Il ballatoio del vano scala non perde la natura comune perché è davanti a una sola porta

Il pianerottolo e il ballatoio del vano scala restano beni comuni, in assenza di un titolo contrario inequivoco, anche quando si trovino davanti all'ingresso di una sola unità immobiliare. Il condomino può servirsi della cosa comune in modo più intenso, anche continuativo, ma non può chiuderla stabilmente, inglobarla nella propria sfera esclusiva o mutarne la funzione di passaggio e accesso.

Il Tribunale ordinario di Avezzano, con la sentenza n. 358 del 23 aprile 2026, ha applicato tale criterio alla chiusura di un ballatoio del vano scala, trasformato in locale magazzino a servizio di una singola abitazione. La condanna alla demolizione non discende dalla sola collocazione del manufatto davanti all'appartamento, ma dalla stabile sottrazione del bene comune al libero accesso e all'impiego collettivo, in assenza di un consenso negoziale scritto di tutti i partecipanti al condominio.

La vicenda

Le proprietarie di due unità immobiliari poste ai piani terra e primo convenivano in giudizio i proprietari dell'appartamento situato al secondo e ultimo piano del medesimo fabbricato, chiedendone la condanna alla demolizione del locale realizzato sul ballatoio antistante l'ingresso della loro abitazione, alla rimozione di tubazioni presenti nel sottotetto comune e allo spostamento della botola di accesso al sottotetto dall'interno dell'appartamento al pianerottolo.

Secondo le attrici, il ballatoio, quale parte del vano scala, era di pertinenza comune a tutte le unità immobiliari; la sua chiusura mediante muratura aveva determinato la creazione di un magazzino di esclusivo godimento dei convenuti, con impedimento del pari accesso e utilizzo da parte degli altri condòmini. Le stesse lamentavano inoltre la presenza, nel sottotetto, di tubazioni idrauliche ed elettriche a servizio dell'appartamento dei convenuti, nonché il mancato spostamento della botola.

I convenuti contestavano la ricostruzione avversaria. In relazione al locale sul pianerottolo, sostenevano che il manufatto esistesse fin dall'edificazione della palazzina, che fosse stato realizzato dal loro dante causa con il consenso degli altri condòmini e che ospitasse soltanto una caldaia, date le ridotte dimensioni. Quanto al sottotetto, deducevano che l'accesso fosse sempre avvenuto dall'unica botola presente nel loro appartamento e che l'altezza interna del vano fosse incompatibile con un diverso uso. Eccepivano, inoltre, l'utilizzo esclusivo e ultraventennale dei locali, anche sommando il possesso del dante causa, e contestavano l'interesse delle attrici ad agire.

La causa veniva istruita documentalmente, mediante prova orale richiesta dai convenuti e con consulenza tecnica d'ufficio, volta ad accertare lo stato di fatto e di diritto del locale ricavato sul pianerottolo e del sottotetto, nonché la fattibilità e i costi delle opere di rimessione in pristino richieste.

La decisione

Il Tribunale ha accolto soltanto in parte le domande, condannando i convenuti, in solido, a demolire a proprie cure e spese il locale antistante la loro abitazione e a rimuovere le cose che lo occupavano, così da ripristinare il libero accesso e impiego del pianerottolo. Sono state invece rigettate le domande relative alla rimozione delle tubazioni dal sottotetto e allo spostamento della botola. Le spese di lite sono state integralmente compensate per reciproca soccombenza.

In via preliminare, il giudice ha qualificato correttamente le domande di rimessione in pristino non come azioni di rivendica, ma come azioni dirette a ottenere il corretto uso delle cose comuni, previo accertamento della loro natura condominiale. I convenuti, infatti, non erano terzi estranei alla comunione, ma comproprietari pro quota degli spazi oggetto di causa.

La natura comune del pianerottolo e del sottotetto è stata affermata sulla base dei titoli e della funzione dei beni. Il provvedimento chiarisce:

"ferma la natura condominiale del fabbricato [...], posto che su di esso insistono proprietà esclusive [...] e parti comuni ad esse serventi, così come risultante dai titoli di acquisto versati in atti e dalla stessa relazione peritale del C.T.U., deve affermarsi che tanto il pianerottolo (in quanto facente parte del vano scala) prospiciente ogni singola abitazione, quanto il sottotetto del fabbricato costituiscono porzioni oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117, nn. 1) e 2) c.c."

Per il sottotetto, il Tribunale ha valorizzato il titolo di acquisto dei convenuti, nel quale tale vano era indicato tra le porzioni oggetto di diritti comuni proporzionali. Per il vano scala e i relativi ballatoi, il giudice ha escluso ogni dubbio sulla condominialità, richiamando la lettera dell'art. 1117 c.c. e la funzione essenziale delle scale e dei pianerottoli nell'edificio.

