Un condominio può essere costituito da più edifici, ognuno distinto e separato dagli altri, aventi in comune soltanto alcuni beni, quali il cortile di accesso al complesso immobiliare e/o la portineria, tanto per fare degli esempi. Se queste dovessero essere le caratteristiche del condominio, evidentemente, ogni scala avrebbe il proprio lastrico solare e la relativa copertura insisterebbe soltanto su di una specifica ed esclusiva verticale.
A quanto pare, anche nel caso oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 2773 del 14 aprile 2026, il condominio era caratterizzato da più scale distinte e separate anche con riguardo al lastrico solare.
Ebbene, nonostante ciò, era accaduto che, dovendo deliberare i lavori di rifacimento del lastrico della scala B, alla votazione relativa all'approvazione delle opere avevano partecipato tutti i proprietari, ivi compresi quelli facenti parte di una scala diversa. Tale circostanza non era passata inosservata ed era diventata, unitamente agli altri, motivo di impugnazione del deliberato.
La vicenda, quindi, era affidata alla competenza del Tribunale di Napoli, il quale accoglieva la domanda di annullamento. La lite, perciò, si spostava dinanzi alla Corte di Appello del capoluogo partenopeo, dove il soccombente condominio auspicava un verdetto diverso.
Ad ogni modo, se i lavori interessano il lastrico di una sola scala, alla votazione possono partecipare tutti i condòmini? Non ci resta che approfondire la vicenda per trovare la risposta alla domanda.
Lastrico solare che insiste su una sola scala: chi paga la manutenzione?
La manutenzione, ordinaria e straordinaria, di un bene in condominio non sempre è di competenza di tutti i proprietari del complesso. Ad esempio, se il cortile comune deve essere gestito nell'interesse e con la responsabilità di tutti, non si può dire altrettanto per il lastrico e/o il terrazzo che insiste soltanto su una specifica verticale.
In tale circostanza, infatti, le spese di manutenzione devono, evidentemente, riguardare soltanto i titolari degli immobili facenti parte della scala in questione. Chiaramente, si tratta di una conclusione che trova precisa conferma nel dettato del Codice civile «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 cod. civ.)».
Alla luce di questa premessa, pare conseguenziale che, alla deliberazione riguardante i lavori di ristrutturazione del lastrico, non debbano partecipare coloro che non hanno alcuna contitolarità su questo bene, cioè i proprietari degli immobili che compongono le altre e distinte scale del condominio.
Se i lastrici sono distinti, come le scale su cui insistono, non tutti i condòmini possono partecipare all'assemblea
Nella vicenda in esame, l'assembla aveva deliberato i lavori di rifacimento del lastrico, che insisteva soltanto sulla scala B del condominio, con la partecipazione di tutti i proprietari del complesso. In altri termini, avevano aderito alla riunione ed erano stati considerati nella votazione anche coloro che avevano il proprio appartamento in una scala diversa. Tale decisione non era stata corretta e, per questa ragione, il deliberato è stato annullato.
La decisione non è mutata nemmeno all'esito del secondo grado. Anche per la Corte di Appello di Napoli la deliberazione in contestazione era stata illegittima poiché in contrasto con l'art. 1123 cod. civ. e con la sua comune interpretazione giurisprudenziale.
Considerazioni conclusive
La decisione presa dalla Corte di Appello di Napoli non è illogica e/o contraria alle norme di legge sull'argomento. Si è trattato, infatti, di un condominio parziale dove, correttamente, all'assemblea non avevano diritto di partecipazione i proprietari estranei a questa comunione.
In tale circostanza, infatti, come afferma anche la giurisprudenza di legittimità, la composizione dei partecipanti alla riunione e la maggioranza con cui si può prendere una decisione si modificano e sono diverse rispetto a quelle che riguardano i beni comuni a tutti i proprietari del complesso «La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile 'ex lege' tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. n. 791/2020; Cass. n. 7885/1994)».
Pertanto, se non sono rispettati questi dettami, l'assemblea è invalida.
