La controversia che interessa la sentenza in commento (Corte di Cassazione Civile n. 17975 del 01 luglio 2024), ha origine dalla impugnazione di quattro delibere, adottate in un'unica assemblea condominiali, con le quali (i) è stata negata ad un ditta la autorizzazione alla installazione dei motori per l'impianto di condizionatore a servizio di un immobile nel cortile comune, (ii) è stata chiesta la rimozione degli stessi, (iii) è stato disposto l'obbligo della necessità di preventiva autorizzazione per i titolari della attività commerciali poste all'interno del condominio e (iv) è stato conferito mandato all'amministratore di procedere con le relative diffide.
L'argomento è di certo rilievo in ragione del ricorrente e vario contenzioso in materia che concerne tanto le liti inerenti l'apposizione dei motori che quelle afferenti alle contestazioni sul rispetto delle distanze legali e sulla emissione di rumori molesti.
In proposito, appare utile ed opportuno richiamare le norme che interessano tale questione con l'ausilio della interpretazione nomofilattica, ad opera della Giurisprudenza di Legittimità, dirimente per una corretta risoluzione del caso concreto.
La sentenza in commento rappresenta l'occasione per una disamina compiuta delle circostanze di fatto che devono essere apprezzate per una decisione conforme alle disposizioni vigenti ed ai principi espressi.
La vicenda
A sostegno del ricorso presentato, stante il rigetto della impugnazione avanzata avverso le delibere sopra menzionate, nel primo e nel secondo grado di giudizio, la ditta condomina ha mosso undici censure alla decisione resa in sede d'appello, deducendo, in particolare, quale primo motivo, l'avvenuta violazione dell'art. 1102 c.c., ovvero il diritto al pari uso della cosa comune, come terzo motivo, la riserva illegittima dell'uso del cortile solo in favore di alcuni condomini, essendo stati, già in precedenza, ivi posti motori a servizio di impianti motocondensanti.
Al contempo, quale quinto motivo, è stato sollevato il difetto di prova della esistenza di una precedente delibera che poneva l'obbligo di richiedere l'autorizzazione e, come sesto motivo, l'erroneità della pronuncia laddove aveva escluso che la impugnazione avesse avuto ad oggetto tale obbligo.
La Suprema Corte ha accolto i motivi richiamati e descritti, ritenendo assorbiti gli ulteriori sollevati, cassando la sentenza e rinviando la causa innanzi alla Core d'Appello, per le ragioni in appresso esposte.
Diritto al pari uso dei beni comuni ex art. 1102 c.c.
Per un inquadramento puntuale dei profili giuridici che investono la fattispecie de qua, è confacente ricordare, in questa sede, la disciplina dettata dall'art. 1102 c.c., in aderenza alla quale "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
La ratio della citata norma, applicabile in tutti le ipotesi di condominio degli edifici di cui agli artt. 1117 e ss. c.c., è propedeutica a riconoscere a ciascun condomino il diritto di fruire degli spazi comuni a condizione che tale utilizzo non impedisca e/o ostacoli gli altri di fare altrettanto, ovvero di esercitare il loro pari diritto.
La nozione di pari utilizzo della res comune non deve essere interpretata letteralmente, secondo l'orientamento consolidato della Giurisprudenza, quale uso identico e contemporaneo, ma occorre tenere in considerazione, in rispondenza al principio della solidarietà, quale parametro, il costante equilibrio tra le esigenze ed interessi dei partecipanti al condominio.
In proposito, la Suprema Corte ha ribadito che «Il disposto dell'art. 1102 c.c., è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purchè non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l'utilità, che il condomino intenda ricavare dall'uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima (Cass. 12310/11) o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione (Cass. 1062/11)» (Cass. Civ., sez. II, 03/06/2015, n. 11445).
