Al termine del mandato tra l'amministratore e il condominio, non sempre il rapporto è idilliaco. Alle volte si verifica, persino, una vera e propria resa dei conti. Ad esempio, l'amministratore potrebbe avanzare il proprio compenso, ancor non saldato e, per questa ragione, potrebbe chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico dell'ente. È successo questo anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Genova ed appena risoltosi con la sentenza n. 810 del 18 febbraio 2026.
In tale procedimento, però, la posizione dell'ingiunto condominio non è stata passiva. L'ente ha, infatti, proposto non solo opposizione, ma anche una domanda riconvenzionale a carico dell'amministratore. Più precisamente, secondo la tesi del fabbricato, l'ex rappresentante dell'edificio si era reso responsabile di un'appropriazione di denaro condominiale, mediante incasso di assegni provenienti dal conto comune. Per questa ragione doveva essere condannato alla restituzione di queste somme.
Per l'amministratore, invece, la ricostruzione offerta dal condominio non era corrispondente alla realtà. Il denaro incassato corrispondeva al giusto rimborso a cui il professionista aveva diritto, avendo anticipato alcuni pagamenti per conto del condominio.
Insomma, all'invocato Tribunale di Genova è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda. Non ci resta, perciò, che approfondire quanto accaduto.
Consuntivo in cui le spese sono maggiori degli incassi: si tratta di anticipazioni fatte dall'amministratore?
Amministratore e condominio potrebbero litigare in merito a presunte anticipazioni fatte dal rappresentante dell'edificio a favore dell'ente. In tal caso, il professionista potrebbe sostenere che la prova dei propri esborsi sarebbe contenuta nel consuntivo. Verificando il bilancio, infatti, ci sarebbe un disavanzo tra le somme incassate e quelle spese. Ciò dimostrerebbe che la differenza l'avrebbe messa l'amministratore e che, per questo motivo, avrebbe diritto al rimborso.
Ebbene, il Tribunale di Genova, in ciò confortato dalla giurisprudenza di legittimità, non è assolutamente d'accordo sulle precedenti affermazioni.
L'eventuale differenza tra incassi e spese, con tale voce più elevata rispetto alla prima, non dimostrerebbe che l'amministratore avrebbe affrontato delle anticipazioni e/o che sia un creditore del condominio «l'approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente (Cass n. 20137/2017; Cass. Civ. n. 10153/2011, Cass n. 25315/2025)».
Per cui, se l'ex rappresentante del fabbricato intende ottenere, legittimamente, un rimborso, deve dimostrare, diversamente, di aver effettuato delle anticipazioni a favore del condominio.
Le dichiarazioni dei fornitori sono una prova delle anticipazioni fatte dall'amministratore?
Nel caso in esame, l'ex amministratore di un condominio, accusato di aver incassato delle somme dal conto condominiale e citato in giudizio per essere condannato alla restituzione, aveva sostenuto di aver anticipato delle spese a favore e nell'interesse dell'edificio. Per cui, le somme incassate dal conto rappresentavano un mero rimborso.
A sostegno di questa tesi, l'amministratore aveva prodotto delle dichiarazioni scritte di alcuni fornitori che, a loro detta, confermavano questa sua versione dei fatti. Ebbene, il Tribunale di Genova non ha dato molto peso a questa prova.
Nell'occasione, l'ufficio ligure ha ricordato che le dichiarazioni scritte di soggetti estranei al processo sono soltanto dei meri indizi e che, per fondare il giudizio del magistrato, devono essere valutate unitamente ad altri fatti «le dichiarazioni scritte di terzi estranei al processo non hanno efficacia di prova piena in ordine ai fatti da esse attestati e possono contribuire a fondare il convincimento del giudice solo unitamente ad altre circostanze che ne confortino l'attendibilità (Cass. n. 14122/2004, n. 26090/2005, n. 6620/2008)».
Nel caso concreto, tali dichiarazioni sono state contraddette da altri elementi emersi durante l'istruttoria della causa. Per cui, la prova fornita dall'amministratore è stata considerata priva di pregio.
Insomma, la difesa sostenuta dal convenuto non ha prodotto alcun risultato. Pertanto, l'amministratore è stato condannato a restituire al condominio le somme che aveva prelevato dal conto condominiale. (Per un approfondimento sull'azione civile in caso di sottrazione di somme condominiali, si segnala appropriazione indebita: conseguenze civili).
Considerazioni conclusive
Nella vicenda in esame, l'amministratore, chiamato a restituite le somme prelevate dal conto condominiale, non aveva provato, in modo specifico e puntuale, che si trattasse di un rimborso di anticipazioni fatte a favore dell'ente. Tale carenza probatoria ha, quindi, determinato l'accoglimento della domanda di condanna alla restituzione avanzata dal fabbricato.
Il verdetto espresso dal Tribunale di Genova è stato particolarmente interessante sul punto: spetta all'amministratore fornire la prova che contrasta la tesi del condominio «E' consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poichè il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. n. 5062/2020)».
Pertanto, la decisione dell'ufficio ligure è apparsa, pienamente, condivisibile.
