazione evita di trasformare la gestione dinamica dei servizi comuni in un potere illimitato dell'assemblea; per un approfondimento, v. uso dei beni comuni e poteri assembleari.

Nel caso deciso, lo spostamento della vasca è rimasto entro quel confine: il servizio idrico non veniva eliminato, la nuova collocazione riguardava un'area condominiale e il quorum qualificato risultava raggiunto. La diversa sorte del riparto paritario delle spese idriche conferma, sul piano degli obblighi contributivi, lo stesso limite di fondo: la maggioranza non può modificare la misura delle obbligazioni dei condomini stabilita dalla legge o dal titolo. Per il profilo della deroga ai criteri legali di riparto, può vedersi anche ripartizione delle spese in quote uguali.