Un condominio può nascere nel momento in cui un edificio, inizialmente di proprietà indivisa, viene frazionato e le sue unità immobiliari vengono attribuite a due o più proprietari distinti. La divisione ereditaria quindi rende possibile la nascita di un condominio.
Quando un immobile viene suddiviso tra gli eredi, le parti comuni dell'edificio, come il tetto, le scale, il cortile e le fondamenta, diventano automaticamente oggetto di comproprietà tra i nuovi titolari delle unità immobiliari.
Da quel momento, si applicano le norme del codice civile relative al condominio, che regolano l'uso delle parti comuni e la gestione condominiale.
In ogni caso dopo la nascita del caseggiato ogni modifica che comporta un uso esclusivo della cosa comune deve essere valutata con attenzione, poiché può ledere i diritti degli altri partecipanti alla comunione.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione della Corte di Appello di Bari (sentenza n. 540 del 14/04/2025).
Vicenda e decisione
Nel caso in esame, la questione nasce da un atto di divisione e transazione stipulato il 19 luglio 1996, che ha sciolto la comunione su un palazzo storico, assegnando ai comproprietari la proprietà esclusiva di specifiche unità immobiliari.
Uno dei condividenti ha ritenuto illecito il comportamento di altro condividente, divenuto proprietario di un appartamento al secondo piano con soprastante lastrico solare, per aver consentito al conduttore albergatore la realizzazione di un manufatto metallico su una parte di lastrico solare rimasta condominiale, precisamente sopra lo scalone principale.
Tale costruzione è stata contestata per Illegittimità urbanistica, poiché priva delle necessarie autorizzazioni amministrative.
In ogni caso è stata ritenuta abusiva per violazione del regolamento condominiale (che vietava le occupazioni delle cose comuni con costruzioni, anche provvisorie), nonché per il superamento dei limiti dell'art. 1102 c.c. L'attore ha quindi citato in giudizio, presso il Tribunale di Trani, gli altri condomini, in qualità di litisconsorti necessari, per accertare la situazione lamentata.
Lo stesso condominio ha richiesto la condanna dei convenuti in solido alla demolizione del manufatto illegittimo ed al conseguente ripristino dello stato dei luoghi, pretendendo il risarcimento dei danni in misura equitativa.
Il Tribunale ha rigettato la domanda (sul rilievo della regolarità urbanistica del manufatto accertata dalla CTU; dell'inapplicabilità alla fattispecie del regolamento condominiale; dell'inconfigurabilità di una violazione dell'art.1102 c.c.), ponendo a carico dell'attore i costi della CTU e condannando lo stesso a pagare alle parti costituite le spese di difesa.
La controversia è stata poi esaminata dai giudici di appello, che hanno valutato nuovamente le questioni sollevate nel primo grado di giudizio. La Corte di Appello ha ribaltato la decisione di primo grado.
I giudici di secondo grado ha messo in rilievo che con l'atto di divisione del 1996, nello sciogliere la comunione ed attribuire a ciascuno singole unità, intesero precisare (art.5) che nelle assegnazioni a ciascun condividente dovevano ritenersi ricompresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni; parti comuni nel cui novero espressamente ricompresero lo scalone principale e il corrispondente lastrico solare sulla quale è stato realizzato il detto manufatto.
La Corte d'Appello, chiarita la natura condominiale della porzione di lastrico solare sopra lo scalone, ha sottolineato come le prove acquisite, in particolare le fotografie agli atti e la relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU), dimostrino con evidenza che la piattaforma in legno e metallo, pur mantenendo la funzionalità di copertura del lastrico, abbia comunque inciso in maniera significativa e radicale sulla consistenza di questa parte comune.
I giudici di secondo grado hanno concluso che l'utilizzo esclusivo del lastrico comune da parte dell'albergatore, lungi dal potersi ritenere di portata non significativa, ha comportato nei fatti l'appropriazione di tale bene per l'intera sua estensione e consistenza, così inammissibilmente azzerando il diritto degli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, diritto che pure questi ultimi avevano inteso espressamente salvaguardare in sede di accordi di transazione e divisione. Condomino e suo conduttore sono stati condannati a demolire il manufatto illecito.
Respinta la domanda di risarcimento danni in quanto l'attore non ha allegato, né tanto meno provato, quali danni siano conseguiti alla condotta illecita della controparte.
Considerazioni conclusive
L'articolo 1102 c.c. stabilisce principi fondamentali per l'uso delle cose comuni in ambito condominiale. Ogni condomino ha il diritto di usufruire del bene comune, come il tetto o il terrazzo, a condizione di rispettarne la destinazione naturale e di non compromettere il diritto degli altri a farne parimenti uso. Questo implica che il singolo condomino può farne anche un uso più intenso, ad esempio utilizzando il lastrico per installazioni private, purché non alteri la funzione originaria del bene comune e non limiti l'accesso o il godimento degli altri condomini.
Questo principio cerca di garantire un equilibrio tra diritti individuali e collettivi, evitando conflitti e salvaguardando la corretta gestione delle parti comuni.
Nella vicenda considerata si deve tenere conto che il manufatto sul lastrico comune è stato realizzato senza tenere conto del divieto di "occupazione delle cose comuni "con costruzioni, casotti ed altro anche se aventi carattere provvisorio" di cui all'art.10 del regolamento condominiale c.d. contrattuale.
I proprietari delle singole unità abitative, in presenza di una clausola del regolamento di tale tenore, non possono in alcun modo sottrarsi a tale obbligo di natura contrattuale (Cass. civ., sez. II, 28/12/2022, n. 37852).
L'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile.
Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale (Cass. civ., sez. II, 04/12/2013, n. 27233).