Accertata la natura comune dei beni, il Tribunale ha verificato se l'uso realizzato dai convenuti fosse compatibile con i limiti dell'art. 1102 c.c. e con la disciplina delle parti comuni condominiali. Il passaggio motivazionale centrale è netto:

"la disciplina codicistica non osti affatto - parimenti a quanto accade per la comunione ordinaria, art. 1102 c.c. - all'uso della cosa comune, anche integrale e continuativo, da parte del singolo condomino, purché ciò non impedisca il pari uso da parte degli altri e non ne alteri unilateralmente la destinazione d'uso [...]. Nella vicenda de qua ciò che confligge con la normativa dell'uso delle porzioni condominiali è il mantenimento di una struttura che, in concreto, impedisce a tutti i condomini di accedere liberamente e servirsi del pianerottolo che, come detto, in quanto parte integrante del vano scala, costituisce tipicamente zona di impiego generalizzato. Vieppiù, contrasta con la disciplina codicistica anche la mutata destinazione d'uso della parte comune in questione."

La chiusura del ballatoio è stata quindi ricondotta non a un uso più intenso della cosa comune, ma a una vera sottrazione stabile della porzione condominiale alla destinazione originaria. Il Tribunale ha richiamato l'orientamento secondo cui, quando la cosa comune venga alterata o definitivamente sottratta al godimento collettivo nei termini funzionali originari, non si resta nell'ambito dell'uso consentito, ma si realizza un'appropriazione di parte del bene comune, legittimabile soltanto con il consenso negoziale di tutti i partecipanti, in forma scritta ove si tratti di beni immobili.

In applicazione di tale principio, il giudice ha ritenuto incompatibile con la funzione del vano scala la trasformazione del ballatoio in locale chiuso:

"non può ritenersi compatibile con la sua originaria destinazione d'uso la chiusura integrale del ballatoio, al fine di adibirlo a locale di esclusiva pertinenza di una sola unità abitativa [...], posto che l'uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art. 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione sostanziale del bene mediante un sostanziale spoglio degli altri comproprietari o condomini [...]. Per tutta evidenza, dopotutto, la funzione del vano scala - e dei correlativi ballatoi - è quella di consentire il passaggio e lo stazionamento, nonché l'accesso alle unità abitative, non già quella di essere adibito a locale caldaia o rimessa, neppure qualora il pianerottolo dell'ultimo piano serva esclusivamente un solo appartamento."

La deduzione relativa alla risalente realizzazione del manufatto non ha impedito la condanna. Il Tribunale ha osservato che i convenuti non avevano proposto una domanda o eccezione riconvenzionale volta all'accertamento dell'usucapione della porzione del vano scala; inoltre, la rivendicazione dell'opera e la volontà di mantenerla in loco rendevano legittimo l'ordine di demolizione nei loro confronti, anche se non fossero stati gli autori materiali della costruzione.

Diverso esito ha avuto la domanda relativa al sottotetto. Pur riconosciuta la natura comune del vano, il Tribunale ha ritenuto legittimo l'impiego fattone dai convenuti, poiché conforme alla destinazione del locale e non ostativo al pari uso da parte degli altri condòmini. La consulenza tecnica aveva accertato un'altezza di circa 120 cm in corrispondenza della botola e comunque inferiore a 2 metri nel punto massimo, l'assenza di opere di finitura quali intonaci o pavimenti e l'incompatibilità del vano con utilizzazioni diverse da quella essenzialmente isolante. In tale quadro, la mera posa di cavi e tubature non è stata considerata lesiva dell'uso comune.

