Un vano condominiale, ad esempio normalmente utilizzato come ripostiglio, potrebbe essere sfruttato da una dei proprietari dell'edificio per soddisfare un'esigenza personale. È accaduto ciò anche nel caso esaminato dal Tribunale di Savona e recentemente risoltosi con la sentenza n. 709 del 4 dicembre 2025.
In particolare, questo contenzioso sorgeva allo scopo di invalidare un deliberato assembleare. Con questa decisione, il consesso aveva autorizzato uno dei proprietari a spostare la caldaia che serviva il suo immobile in un vano condominiale, sin lì utilizzato per riporvi biciclette, sdraio ed attrezzi da giardino. Secondo la tesi della parte attrice, il quorum con il quale era stata votata quest'autorizzazione era insufficiente. Trattandosi, infatti, di un'innovazione di cui all'art. 1120 cod. civ., sarebbe stata necessaria la maggioranza degli intervenuti, rappresentante almeno di due terzi del valore del fabbricato.
Costituitosi in giudizio, il condominio eccepiva l'infondatezza della tesi di parte avversa. Lo spostamento autorizzato aveva comportato, semplicemente, una modifica della parte comune, senza alcuna alterazione della sua destinazione e/o della sua funzione. Per cui, non era necessario nessun quorum particolare.
Pertanto, a chi avrà dato ragione il Tribunale di Savona? Non ci resta che approfondire la questione.
Lo spostamento di un impianto comune in un vano condominiale non altera, di regola, la destinazione d'uso del bene
Le innovazioni in condominio sono, esplicitamente, previste e regolate dall'art. 1122 cod. civ. «i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni…».
La norma appena citata, però, non specificando, esattamente, cosa si intende per innovazione, ha richiesto, l'inevitabile, intervento interpretativo della giurisprudenza di merito, ma soprattutto di quella di legittimità.
Ebbene, secondo la ricostruzione operata dagli Ermellini, l'innovazione in condominio si caratterizza sia per un elemento soggettivo che per un elemento oggettivo. L'innovazione, infatti, serve a soddisfare un interesse collettivo, cioè quello dei proprietari dell'edificio ed è, particolarmente, invasiva nei riguardi del bene comune cui afferisce, visto che ne altera l'entità materiale, la destinazione e la funzione.
Pertanto, è alla luce di questi elementi che lo spostamento di una caldaia privata in un vano condominiale non può definirsi un'innovazione. Oltre al fatto che si tratta di un intervento che mira a soddisfare, unicamente, il proprietario dell'impianto privato, la caldaia non altera certo l'entità materiale, la destinazione e la funzione del vano comune. Quest'ultimo, infatti, resterà tale e potrà ugualmente essere utilizzato come prima, ad esempio, come ripostiglio per gli altri condòmini.
Se queste dovessero essere le circostanze, lo spostamento in discussione non necessiterebbe dell'autorizzazione assembleare secondo la maggioranza di cui all'art. 1120 cod. civ.
Lo spostamento di un impianto comune in uno spazio condominiale modifica, semplicemente, il bene comune
Con la modifica di un bene comune da parte del singolo proprietario, il cespite condominiale viene utilizzato dal promotore dell'iniziativa né più e né meno come fanno o possono fare tutti gli altri. La modifica, quindi, non altera materialmente il bene comune e tanto meno ne varia la destinazione e la funzione.
Se queste sono le caratteristiche e se la modifica non impedisce il parimenti utilizzo degli altri, si versa nell'ambito di una condotta, pienamente, legittima, rientrante, quindi, nell'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
Venendo al caso in esame, lo spostamento della caldaia di un privato all'interno del ripostiglio del condominio, ex multis autorizzato dall'assemblea, non modificava, certo, la destinazione del vano e tanto meno impediva il parimenti utilizzo del ripostiglio ad opera degli altri condòmini. La caldaia, infatti, ingombrava il vano soltanto per 9 centimetri. Insomma, tale circostanza, oltre a non rientrare nell'ipotesi di cui all'art. 1120 cod. civ. (innovazioni) non confliggeva nemmeno col disposto di cui all'art. 1102 cod. civ.
Per questi motivi, l'impugnazione proposta era del tutto infondata e, per queste ragioni, è stata rigettata.
Considerazioni conclusive
In tema di innovazioni, la sentenza in commento è, totalmente, in linea con la giurisprudenza univoca e pacifica sulla definizione delle innovazioni in condominio e sulla differenza con le semplici modifiche di un bene comune
Ecco, ad esempio, quanto espresso a riguardo, dalla Corte di Cassazione, opportunamente citata dal Tribunale di Savona «Le innovazioni di cui all'articolo 1120 del Cc si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'articolo 1102 del Cc, sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo. Sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso articolo 1102 del Cc, per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Per quanto concerne l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, ma con quello del singolo condomino, essendo volte al suo solo perseguimento.
In particolare, costituisce innovazione ex articolo 1120 del Cc, non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari.
Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'articolo 1102 del Cc, che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell'articolo 1139 del Cc (Cass. civile sez. II, 10/01/2024, n. 917)».
Il richiamato quadro giurisprudenziale sull'argomento consente, quindi, di concludere che l'allocazione di una caldaia privata in un ripostiglio condominiale è possibile purché, però, sia rispettato il parimenti uso degli altri.