In questo contesto, dunque, all'insorgere di una vertenza, se non risulta prevista una prescrizione specifica nel regolamento o in delibere precedenti (richiesta di preventiva autorizzazione), qualora ricorrano contestazioni da parte del condominio, occorrerà procedere ad una attenta valutazione dello stato dei luoghi al fine di verificare se l'impiego di un'area del cortile per l'apposizione di un motore a servizio del sistema di condizionamento di un immobile, possa compromettere e, per l'effetto, ridurre e/o negare l'utilizzo che potrebbero trarne gli altri condomini.
Tanto premesso, nella ipotesi che ci occupa, appare confacente evidenziare che non è stata dimostrata la sussistenza di alcuna delibera anteriore a quella oggetto di impugnazione, né tanto meno una clausola specifica del regolamento, in cui risultasse l'obbligo di una preventiva autorizzazione.
In conseguenza, la Corte territoriale di merito ha errato, sul punto, nella sua decisione non avendo ponderato le conseguenze della installazione rispetto ad un pregiudizio per il godimento degli altri condomini, anche, in relazione al decoro architettonico e, soprattutto, ha omesso di considerare che l'obbligo di chiedere l'autorizzazione è stato posto con la stessa delibera impugnata non risultando in precedenza.
Pertanto, trattandosi di obbligo non previsto sino alla delibera impugnata, gli effetti di quest'ultima potevano esplicarsi solo per il futuro e, quindi, non con riferimento alla installazione già eseguita dalla ditta al momento della adozione della stessa.
Ne deriva che la pronuncia della Corte d'Appello non può ritenersi aderente al dettato normativo di cui all'art. 1102 c.c., come interpretato in ragione dell'orientamento consolidato della Giurisprudenza di legittimità.
Innovazioni e limiti
Fermo quanto sopra osservato, è appropriato rammentare, stante il richiamo nella motivazione della sentenza in esame alle innovazioni, che per quanto concerne la disciplina prevista in materia, l'art. 1120, comma III, c.c., recita «Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino».
La nozione di decoro architettonico di un edificio rappresenta l'estetica del fabbricato, quale risultato dell'insieme delle linee e delle strutture, ivi compresi i motivi ornamentali, che segnano il compendio immobiliare stesso e gli conferiscono una definita fisionomia ed una specifica identità.
A tal riguardo, previa necessaria valutazione del caso concreto, la Giurisprudenza ha riconosciuto come configurabile una alterazione ogni qualvolta siano apportate modifiche visibili e significative alla struttura e complessive caratteristiche, intese quali elementi che denotano lo stabile, che attribuiscono alla stesso una sua armonia a prescindere dall'eventuale particolare pregio.
Ebbene, nel caso che interessa, dalla lettura della decisione di secondo grado non risulta intervenuta alcuna analisi sotto il profilo del decoro architettonico e della sua alterazione.
Parimenti, a seguito dell'avvenuta installazione dei motori, dagli atti di causa non emerge alcun accertamento in merito alla modificazione della destinazione della cosa comune, né un impedimento al pari uso degli altri condomini.
I Giudici di appello hanno, verosimilmente, ritenuto una innovazione la apposizione dei condizionatori senza valutare la sussistenza o meno di un pregiudizio.
Sul punto, diversamente, i Giudici di Legittimità hanno sottolineato che il limite della inservibilità non può essere identificato ed individuato in un semplice disagio, ma deve consistere in una effettiva e concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua normale fruizione.
Invero, in rispondenza al dettato di cui all'art. 1120 c.c., se non devono essere eseguiti interventi modificativi della parte comune, un condomino ha il diritto di installare un impianto per il condizionamento senza necessità di alcuna autorizzazione preventiva.
L'orientamento della Suprema Corte è consolidato nell'affermare che «L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi la nozione di "uso paritetico" intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della res, poiché una lettura in tal senso della norma de qua, in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio» (Cassazione civile sez. II, 05/12/1997, n.12344).
Alla luce delle argomentazioni illustrate, la Suprema Corte ha, quindi, cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'Appello nel cui giudizio dovrà essere verificato se esiste un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico o una significativa menomazione del godimento e dell'utilizzo del bene comune ad impedimento della installazione dei condizionatori de quibus.