È stata rigettata anche la domanda di spostamento della botola. Il giudice ha escluso che le attrici potessero coattivamente far valere obblighi derivanti da una pattuizione alla quale erano rimaste estranee e ha comunque interpretato la clausola dell'atto di acquisto non come assunzione dell'obbligo di spostare la botola, ma come impegno a sostenere eventuali spese condominiali per la sua realizzazione, in funzione di esonero della parte venditrice da responsabilità.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. VI-2, 9 marzo 2016, n. 4664: le scale e i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali dell'edificio e, in assenza di titolo contrario, si presumono comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente al servizio di soltanto alcune porzioni dello stabile.
• Cass. civ., sez. II, 12 dicembre 2022, n. 36141: la presunzione di condominialità deriva dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune e dalla concreta destinazione al servizio comune; chi rivendica la proprietà esclusiva deve provare un titolo idoneo a escludere inequivocabilmente la comunione.
• Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2022, n. 36377: il vano scala mantiene natura condominiale anche se serve concretamente una sola unità immobiliare, quando manchi un titolo contrario idoneo ad attribuirne la proprietà esclusiva; la chiusura del bene comune deve essere rimossa se impedisce agli altri partecipanti il libero accesso.
• Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19205 e Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2026, n. 8012: il singolo condomino può servirsi in modo esclusivo di parti comuni solo se le porzioni residue consentono di soddisfare anche le analoghe esigenze, almeno potenziali, degli altri partecipanti e se il bene non perde la propria destinazione originaria.
• Cass. civ., sez. II, 14 luglio 2015, n. 14694 e Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2020, n. 18929: quando l'uso della cosa comune si traduce in alterazione o sottrazione definitiva al godimento collettivo, si configura un'appropriazione di parte comune, legittimabile, per i beni immobili, soltanto con consenso negoziale scritto di tutti i partecipanti.
• Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070: il pianerottolo dell'ultimo piano non può essere sottratto alla funzione propria del vano scala per essere adibito a locale di esclusiva pertinenza dell'unità immobiliare che vi si affaccia, poiché la scala resta struttura essenziale del fabbricato.
• Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 2020, n. 23316 e Cass. civ., sez. VI-2, 2021, n. 32057: l'utilità particolare che un condomino tragga da un bene compreso tra quelli indicati dall'art. 1117 c.c. non elimina la destinazione tipica del bene né il suo nesso di accessorietà con l'edificio condominiale.
• Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2022, n. 20144: l'usucapione della quota o della porzione comune richiede un possesso esclusivo e palese, esercitato in modo incompatibile con il godimento altrui.
• Trib. Catania, 19 agosto 2025, n. 4283: l'installazione di inferriate o manufatti che impediscano il libero accesso a scale e pianerottoli comuni è illegittima se manca un titolo che attribuisca proprietà esclusiva o uso riservato.
• Trib. Prato, 23 marzo 2024, n. 253: il cancello collocato sul ballatoio condominiale va rimosso quando limita il godimento comune e non sia provato un possesso ultraventennale idoneo a fondare l'usucapione della porzione occupata.
• Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2025, n. 13111: anche opere realizzate da un singolo condomino su un ballatoio comune possono essere attratte alla disciplina della comunione quando siano funzionalmente destinate al servizio di un bene comune, confermando la centralità della destinazione oggettiva del manufatto.

Considerazioni conclusive

La chiusura stabile del pianerottolo o del ballatoio del vano scala, quando lo trasformi in locale di utilità individuale e impedisca il libero accesso agli altri partecipanti, supera i limiti dell'uso più intenso della cosa comune. La regola applicata dal Tribunale si salda con l'indirizzo che considera scale e pianerottoli strutture essenziali dell'edificio e beni comuni nella loro interezza, salvo titolo contrario inequivoco. La funzione di passaggio, stazionamento e accesso non viene meno per il solo fatto che il pianerottolo sia prossimo a una sola abitazione o serva concretamente un numero ristretto di unità; in tal senso v. anche vano scala a servizio di un solo appartamento.

Il discrimine resta quello tra godimento consentito e appropriazione sostanziale. Gli arresti che ammettono un uso anche intenso della cosa comune richiedono che non sia alterata la destinazione del bene e che resti possibile il pari uso, anche potenziale, degli altri condòmini. Quando invece la porzione comune viene chiusa, inglobata o destinata a magazzino, locale caldaia o spazio riservato, l'intervento non costituisce una modalità di fruizione, ma una sottrazione stabile del bene alla sua funzione condominiale. La rimozione di inferriate, cancelli o manufatti posti sui pianerottoli si muove nella stessa direzione: sul punto v. anche pianerottolo chiuso senza titolo e, in tema di cancello sul ballatoio, cancello sul ballatoio comune.

L'eventuale uso protratto nel tempo non è sufficiente, da solo, a neutralizzare la tutela della parte comune. Perché l'occupazione possa tradursi in acquisto per usucapione occorre un possesso esclusivo, palese e incompatibile con il godimento altrui, fatto valere con una domanda o eccezione idonea e sostenuto da prova rigorosa. Nella vicenda decisa, la mancata proposizione di un accertamento di usucapione e la conferma della natura comune del vano scala hanno reso coerente l'ordine di demolizione nei confronti di chi manteneva e utilizzava il manufatto, anche a prescindere dalla materiale edificazione originaria.

La stessa impostazione spiega il diverso esito relativo al sottotetto. La natura condominiale del bene non impone automaticamente la rimozione di ogni opera o impianto collocato al suo interno: occorre verificare se l'uso concreto alteri la destinazione del vano o impedisca agli altri partecipanti un'utilizzazione conforme alla sua funzione. La consulenza tecnica aveva ricondotto quel locale a una funzione essenzialmente isolante, escludendo un uso alternativo apprezzabile; per questo la posa di cavi e tubazioni non è stata equiparata alla chiusura del ballatoio. In tema di opere insistenti su un ballatoio comune e di rilevanza della destinazione oggettiva del bene, può vedersi anche scala su ballatoio comune.

Il titolo conserva un ruolo centrale. Se attribuisce in modo chiaro la proprietà esclusiva o recepisce una situazione originaria di destinazione riservata, la disciplina applicabile può mutare; se invece manca, o conferma la comunione del vano scala, la chiusura del ballatoio e la sua destinazione a locale privato non sono opponibili agli altri condòmini. Per un diverso caso fondato sul contenuto degli atti di provenienza, v. uso esclusivo del ballatoio nei titoli.