L'ordinanza del Tribunale di Gorizia del 2 agosto 2025 si è pronunciata sulla legittimità dell'installazione di una vasca idromassaggio su un lastrico solare di proprietà esclusiva, con particolare attenzione ai profili statici e al rischio per l'appartamento sottostante.
Il provvedimento, adottato in sede cautelare ex art. 1172 c.c., approfondisce i presupposti dell'azione di danno temuto e i limiti all'utilizzo delle parti di proprietà esclusiva in ambito condominiale quando possano derivare pregiudizi agli altri condomini.
La vicenda
Un condomino proprietario dell'appartamento sottostante il lastrico solare agiva in via cautelare nei confronti della proprietaria del lastrico solare, lamentando che quest'ultima, durante lavori di ristrutturazione, aveva innalzato la pavimentazione e installato una vasca idromassaggio senza le necessarie verifiche strutturali.
Il ricorrente contestava anche interventi sui camini condominiali, con possibile riduzione del tiraggio.
A sostegno delle proprie ragioni, il ricorrente produceva una relazione tecnica che evidenziava come il carico della vasca idromassaggio fosse superiore a quello sostenibile dal solaio. La resistente eccepiva l'insussistenza dei presupposti per la misura cautelare, sostenendo di aver effettuato tutte le verifiche necessarie e negando la sussistenza dei rischi lamentati.
Il Giudice nominava un CTU per accertare la sicurezza statica del lastrico solare e il corretto funzionamento dei camini. All'esito della consulenza, non essendo state mosse contestazioni agli esiti tecnici dalle parti, veniva discussa la causa anche in relazione alle spese.
La decisione
L'ordinanza ha accolto parzialmente il ricorso, ordinando alla resistente la rimozione della vasca idromassaggio e della pedana installate sul lastrico solare.
Sul piano motivazionale, il Tribunale ha richiamato i presupposti dell'azione nunciatoria ex art. 1172 c.c., precisando che:
"La stessa consente al proprietario, al titolare di altri diritti reali minori di godimento o al possessore della cosa, di tutelare la propria posizione giuridica ove la cosa stessa risultasse minacciata da un pericolo proveniente da un altro bene, data la sua situazione o la peculiare conformazione."
Il Giudice ha ribadito che legittimato passivo è chi abbia proprietà o disponibilità della cosa da cui promana il pericolo, richiamando Cass. civ., Sez. III, n. 345/2001.
Sotto il profilo oggettivo:
"Tradizionalmente si ritiene che presupposto dell'azione sia da individuarsi nel ragionevole pericolo che il danno ipotizzato si possa verificare, danno che - specie secondo la dottrina - deve essere caratterizzato come grave e prossimo."
Ed ancora, la fattispecie è configurabile a prescindere dall'elemento soggettivo (dolo o colpa) del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole, non ponendo l'art. 1172 c.c. distinzioni tra cause umane e cause naturali.
Dalla CTU è emerso che:
"il peso della vasca idromassaggio installata è maggiore rispetto al peso di carico sostenibile dal solaio, con la conseguenza che le strutture esistenti non sono idonee a sostenere i carichi previsti derivanti dalla presenza e utilizzo della vasca idromassaggio e della pedana."
Tale situazione integra un "pericolo di crollo [del lastrico], con ovvie conseguenze pregiudizievoli ai danni dell'appartamento del ricorrente". Di conseguenza:
"deve essere ordinato alla resistente di rimuovere la situazione di pericolo creatasi, rimuovendo la vasca idromassaggio e la pedana."
Quanto agli interventi sui camini condominiali, invece, il Tribunale - sulla base delle conclusioni tecniche - ha escluso qualsiasi rischio attuale o riduzione del tiraggio ("non presentano né ostruzioni né restringimenti di sezione [...] non possano essere causa di riduzione del normale tiraggio"), rigettando così questa parte delle domande cautelari.
Le ulteriori doglianze del ricorrente in merito alla lesione del diritto di proprietà per l'intervento sui camini senza suo consenso sono state ritenute estranee ai presupposti della cautela richiesta e, pertanto, non esaminate in questa sede.
I riferimenti giurisprudenziali
L'ordinanza richiama Cass. civ., Sez. III, n. 345/2001 in tema di legittimazione passiva nell'azione ex art. 1172 c.c., confermando l'indirizzo secondo cui risponde chi abbia disponibilità materiale o giuridica della cosa fonte del pericolo. Il provvedimento non contiene ulteriori richiami giurisprudenziali.
Considerazioni conclusive
L'ordinanza conferma la piena operatività dell'azione cautelare ex art. 1172 c.c. tra proprietari di unità in condominio quando sia accertato un concreto e attuale pericolo grave derivante dall'utilizzo di parti esclusive in modo tale da pregiudicare la sicurezza degli altri.
Resta fermo, in via sistematica, il limite di cui all'art. 1122 c.c., che vieta opere nelle parti di proprietà o uso individuale idonee a recare danno alle parti comuni o alla stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio.
Determinante l'accertamento tecnico del CTU nell'evidenziare il superamento dei limiti statici tollerabili dal solaio e la conseguente configurabilità del "danno temuto". Per converso, in assenza di elementi tecnici che comprovino un rischio concreto (come per i camini), non può disporsi alcuna misura interdittiva.
Quanto alle spese, il Tribunale ha applicato il criterio della soccombenza, compensandole per un terzo in ragione del rigetto della domanda relativa ai camini e condannando la resistente al pagamento dei restanti due terzi in favore del ricorrente; il compenso del CTU è stato ripartito secondo il criterio di causalità in relazione ai distinti accertamenti.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
