Nel vivere condominiale non sono rari i casi in cui il comportamento di un singolo proprietario finisce per compromettere l'uso delle parti comuni e la serenità dell'intero edificio. Accade quando il condomino, ignorando regole e richiami, modifica spazi comuni, occupa aree di passaggio, crea intralci o disturbi. In tali situazioni il condominio, per tutelare il possesso e il corretto utilizzo delle parti comuni, può essere costretto a rivolgersi all'autorità giudiziaria. A tale proposito merita attenzione una recente ordinanza del Tribunale di Padova (ordinanza del Tribunale di Padova del 18/02/2026 - R.G. n. 4576).
La vicenda
Un condominio, con ricorso articolato, chiedeva al giudice di intervenire per fermare una serie di comportamenti di un condomino (resistente) che, secondo l'amministratore, stavano compromettendo il possesso e l'uso delle parti comuni.
Il condomino citato in giudizio, proprietario di due appartamenti acquistati in momenti diversi e poi uniti internamente, durante i lavori di ristrutturazione, decideva di innalzare un muro nel corridoio comune, inglobando una porzione di pianerottolo proprio davanti alla sua porta e sottraendo agli altri condomini uno spazio di passaggio essenziale.
A questo episodio si aggiungeva un ulteriore elemento di tensione. Secondo quanto dichiarato dall'amministratore, i balconi si erano staccati a causa delle intemperie, precipitando nel piazzale condominiale sottostante. Alla richiesta di ripristinare i balconi, il condomino rispondeva che non aveva alcuna intenzione di farlo. Questo comportamento alimentava ulteriormente il malcontento, perché la mancanza dei balconi incideva sul decoro dell'edificio e sulla sicurezza.
Inoltre il resistente, da tempo, lasciava sul pianerottolo scarpe, scatole e oggetti vari, accumulati senza ordine e nonostante i continui richiami. A quanto sopra si aggiungeva un ulteriore comportamento che il condominio contestava: l'utilizzo di un macchinario rumoroso collocato in cantina, con una ventola in funzione che disturbava il sonno del vicino del piano superiore.
Infine veniva ritenuto illecito pure l'abbandono abituale dello scooter davanti ai box altrui, spostandolo di volta in volta e poi allontanandosi con l'auto, impedendo ai proprietari di entrare o uscire.
Alla luce di quanto sopra l'amministratore decideva di agire con un ricorso possessorio, mentre il resistente sceglieva di non costituirsi e veniva dichiarato contumace.
La decisione
Il Tribunale ha ricostruito i fatti e riconosciuto che l'innalzamento del muro costituisce uno spoglio vero e proprio: il resistente ha sottratto una parte comune al possesso degli altri condomini, senza autorizzazione e contro la loro volontà, come dimostrano verbali assembleari e diffide. Per questo lo stesso giudice ha ordinato l'immediata rimessione in pristino e l'abbattimento del muro.
Anche l'accumulo di oggetti sul pianerottolo è stato qualificato come molestia del possesso: non c'è sottrazione totale del bene, ma un ostacolo continuo e fastidioso al godimento comune. Di conseguenza il giudice di primo grado ha ordinato la cessazione della condotta e la rimozione dei beni. Il Tribunale ha imposto al condomino di interrompere immediatamente il parcheggio dello scooter davanti ai garage: una condotta che, secondo il giudice, integra un vero e proprio spoglio, perché impedisce ai proprietari di accedere ai loro box e priva l'intera collettività condominiale di un'area di transito essenziale.
Considerata la reiterazione delle condotte e l'ostinazione del resistente, il giudice ha applica anche la misura coercitiva dell'art. 614-bis c.p.c., imponendo 100 euro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione degli ordini impartiti. Infine, condanna il resistente al pagamento della maggior parte delle spese di lite. Diverso l'esito per i balconi che erano caduti per intemperie. Non essendoci uno spoglio, la tutela possessoria non può operare. Non sono state accolte neppure le domande relative ai rifiuti e ai rumori, perché formulate in modo troppo generico e prive di elementi concreti.
Considerazioni conclusive
Nel condominio negli edifici, le modifiche alle parti comuni del fabbricato, di cui all'art. 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, nonchè indipendentemente dal consenso degli altri condomini, al fine di conseguire un uso più intenso della struttura modificata, sempre che gli interventi operati su questa non ne alterino la destinazione e non comportino impedimento all'altrui pari possibilità di uso (per i profili pratici sull'uso delle parti comuni interne, si veda Piante e fiori su pianerottoli e scale in condominio). Di conseguenza non è consentito al condomino di incorporare una porzione del pianerottolo nell'appartamento di sua esclusiva proprietà, in quanto tale incorporazione costituisce un'alterazione della destinazione della cosa comune e un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini. (App. Roma 10 dicembre 2020, n. 6258).
Nel caso esaminato l'azione di reintegrazione nel possesso della porzione di corridoio condominiale prospiciente all'ingresso dell'unità abitativa del resistente proposta dal condominio è risultata pienamente fondata. Il giudice ha individuato uno per uno i presupposti richiesti dall'art. 1168 c.c., mostrando come la condotta del resistente li integri tutti.
Il primo elemento è l'esistenza di un possesso esercitato dal condominio sulla porzione del pianerottolo comune, utilizzato da tutti i condomini "uti domini", come avviene per ogni spazio condominiale destinato al transito. Per quanto riguarda il secondo presupposto (lo spoglio), il giudice ha notato che la realizzazione del muro nel pianerottolo comune è stato un atto di spoglio pieno e totale, perché ha impedito agli altri condomini di continuare a esercitare il possesso sulla parte comune.
In relazione alla violenza, è sufficiente che l'atto sia compiuto contro la volontà del possessore. Nel caso concreto, la contrarietà dei condomini emerge chiaramente dai verbali delle assemblee e dalla diffida inviata al resistente. In ogni caso l'azione è risultata tempestiva (il ricorso è stato depositato entro l'anno dallo spoglio). Infine, il Tribunale ha riconosciuto la presenza dell'animus spoliandi, cioè la volontà consapevole di sottrarre il bene comune al possesso altrui. E' emerso chiaramente che il resistente aveva inglobato quella porzione di corridoio per collegare meglio i due appartamenti e far passare tubazioni necessarie alla ristrutturazione del bagno.
È la conferma che l'appropriazione non è stata accidentale, ma deliberata. Anche il parcheggio abituale dello scooter davanti ai garage integra uno spoglio ex art. 1168 c.c., poiché impedisce integralmente ai proprietari l'ingresso e l'uscita dai box e sottrae alla collettività condominiale l'area comune di transito e manovra.
Il deposito abituale di scarpe sul pianerottolo integra invece una molestia del possesso ex art. 1170 c.c., poiché non sottrae in modo totale la porzione comune, come richiesto dallo spoglio ex art. 1168 c.c., ma ne rende più disagevole e limitato l'esercizio da parte degli altri condomini.
