Lo spostamento della caldaia nel vano condominiale non richiede autorizzazione se non cambia la destinazione del bene

L'installazione (o lo spostamento) di una caldaia a servizio esclusivo di un'unità immobiliare, eseguita su iniziativa e a spese del singolo partecipante, può rientrare nell'uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c. e, nel caso concreto, non ha richiesto una preventiva autorizzazione assembleare, purché non comporti alterazione della destinazione della parte comune né impedisca agli altri condomini il pari uso. Il Tribunale di Savona, (sentenza n. 709 del 04/12/2025) ha rigettato l'impugnazione proposta da una condomina avverso la delibera che aveva autorizzato il riposizionamento della caldaia di proprietà di altro partecipante in un locale comune.

La vicenda

Una condomina ha impugnato la deliberazione con cui l'assemblea aveva autorizzato lo spostamento della caldaia, di proprietà esclusiva di altro condomino, in un locale comune dello stabile (con installazione a filo muro su parete condominiale e minima sporgenza tecnica nel vano di sgombero). Sono stati dedotti: vizi di convocazione, omessa verifica della regolarità delle deleghe e difetto dei quorum deliberativi; inoltre, è stato lamentato che l'intervento arrecasse pregiudizio alla sicurezza dell'immobile e al decoro architettonico, con richiesta di annullamento della delibera e degli atti conseguenti.

Il condominio si è costituito sostenendo la ritualità delle convocazioni e rilevando che la verifica delle deleghe avrebbe dovuto essere sollecitata in assemblea. Nel merito, ha sostenuto che l'intervento non integrasse innovazione ex art. 1120 c.c., ma una modificazione consentita ex art. 1102 c.c., con conseguente irrilevanza dei quorum deliberativi richiesti per le innovazioni; ha inoltre evidenziato che eventuali irregolarità nell'esecuzione materiale delle opere non avrebbero inciso sulla validità della delibera.

La causa è stata istruita mediante produzione documentale e consulenza tecnica, finalizzata alla descrizione dei luoghi e alla verifica della consistenza degli interventi effettuati.

La decisione

A seguito del deposito dell'elaborato peritale, il Tribunale ha respinto le doglianze.

Convocazione assembleare. Le censure relative alla convocazione sono state ritenute infondate, avendo il giudice accertato, sulla base della documentazione in atti, che la condomina impugnante aveva effettivamente ricevuto l'avviso di convocazione per l'assemblea del 18/04/2024, in conformità ai requisiti formali previsti dall'art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile ratione temporis). È stata quindi esclusa l'ipotesi di omessa comunicazione tale da determinare l'annullabilità della delibera ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Deleghe e quorum costitutivo. È stata respinta anche la censura sul mancato controllo delle deleghe, poiché - anche ipotizzando un vizio della delega - il quorum strutturale ex art. 1136, comma 3, c.c. sarebbe risultato comunque raggiunto. Sul punto: "Anche ove la relativa delega fosse viziata... il quorum strutturale di cui all'art. 1136 c.c. sarebbe comunque raggiunto" (sentenza, pag. 4).

Inquadramento dell'opera: art. 1120 c.c. vs art. 1102 c.c. Nel merito, la motivazione distingue tra innovazioni ex art. 1120 c.c. e modificazioni ex art. 1102 c.c. (applicabile al condominio in forza dell'art. 1139 c.c.), richiamando Cass. civ., sez. II, 10/01/2024, n. 917: "Le innovazioni di cui all'articolo 1120 del c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'articolo 1102 del c.c... Sotto il profilo oggettivo... Per quanto concerne l'aspetto soggettivo..." (pronuncia citata in motivazione).

Valorizzando, tra l'altro, che l'intervento è stato eseguito nell'interesse del singolo e a sue spese (Cass. civ., sez. VI, 13/12/2022, n. 36389) e che l'onere di provare il superamento dei limiti del pari uso incombe su chi agisce (Cass. civ., sez. VI, 22/02/2022, n. 5809), il giudice ha ritenuto che, nel caso concreto, non vi fosse prova di un impedimento all'altrui pari uso né di un mutamento di destinazione della parte comune.

Accertamenti tecnici e "pari uso". Dagli accertamenti peritali è emerso che il vano era utilizzato come ripostiglio (biciclette e altri oggetti) e che l'ingombro della caldaia era limitato. La sentenza evidenzia: "Il vano nel quale è stata ricollocata la caldaia era adibito a ricovero per biciclette, sdraio e lettini da giardino... la caldaia installata in uno dei muri occupa circa 9 centimetri dello spazio interno... tale ingombro non preclude agli altri condomini l'utilizzo della cosa comune" (sentenza, pagg. 7-8).

Effetti della delibera "autorizzativa". Coerentemente, viene affermato che l'intervento non richiedeva autorizzazione assembleare e che la delibera può avere, al più, valenza ricognitiva: "L'intervento oggetto di causa, non integrando innovazione ex art. 1120 c.c., non richiedeva pertanto l'autorizzazione da parte dell'assemblea: alla manifestazione di volontà espressa in data 18.4.24 può al più attribuirsi il significato di 'riconoscimento, da parte del collegio, della inesistenza delle pretese degli altri condomini di usare della cosa comune'" (Cass. civ., sez. II, 20/02/1997, n. 1554, citata in motivazione).

