Revocato l'amministratore che effettua anticipazioni personali e dispone bonifici dal conto condominiale al proprio conto e a favore di altri condomini

Con ordinanza resa il 28 gennaio 2026 (R.G. n. 6574/2025), il Tribunale di Genova ha dichiarato la cessazione della materia del contendere nel procedimento promosso da una condomina per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratrice, poiché nelle more l'assemblea aveva nominato un nuovo amministratore. Il Collegio ha tuttavia regolato le spese secondo il principio della "soccombenza virtuale", ritenendo che la domanda fosse "fondata e meritevole […] di accoglimento" alla luce di gravi irregolarità gestorie tipizzate dall'art. 1129, comma 12, c.c.

La motivazione è incentrata, in particolare, su due profili: (i) la gestione idonea a generare confusione patrimoniale tra fondi condominiali e personali dell'amministratrice; (ii) l'omessa convocazione delle assemblee ordinarie (e la conseguente approvazione tardiva dei rendiconti), in violazione degli obblighi di rendicontazione e convocazione.

La vicenda

Con ricorso ex art. 1129 c.c., una condomina ha chiesto la revoca giudiziale dell'amministratrice deducendo plurime criticità nella gestione, tra cui: l'impossibilità di visionare con continuità la movimentazione del conto corrente condominiale; trasferimenti di denaro dal conto condominiale verso conti personali e verso altri condomìni amministrati dalla stessa professionista; prelievi di contante non giustificati; pagamenti riferiti ad altri stabili; nonché l'omessa convocazione delle assemblee ordinarie per l'approvazione dei rendiconti in un arco temporale pluriennale.

Nel ricorso erano stati inoltre prospettati ulteriori profili (anche collegati ai requisiti soggettivi dell'amministratore e a pregresse vicende penali), ma il Collegio, dopo aver ritenuto già integrati i presupposti tipizzati di revoca, ha considerato assorbite le ulteriori questioni.

L'amministratrice si è costituita eccependo il venir meno dell'interesse alla decisione in ragione delle dimissioni (rassegnate nelle more) e ha contestato le irregolarità, sostenendo che i bonifici verso il proprio conto personale fossero restituzioni di anticipazioni effettuate per spese urgenti; quanto ai ritardi assembleari, li ha ricondotti all'emergenza sanitaria.

La decisione

È stata dichiarata cessata la materia del contendere, rilevando che l'assemblea aveva provveduto alla nomina del nuovo amministratore. Ciò non ha impedito la liquidazione delle spese sulla base della soccombenza virtuale, espressamente richiamata anche tramite precedenti di legittimità.

In motivazione si legge:

"Orbene, il ricorso proposto […] era fondato e meritevole, pertanto, di accoglimento, per le ragioni di seguito esplicitate."

Quanto alla confusione patrimoniale, il Collegio valorizza le stesse dichiarazioni difensive dell'amministratrice:

"[…] ha riconosciuto di essersi trovata nella necessità di anticipare somme con fondi personali […] e ha precisato di avere recuperato gli importi attraverso i bonifici effettuati dal conto corrente intestato al Condominio a favore del proprio conto personale."

La condotta è stata sussunta nella fattispecie tipizzata dall'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c., richiamata nei termini seguenti:

"[…] gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini."

Il Tribunale ha inoltre ritenuto che la confusione patrimoniale trovasse riscontro anche in ulteriori movimentazioni (inclusi prelievi in contanti e pagamenti riferiti ad altri stabili) e ha reputato non idonee a smentire tali risultanze le affermazioni della relazione contabile prodotta dalla difesa, laddove si legge:

"[…] per tale voce non è stato possibile trovare giustificazione e deve intendersi come mero errore materiale. L'importo è da scomputarsi dal credito vantato dall'amministratrice nei confronti del condominio".

Sotto il profilo della omessa convocazione assembleare e della tardiva approvazione dei rendiconti, il Collegio evidenzia la mancata contestazione specifica, con applicazione dell'art. 115 c.p.c.:

"[…] non risultano specificamente contestate […] le doglianze relative all'omessa convocazione di assemblee ordinarie […] nonché al fatto che i consuntivi […] siano stati approvati solo in occasione dell'assemblea […]"

Ne consegue, secondo la decisione, la configurabilità sia della grave irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, n. 1, c.c., sia dell'inosservanza dell'art. 1130, n. 10, c.c., richiamato nel testo motivazionale nella parte in cui impone di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro il termine di legge.

È stato altresì richiamato il regolamento condominiale contrattuale, che prevedeva un termine più breve:

"Lo svolgimento dell'assemblea ordinaria dovrà avvenire entro 30 gg. dal termine della gestione".

