Com'è noto, l'art. 1102 c.c. consente a ciascun comproprietario di utilizzare la cosa comune, anche per scopi egoistici, purché non arrechi danno, non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. È possibile perfino apportare le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, purché a proprie spese.
Il limite sin dove può spingersi il godimento egoistico del bene comune deve essere valutato di volta in volta sulla scorta di tali criteri, con decisione inevitabilmente rimessa al giudice di merito qualora la controversia sfoci in un contenzioso giudiziario. In questo contesto si pone il quesito così riassumibile: si può installare la caldaia privata in un'area comune del condominio?
L'art. 1118 c.c. consente a ciascun condomino di staccarsi dal riscaldamento centralizzato dotandosi di un proprio impianto autonomo, se dall'operazione non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.
In tal caso, colui che rinuncia è ugualmente tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria, per la conservazione e la messa a norma dell'impianto comune.
Sulla scorta dell'insegnamento della Suprema Corte (ex multis, n. 29838/2022) e in base alla norma Uni 10200, inoltre, con la rinuncia il proprietario è esentato dalla quota volontaria ma deve corrispondere la quota involontaria dei consumi, anche in assenza di consumi o di contiguità con la caldaia.
Ciò detto, il proprietario che rinuncia al riscaldamento centralizzato potrebbe avere problemi ad installare la caldaia nel suo appartamento; si tratta di una questione di non poco conto se solo si considera che, secondo la giurisprudenza (Cass., 8 settembre 2023, n. 26185), il distacco dall'impianto comune è legittimo solamente se accompagnato dalla contestuale installazione di una caldaia propria, al fine di evitare di usufruire involontariamente del calore prodotto dall'impianto centrale, situazione che potrebbe gravare sui costi degli altri condòmini.
Orbene, l'installazione di una caldaia privata all'interno di un'area comune del condominio (ad esempio, del locale destinato agli impianti termini della compagine oppure a mero deposito) rappresenta un'operazione lecita ai sensi dell'art. 1102 c.c., per cui non occorre alcun permesso, oppure è subordinata al previo consenso assembleare?
La giurisprudenza (Trib. Savona, 4 dicembre 2025, n. 709) ritiene che l'installazione di una caldaia privata all'interno di un vano condominiale rientri all'interno delle modificazioni consentite al singolo proprietario ai sensi dell'art. 1102 c.c., purché ovviamente ne rispetti rigorosamente i limiti.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha espresso il principio per cui «Le innovazioni di cui all'articolo 1120 del c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'articolo 1102 del c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso articolo 1102 del c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Per quanto concerne l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, ma con quello del singolo condomino, essendo volte al suo solo perseguimento.
In particolare, costituisce innovazione ex articolo 1120 del c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solo quella che alteri l'entità materiale del bene, operandone la trasformazione, o ne modifichi la destinazione, ove il bene assuma, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale o sia utilizzato per fini diversi da quelli originari.
Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'articolo 1102 del c.c., che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell'articolo 1139 del c.c.» (Cass., 10 gennaio 2024, n. 917).
I condòmini non possono quindi dolersi della caldaia privata installata in un'area comune, se l'opera non arreca loro alcun svantaggio apprezzabile, non danneggia i beni comuni, non ne preclude l'utilizzo agli altri, non lede il decoro né mette a repentaglio la sicurezza o la stabilità dell'edificio.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, «La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione" (Cass., 14 aprile 2015, n. 7466); il relativo giudizio va quindi compiuto in concreto, «con riferimento alla effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione» (Cass., 22 marzo 2001, n. 4135) e alla luce del principio di solidarietà, il quale impone un'attenta e continua opera di bilanciamento fra le mutevoli esigenze di tutti i condòmini.
È quindi legittima l'installazione di una caldaia privata all'interno del vano condominiale adibito a ricovero per biciclette, sdraio e lettini da giardino, se la caldaia collocata in uno dei muri occupa solo 9 centimetri dello spazio interno, mentre il tubo di scarico corre a ridosso delle pareti: tale ingombro, infatti, non preclude agli altri condòmini l'utilizzo della cosa comune (Trib. Savona, 4 dicembre 2025, n. 709, cit.).