Doglianze su urbanistica/sicurezza/decoro. Quanto alle ulteriori censure (violazioni urbanistiche, sicurezza, decoro architettonico), la motivazione precisa che la delibera si limitava ad autorizzare il posizionamento "a filo muro" e, per il resto, conteneva indicazioni di verifica tecnica (in particolare sull'idoneità del condotto di scarico comune/canna fumaria).

Le criticità riscontrate dal CTU sono state ritenute estranee alla legittimità della delibera: "Eventuali violazioni di legge ... sono imputabili all'esecutore dei lavori ed eventualmente al committente ma non possono riverberare sulla delibera impugnata".

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II, 10 gennaio 2024 n. 917: criteri distintivi tra innovazioni (art. 1120 c.c.) e modificazioni (art. 1102 c.c.), sotto il profilo oggettivo e soggettivo.
• Cass., sez. II, 1 luglio 2024 n. 17975: installazione su parti comuni di impianto a servizio esclusivo, in via di principio, senza necessità di autorizzazione, se non altera destinazione né impedisce il pari uso.
• Cass., sez. VI, 13 dicembre 2022 n. 36389: opera su parti comuni eseguita dal singolo e a sue spese come fattispecie estranea all'art. 1120 c.c.
• Cass., sez. VI, 22 febbraio 2022 n. 5809: onere probatorio sul superamento dei limiti del pari uso in capo all'attore (art. 2697 c.c.).
• Cass., sez. II, 14 aprile 2015 n. 7466: nozione non "assoluta" del pari uso, da valutarsi in concreto.
• Cass., sez. II, 20 febbraio 1997 n. 1554: delibera "autorizzativa" come (eventuale) riconoscimento dell'inesistenza di pretese contrarie degli altri partecipanti.
• Cass., sez. II, 16 gennaio 2013 n. 945: liceità della delibera da valutarsi in relazione al suo contenuto precettivo e agli effetti sui diritti dei condomini.
• Cass., sez. II, 4 settembre 2017 n. 20712: differenza soggettiva tra modificazioni ex art. 1102 c.c. (interesse individuale) e innovazioni ex art. 1120 c.c. (interesse collettivo).
• Cass., sez. II, 18 giugno 2025 n. 16399: forme tipizzate di convocazione assembleare ex art. 66 disp. att. c.c. e inidoneità della posta elettronica ordinaria quale sistema di convocazione (sul punto, v. anche Cass. 18 giugno 2025, n. 16399).

Considerazioni Conclusive

La motivazione conferma, con riferimento alla specifica conformazione dei luoghi accertata in CTU, che lo spostamento o il posizionamento di un impianto destinato al servizio esclusivo di una singola unità può essere ricondotto all'art. 1102 c.c., quando l'occupazione della parte comune non si traduca in una concreta inservibilità del bene (non essendo sufficiente un mero disagio o una semplice riduzione della "capacità" di deposito) e non risulti un asservimento all'uso esclusivo. In tale prospettiva, la delibera assembleare non è condizione di legittimità dell'opera, potendo al più assumere valore ricognitivo, nei termini esplicitati con richiamo a Cass. n. 1554/1997.

Quanto ai profili di sicurezza, urbanistica e decoro architettonico, viene operata una distinzione netta tra il contenuto precettivo della delibera e l'eventuale non conformità dell'esecuzione: eventuali violazioni "del fare" restano imputabili all'esecutore e, se del caso, al committente, senza riflessi automatici sulla validità di una delibera che si limiti ad autorizzare un'installazione in sé non eccedente i limiti dell'art. 1102 c.c.

In chiave pratica (e ferma restando la centralità dell'accertamento in concreto), occorre tuttavia considerare che l'assenza di una necessaria autorizzazione assembleare non equivale a libertà incondizionata di intervento: possono assumere rilievo clausole di regolamento contrattuale che impongano cautele o consensi preventivi e, soprattutto, i profili di decoro architettonico quando l'installazione incida su fronti e prospetti.

In questa linea, la giurisprudenza di legittimità ha mostrato un approccio più rigoroso nei casi di opere in facciata e di regolamenti contrattuali restrittivi (si veda, ad esempio, Cass. 18 novembre 2019, n. 29924), nonché in tema di opere quali canne fumarie, ove viene ribadita la necessità di non trascurare i vincoli regolamentari (cfr. Trib. Busto Arsizio 17 ottobre 2023, n. 1494).

Resta quindi opportuno, prima di procedere ad installazioni su parti comuni a servizio esclusivo, verificare: (i) il contenuto del regolamento (specie se contrattuale); (ii) l'impatto effettivo su destinazione e pari uso; (iii) l'esistenza di prescrizioni tecniche e amministrative. Il contenzioso, come emerge anche dal provvedimento in esame, tende a spostarsi più sul "come" l'opera venga realizzata e sul suo impatto concreto che non sul mero fatto dell'installazione, in linea con altri arresti che valorizzano l'uso più intenso e le condizioni del pari uso (ad es. Trib. Roma 11 giugno 2020, n. 8452).