Quanto all'eccezione legata alla pandemia, la motivazione è netta:

"[…] appare poi privo di pregio il richiamo alla pandemia da Covid-19 […], tenuto conto […] della possibilità per l'amministratrice di convocare le assemblee da remoto".

Infine, il Collegio conclude che i profili ritenuti sussistenti sono assorbenti:

"La sussistenza delle sopra indicate gravi irregolarità valgono di per sé a fare ritenere fondato il ricorso […], senza che appaia invece necessario procedere alla disamina delle ulteriori questioni di merito, da considerarsi assorbite in quelle sopra illustrate."

Spese di lite e inquadramento del rito

Pur in presenza di cessazione della materia del contendere, il Tribunale ha condannato l'amministratrice alle spese secondo la soccombenza virtuale. La liquidazione è stata effettuata applicando i parametri del D.M. 147/2022 per i giudizi di cognizione innanzi al Tribunale, sul presupposto che la controversia non rientri tra i procedimenti di volontaria giurisdizione non contenziosa, richiamando (in motivazione) l'art. 4, comma 4-bis, D.M. 55/2014, nella parte in cui limita l'uso della tabella dedicata alla volontaria giurisdizione ai soli procedimenti privi di natura contenziosa.

I riferimenti giurisprudenziali

• La decisione richiama espressamente, sul criterio della soccombenza virtuale in caso di cessazione della materia del contendere, Cass. 2 agosto 2004 n. 14775 e Cass. n. 25478/2021.
• In senso conforme, quanto al rilievo (ai fini della revoca) dell'omessa convocazione e della tardiva approvazione dei rendiconti, risultano richiamati in banca dati orientamenti di merito che escludono effetti "sananti" della successiva approvazione assembleare intervenuta nelle more del giudizio .
• Su un versante più restrittivo, si rinvengono decisioni che distinguono tra mera irregolarità "minore" (es. semplice ritardo) e condotte idonee a integrare le gravi irregolarità tipizzate, con valutazioni molto ancorate al caso concreto .

Considerazioni conclusive

La linea argomentativa è chiara: la cessazione della materia del contendere discende dall'intervenuta sostituzione dell'amministratore, ma la regolazione delle spese segue l'esito "virtuale" del giudizio, una volta accertata (ai soli fini delle spese) la sussistenza di gravi irregolarità tipizzate.

Sul piano pratico, il passaggio decisivo è che l'ammissione di anticipazioni recuperate tramite bonifici dal conto condominiale al conto personale è stata ritenuta sufficiente a integrare la fattispecie di cui all'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c., proprio perché idonea a creare confusione tra patrimoni; sul punto, la stessa banca dati evidenzia in termini generali che le anticipazioni, se non correttamente "canalizzate" sul conto condominiale, sono strutturalmente foriere di commistioni e ricostruisce prassi operative coerenti con gli obblighi di tracciabilità (si veda anche Anticipazioni e conto condominiale, indicazioni operative per evitare confusione patrimoniale).

Quanto alla mancata convocazione assembleare per l'approvazione del rendiconto, la motivazione si fonda anche sul profilo processuale della non contestazione specifica (art. 115 c.p.c.), che riduce sensibilmente il margine di difesa quando l'amministratore non fornisca una presa di posizione puntuale e documentata sulle allegazioni relative a rendiconti e convocazioni.

Sul tema dell'incidenza di condotte "successive" (approvazioni tardive, iniziative assembleari nelle more), in banca dati si rinviene un orientamento secondo cui la successiva approvazione del rendiconto non elimina automaticamente l'irregolarità già perfezionatasi ; ciò aiuta a delimitare il perimetro applicativo: quando la doglianza riguarda l'inerzia nel rendere il conto e nel convocare l'assemblea, l'adempimento postumo può non essere, di per sé, dirimente. Per un approfondimento collegato, Conferma o sostituzione dell'amministratore e interesse a proseguire il giudizio.

Infine, la scelta del Collegio di liquidare le spese secondo parametri propri dei giudizi di cognizione si colloca nel dibattito (non sempre univoco) sull'inquadramento del procedimento di revoca; nella banca dati sono presenti letture che enfatizzano la matrice di volontaria giurisdizione , ma la motivazione qui valorizza l'assenza dei presupposti della volontaria giurisdizione non contenziosa, coerentemente con l'impostazione espressa in altre analisi sul rapporto tra cessazione della materia del contendere e soccombenza virtuale (cfr. anche Soccombenza virtuale e spese dopo la sostituzione dell'amministratore nel giudizio di revoca).